Договор купли-продажи

7849

Законодательное регулирование

Договор купли продажи квартиры 2017 года устанавливает порядок, по которому продавец обязан передать рассматриваемый объект покупателю. При этом покупатель должен принять ее и осуществить оплату.

Составление, подписание, регистрацию и расторжение договора регламентирует Гражданский Кодекс. Документ подписывают граждане, которые непосредственно участвуют в сделке (продавец и покупатель квартиры). От имени указанных граждан может действовать другое лицо при наличии доверенности, заверенной у нотариуса.

Договор позволяет установить право собственности и различные условия заключения сделки. Согласно документу гражданин становится собственником квартиры после покупки и регистрации. Посмотреть образец договора купли-продажи квартиры и скачать его можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры].

Предварительный договор купли-продажи

Перед составлением основного договора можно составить предварительный документ. В нем фиксируются намерения сторон осуществить сделку. Такой документ подписывается в случаях, когда на текущий момент купля-продажа невозможна (отсутствие документов, необходимой суммы денежных средств и прочие). Посмотреть и скачать образец можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи квартиры].

Предварительный договор купли-продажи квартиры включает следующие сведения:

• персональные данные сторон (ФИО, паспортные реквизиты);
• предмет соглашения;
• характеристики квартиры;
• стоимость сделки;
• выплата средств в качестве аванса;
• срок заключения основной сделки;
• обязательства сторон;
• расходы и порядок их оплаты.

В документе может прописываться аванс или залог за квартиру.

Порядок оформления договора

Законодательно устанавливается, какие сведения включаются в договор купли-продажи квартиры. Его форму можно скачать в интернете. Документ в обязательном порядке отражает следующую информацию:

• Преамбула. Данный раздел включает название документа, дату и место его подписания, ФИО участников.
• Условия. Обязательно фиксируются характеристики жилья (адрес, расположение на этаже, суммарная площадь квартиры, площадь жилого помещения в кв.м). Указываются документы, по которым продавец имеет право распоряжаться квартирой, а также вид права (собственность продавца или общая долевая собственность).
• Цена и порядок выплаты средств. В документе устанавливается стоимость недвижимости и способ выплаты необходимой суммы (наличными средствами, предоставление рассрочки).
• Особенности перехода квартиры в новую собственность. Рекомендуется указать дату, когда продавец покинет жилье.
• Права участников.
• Обязанности сторон (внесение коммунальных платежей, подписание акта передачи квартиры).
• Ссылка на статьи Гражданского Кодекса.
• Указание граждан, проживающих в продаваемой квартире и даты их выписки.
• Уплата госпошлины.
• Ответственность сторон и решение возможных споров. В данном пункте указывается порядок, согласно которому планируется избежать возможных разногласий. Обычно здесь фиксируется порядок возврата квартиры при аннулировании сделки.
• Дополнительные требования (передача мебели, переоформление счетов).
• ФИО и подписи сторон.

За основу рекомендуется взять типовой договор купли-продажи квартиры, скорректировать необходимую информацию и при необходимости внести новые данные.

В документе обязательно фиксируется стоимость квартиры. Она определяется непосредственно продавцом, независимым экспертом или путем взаимного соглашения между сторонами.

Указание в договоре заниженной или завышенной суммы несет за собой определенные правовые последствия. Действия сторон могут признать мошенническими. К таким мерам обычно прибегают для уклонения от налоговых обязательств или получения большего объема кредитных средств.

Оформление договора купли-продажи квартиры включает несколько этапов:

1. Составление текста документа (своими силами или путем обращения к юристу).
2. Ознакомление сторон с договором. При необходимости вносятся поправки и дополнения.
3. Подписание каждой из сторон.
4. Сбор необходимых документов.
5. Оплата госпошлины в размере 2 тысячи руб.
6. Предоставление заявки в Росреестр на регистрацию договора. Для этого требуется личное присутствие сторон. В подразделении заполняется заявление, и передаются документы.
7. Прием документов со стороны ответственного органа.
8. Получение свидетельства о подтверждении права собственности на жилье.
9. По результатам сделки составляется акт передачи квартиры по договору купли-продажи.

Сколько стоит составление договора, зависит от региона и организации, которая оказывает подобные услуги. Стоимость оформления составляет от 2 до 5 тысяч руб.

Утеря договора не отменяет право владения имуществом. Восстановить документ касательно сделок, заключенных после 1998 года, можно путем обращения в Росреестр. Все дела содержатся в архивах территориальных подразделений Росреестра.  Получить документ имеют право только те лица, которые имеют отношение к сделке.

Если документ не зарегистрирован в Росреестре, то можно обратиться к другой стороне сделки или к нотариусу, который занимался его составлением. Если таким способом найти документ невозможно, то подписывается новое соглашение.

Покупатель становится собственником имущества с момента регистрации документа и получения выписки. Свидетельства о праве собственности перестали выдаваться с 2016 года.

Государственная регистрация договора

После подписания договор регистрируется в местном отделении Росреестра. Данная процедура является обязательной для всех сделок касательно покупки недвижимости.

Государственная регистрация производится при наличии заявления, документов и перечислении госпошлины. Ее величина насчитывает 2 тысячи руб. для физических лиц.

Пройти процедуру можно при личном обращении в Росреестр, а также путем отправки копий документов почтой. При использовании почтового отправления требуется нотариальное заверение всех копий документов.

На сайте Росреестра предусмотрена возможность отправки заявки в цифровой форме. Для этого требуется наличие цифровой подписи.

Список необходимых документов

Чтобы составить договор, требуются следующие документы:

• подтверждение права собственности продавца на жилье;
• свидетельство (выписка) о регистрации указанного права;
• справки от психиатра и нарколога;
• подтверждения личности сторон;
• технический и кадастровый паспорт;
• о заключении брачного союза;
• согласие супруга на проведение сделки;
• согласие органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний;
• выписка из домовой книги;
• доверенность на представителя;
• соглашение с банком, если квартира приобретается в ипотеку.

Расторжение договора купли-продажи

В ряде случаев подписанный договор признается недействительным:

1. одна из сторон признана недееспособной по заключению суда;
2. нарушение законодательных требований (в документе не прописаны условия, не проведена регистрация);
3. подтверждение мнимой сделки (фактически процедура не состоялась);
4. притворная сделка (производится с целью проведения других операций с недвижимостью);
5. возраст одной из сторон менее 14 лет;
6. цели сделки противоречат нормам морали.

По обоюдному согласию допускается расторгнуть договор в любое время. Участники составляют соглашение, после чего ставят свои подписи. В данном соглашении обязательно указывается порядок и сроки возвращения перечисленных ранее средств, возмещение убытков.

Если договор не зарегистрирован в Росреестре, то после составления соглашения он считается аннулированным. При прохождении регистрации нужно направить подписанное соглашение в Росреестр.

Если стороны не пришли к согласию, то договор аннулируется в одностороннем порядке. В таком случае требуется обращение в суд. Оспорить сделку допускается на следующих основаниях:

• продавец отказывается передать объект соглашения или необходимые документы;
• покупатель не принимает данный объект;
• не произведена оплата;
• предмет сделки не соответствует характеристикам, указанным в договоре;
• несоблюдение пунктов договора касательно сроков, страхования.

Для расторжения договора предусмотрен следующий порядок:

1. Обращение к другой стороне в письменном виде с целью урегулировать вопросы.
2. При отсутствии необходимого результата собираются сведения, подтверждающие нарушение договора или законодательства.
3. Составляется исковое заявление.
4. В судебные органы направляют заявление и пакет документов.
5. Прием заявки судебным органом, назначение даты слушания.
6. Рассмотрение дела и вынесение решения.

Заключение

1. Договор содержит необходимую информацию о сторонах сделки и особенностях ее проведения.
2. После подписания документ направляют для регистрации в Росреестр.
3. По результатам регистрации выдается выписка.
4. Рекомендуется указывать реальную стоимость сделки, чтобы избежать в дальнейшем правовых последствий.
5. В случае утраты документа предусмотрена возможность его восстановления.
6. При нарушении норм законодательства или прописанных условий допускается расторжение договора.
7. Если взаимное соглашение по аннулированию документа невозможно, требуется обращение в суд.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по договору купли-продажи

Вопрос: Как оформляется договор, если предметом сделки является доля квартиры?

Ответ: Перед заключением такого договора продавец обязан отправить уведомление другим собственникам квартиры. Если в течение месяца они не выкупят продаваемую долю, то допускается переходить к составлению договора с иными лицами.

При оформлении документа указывается, что покупке подлежит доля имущества. После его подписания требуется регистрация согласно действующему порядку.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• Образец договора купли-продажи квартиры
• Образец предварительного договора купли-продажи квартиры