Оценка квартиры для ипотеки

1804

Приобретение недвижимости при ее оплате средствами ипотечного займа связано со сбором достаточно большого количества документов, одним из которых является оценка квартиры для ипотеки. Обязательна ли эта процедура и как она проводится, рассмотрим в статье.

Необходимость проведения и законодательное регулирование

Требование проводить оценочные мероприятия в отношении недвижимости, приобретение которой планируется в ипотеку, исходит из ФЗ №102 «Об ипотеке». В законе прописано, что договор на предоставление банком заемных денежных средств должен в обязательном порядке иметь сведения об объекте, на покупку которого они идут.

Вопрос, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, имеет также второй ответ. В ней заинтересован сам банк. Приобретаемое жилье до момента полного расчета покупателя с банком по займу остается у банковской организации под залогом. Если гражданин не исполняет обязательства и не погашает взятую у банка сумму, то кредитная организация для погашения собственных расходов может реализовать недвижимость. Если цена покупки была по каким-то причинам завышена, то банк может остаться в убытке.

Итак, оценочные мероприятия сводятся к:

• независимой оценке недвижимости сторонними организациями;
• выявлению обоснованной цены квартиры, на основании которой будет выдан заемный капитал;
• предупреждению мошеннических схем с целью получения от банка большей суммы под залог менее ценного жилья.

На что влияет данное мероприятие:

• на решение банка о выдаче денег на покупку конкретной недвижимости;
• сумму займа.

Методика оценивания

Рассмотрим, как происходит оценка квартиры при ипотеке. Мероприятие заключается в комплексном рассмотрении недвижимости с нескольких точек зрения и формирования на основании сделанных выводов основной оценки.

Существует три метода первичной оценки:

1. Сравнительный анализ. Оценщик производит выборку иных похожих случаев реализации недвижимости, произведенной в подобных условиях. В анализ включаются цены, метраж, состояние квартир. Составляется общая картина ценообразования на подобный сегмент недвижимости.
2. Анализ доходности. На основании данных о росте рыночной цены делаются перспективные наблюдения касательно того, на сколько вырастет данная недвижимость в цене в годы, на которые рассчитан ипотечный займ.
3. Анализ затратности. Оценщик подсчитывает, какие затраты будут понесены, если в текущее время будет возведен подобный объект. Это фигурирует в оценке как ликвидная стоимость недвижимости – одна из основных целей проведения оценочных действий.

Следующие мероприятия охватывают непосредственно саму квартиру. Принимаются во внимание:

1. Инфраструктура вокруг дома: наличие социальных, образовательных, культурных учреждений, близость к остановкам общественного транспорта и крупным автоузлам города, наличие в округе промышленных организаций.
2. Состояние дома, в котором располагается объект. Учитываются:
   • год возведения;
   • тип;
   • материалы наружных стен, внутренних перегородок, перекрытий;
   • техническое оснащение здания;
   • текущее состояние.
3. Состояние квартиры. Имеет значение:
   • площадь;
   • количество комнат;
   • факт проведения перепланировок и их законность и безопасность;
   • состояние коммуникаций;
   • остекление балконов;
   • наличие видимых дефектов.

Важно! Наличие в квартире высококачественного косметического ремонта имеет влияние только на рыночную стоимость объекта, то есть ту цену, за которую ее хочет продать текущий владелец.

Миссия оценочной компании состоит в определении ликвидной цены недвижимости. Например, две квартиры одинаковой площади в «хрущевке» будут иметь приблизительно одну ликвидную стоимость, несмотря на то, что одна из них с дорогим ремонтом будет продаваться значительно дороже.

Чем грозит покупателю большая разница между рыночной и ликвидной ценами? Банки выдают сумму займа на основании оценки и ориентируются на меньшую из них. Если покупатель желает приобрести в ипотеку жилье со значительной разницей между этими двумя стоимостями, то ему придется изыскивать собственные средства для расчета с продавцом.

Порядок проведения оценки

Большее значение имеет вопрос: кто делает оценку недвижимости? Это специализированные компании, которые имеют членство в СРО. Каждый банк имеет свой список одобренных оценщиков, отчетам которых он доверяет. Покупатель вправе как выбрать компанию из данного списка, так и найти стороннюю организацию. Во втором случае рекомендуется до проведения оценки получить от банка одобрение выбранной кандидатуры.

На что необходимо обратить внимание при выборе оценщика:

• компания является членом СРО (саморегулируемая организация). Это можно проверить по специализированным базам данных в сети Интернет;
• имеется полис страхования гражданской ответственности, сумма которого не менее 300 тысяч рублей.

Заказать оценку недвижимости должен покупатель. Порядок действий следующий:

1. Поиск оценщика и заключение с ним договора. В договоре прописывается комплекс предоставляемых услуг, сроки и цена.
   

   Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке? Эта миссия лежит на покупателе. Стоимость оценки квартиры для ипотеки варьируется в пределах 3-4 тысяч рублей.

2. Предоставить оценщику документы для оценки квартиры для ипотеки:
   • документ о праве собственности на квартиру (купли-продажи, ДДУ);
   • кадастровый план помещения (берется в БТИ);
   • экспликация квартиры;
   • паспорт заказчика оценки.
3. Осмотр недвижимости. Обязательно обеспечить возможность прохода в квартиру для специалиста и условия для фотосъемки (дневное время, хорошая освещенность).
4. Подготовка документации и ее передача заказчику или непосредственно в банк.

Оценка недвижимости предстает в виде достаточно внушительного по объему документа (до 30 страниц) с фотографиями, аналитическими данными и выводами относительно ликвидной стоимости рассматриваемого объекта. Отчет должен подтверждаться необходимыми печатями и подписями, содержать данные о специалисте, проводившим ее.

Срок подготовки отчета после осмотра составляет, как правило, не более 2 дней. В крайних случаях может быть продлен до 5. Сроки работы оговариваются в договоре с компанией и важно обращать на это внимание еще на моменте подписания документа.

Что делать, если сделанный отчет не удовлетворяет заказчика? Работа оценочных компаний регулируется ФЗ №135 «Об оценочной деятельности», согласно которому оценщик материально и уголовно ответственен за ошибки, допущенные при расчете.

Оспаривание может быть произведено:

1. Путем личной договоренности сторон и проведению повторных исследований.
2. Через суд.

Оценка квартиры при долевом строительстве

Оценивание недвижимости, которая на момент приобретения находится в стадии строительства, имеет ряд определенных нюансов:

• по сути приобретается не квартира, а право на нее;
• договор долевого участия в строительстве должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в ЕГРП (согласно ФЗ №214);
• при оценке прогнозируется срок сдачи объекта, и вычисляются риски в связи с возможными нарушениями срока. Это влияет на стоимость, разброс которой может достигать до 40%.

В подобном случае осмотра квартиры, естественно, не производится. Все сведения о ней получаются из договора долевого участия. Далее принимаются во внимания сведения о подобных объектах, но в завершенных домах и поблизости.

Нарушения при оценке

Какие ошибки и нарушения могут быть совершены во время оценочной работы:

1. Формальные и арифметические. Как правило, быстро обнаруживаются и без проблем устраняются.
2. Оценщик может завысить оценочную стоимость квартиры вследствие неправильно выбранных аналитических данных и выборки. Это несет проблемы для банка в ситуации, когда получатель займа не рассчитался с долгом и квартира реализуется для покрытия убытков. Существенная разница между рассчитанной и реальной ценами является поводом для обращения в суд.
3. Занижение стоимости объекта невыгодно для покупателя. Банк выдаст меньшую сумму и покупателю придется искать сторонние средства для расчета с продавцом.

Пример по оценке квартиры

Семья Антоновых получила одобрение на ипотечный займ в размере не более 2,5 млн рублей первоначальным взносом в виде средств материнского капитала. Михаил Антонов находит подходящий вариант покупки и заказывает его оценку одной из компаний, указанных в перечне банка.

Продавец просит за трехкомнатную квартиру площадью 84 кв. м. 2,4 млн рублей. На основании произведенной оценки ее рыночная стоимость оценивается в 2,1 млн, а ликвидная в 2 млн. Последнее связывается с тем, что квартира расположена в достаточно старом доме, требующем капитального ремонта.

На словах оценщик сообщает Михаилу о том, что цена на объект явна завышена и связывает это с недавним ремонтом квартиры и сменой всех окон на новые пластиковые.

На основании проведенной оценки банк решает одобрить сумму только в 2 млн рублей. Семья не имеет возможности найти дополнительных денег и отказывается от данного варианта покупки.

Заключение

1. Оценочные мероприятия являются важнейшей частью ипотечного кредитования и служат основой для вынесения решения об одобрении покупки и конечной суммы займа;
2. Применяются несколько методик оценки, которые анализируют рыночную, ликвидную стоимость жилья и прогнозируют их рост или упадок на время уплаты займа;
3. Оценку проводят специализированные компании;
4. Оценочным действиям могут быть подвергнуты объекты в стадии строительства;
5. Ряд нарушений в процессе произведения оценивающих действий могут негативно сказаться на покупателе или банке, что дает им право подать на оценщика в суд.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по оценке квартиры

Вопрос: Получили одобрение в банке на ипотеку. Сделали оценку понравившейся недвижимости. Банк на основе оценки отказался давать деньги на эту покупку. Недавно получили одобрение на ипотечный займ из другого банка. Квартира та все еще в продаже. Прошло 4 месяца со времени оценки. Сколько она действительна и можем ли мы предоставить документы в другой банк?

Ответ: Срок действия оценки составляет полгода. Рекомендуем узнать, сотрудничает ли выбранный банк с данной компанией или согласен ли принять оценочное заключение от этой организации.

Список законов

• ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
• ФЗ №102 «Об ипотеке»
• ФЗ №214 «О долевом строительстве»