Продажа квартиры находящейся в ипотеке

1002

Обременение

Федеральный закон №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дает четкое определение такому понятию как обременение. Этим термином обозначено наличие ранее определенных законом или каким-либо полномочным органом власти условий, при которых существует некое запрещение, не позволяющее собственнику имущества воспользоваться своими правами на материальный объект в полной мере. Иными словами, собственник не сможет подарить, предоставить в качестве залога или продать свое имущество, если в отношении него имеется какое-либо ограничение по правам.

К наиболее известным видам обременений можно отнести:

1. Аренда.
2. Ипотека.
3. Сервитут.
4. Доверительное управление.
5. Залог жилища.
6. Арест квартиры.
7. Рента с пожизненным проживанием.
8. Опека.
9. Недвижимость принадлежит к фонду памятников культуры или к историческим достопримечательностям.

Особенности покупки квартиры с обременением ипотекой

Ипотека – это заем, выданный кредитным учреждением на приобретение жилища. Пока долг полностью не выплачен, приобретенная недвижимость выступает в роли залога по ипотечному договору. Во время регистрации недвижимости жилье оформляется в качестве залогового имущества, иными словами, квартира является недвижимостью с обременением. По этой причине продажа квартиры по ипотеке возможна лишь при соблюдении ряда требований и условий.

При продаже недвижимости стоимость квартиры определяют банк и заемщик совместно. Кредитное учреждение следит за тем, чтобы стоимость не была ниже той, которая необходима для погашения задолженности, и выше среднерыночной стоимости, поскольку дорогую квартиру продать достаточно сложно. Риски продавца при продаже квартиры в ипотеке практически исключаются, поскольку данная схема и этапы сделки контролируются банком, и с документацией по квартире работают квалифицированные юристы.

Что касается оформления ипотечного займа, то новый заемщик будет выплачивать кредит на тех же условиях, что и предыдущий. Возможно два варианта решения вопроса.

1. В первом варианте покупатель оформляет ипотеку на оставшуюся часть долга и оплачивает ее по текущей процентной ставке;
2. Во втором происходит замена заемщика и покупатель продолжает платить кредит вместо продавца по тем же условия, что и он.

Порядок продажи квартиры находящейся в ипотеке

Перед продажей квартиры, находящейся в ипотеке, нужно собрать все необходимые для совершения и оформления сделки документы. В целом же можно составить пошаговую инструкцию, некий список действий, которые необходимо совершить продавцу, чтобы реализовать свою недвижимость:

1. Если продавец не имеет возможности погасить ипотеку, то заключается договор о намерениях, по которому вносится задаток в виде части стоимости жилья.
2. После оплаты задатка и на основании предварительного договора банк дает свое письменное подтверждение тому, что с квартиры сняты все обременения.
3. Продавец подает данный документ в Росреестр и получает выписку без отметок о наличии ограничений на продажу.
4. На следующем этапе производится передача денег, а также заключается и оформляется в регистрирующем органе договор купли-продажи. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора купли-продажи].
5. Покупатель подает заявление на переоформление ипотеки на его имя либо полностью гасит задолженность.

Разумеется, перед продажей ипотечной квартиры необходимо подготовить всю техническую документацию на жилье и предоставить ее покупателю.

Список необходимых документов

Для оформления купли-продажи ипотечной квартиры может потребоваться следующий перечень документов:

• Соглашение о купле-продаже, где указано о существовании обременения квартиры.
• Акт приема-передачи квартиры. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [акт приема-передачи квартиры].
• Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лицах.
• Бумага об уплате госпошлины (1000 рублей с каждого участника).
• Паспорта участников соглашения.
• Согласие кредитного учреждения на проведение сделки.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже квартиры находящейся в ипотеке

Вопрос: Здравствуйте эксперты, пишет вам Александр. Дайте, пожалуйста, совет. Может ли считаться обременением то, что квартира находится в ипотеке, но до полного погашения кредита остался один платеж? Можно ли как-то заранее оформить куплю-продажу квартиры?

Ответ: Здравствуйте, Александр. Согласно ФЗ-122 от 21.07.1997 г. если ограничение не позволяет собственнику осуществить свои права, то его можно отнести к обременению. В вашем случае ипотека (независимо от того, сколько выплат осталось) является одним из видов обременений. Чтобы ускорить сделку купли-продажи оптимальным вариантом будет погасить задолженность и продать квартиру стандартным путем. Если нет финансовой возможности это сделать, то можно заключить с покупателем предварительный договор, получить задаток и погасить кредит. Конечно же, возможно пойти стандартным путем и переоформить заемщика на покупателя, но это будет долго и нецелесообразно.

Пример по продаже квартиры находящейся в ипотеке

Юля М. несколько лет назад вместе с супругом приобрела квартиру в ипотеку. Через пару лет девушка развелась и решила продать жилье, чтобы купить другую жилплощадь поменьше. Найдя покупателя, Юля предложила ему составить договор купли-продажи, по которому она переоформляла жилплощадь в собственность покупателя, затем получала оговоренную сумму денег за жилье и после этого гасила ипотечную задолженность.

К удивлению Юли, в регистрации сделки было отказано, поскольку жилье являлось залоговым имуществом по ипотеке, а, следовательно, квартирой с обременением. После этого, проконсультировавшись с юристом, девушка обратилась в банк и получила его согласие на проведение сделки, а также подтверждение о снятии обременения. Лишь после этого купля-продажа квартиры по ипотеке была оформлена.

Заключение

В завершении сформулируем следующие тезисы:

1. Обременением является наличие условий, при которых собственник имущества не может распорядиться им по своему усмотрению.
2. Условия обременительного характера могут появиться в результате каких-либо договорных обязательств, либо по решению суда.
3. Существует несколько видов обременений: сервитут, аренда, ипотека, опека, арест, доверительное управление.
4. Узнать о наличии ограничений можно на сайте Росреестра в течение семи дней по личному заявлению.
5. При оформлении купли-продажи ипотечной квартиры собственником выступает заемщик.
6. Стоимость жилья при продаже устанавливается продавцом, но оговаривается с банком.
7. Оставшуюся сумму по ипотеке вносит то лицо, которое приобрело недвижимость.
8. Для покупки квартиры в ипотеку необходимо предоставить всю требующуюся документацию, соответствовать всем требованиям банка, а также жилье не должно иметь ограничений.
9. Совершение сделки и оформление необходимой документации выполняется поэтапно.
10. Для приобретения или продажи ипотечного жилья потребуется определенный пакет документации.
11. Передачу денег лучше всего осуществлять во время подписания соглашения и в присутствии свидетелей.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• Образец предварительного договора купли-продажи
• Образец договора купли-продажи квартиры
• Акт приема-передачи квартиры

Список законов

• Федеральный закон Российской Федерации N 122-ФЗ