Покупка квартиры с прописанными людьми

3026

Прописка

Институт прописки складывался постепенно, начиная со времен Российской Империи и наибольшего расцвета достиг в СССР. Изначально он предполагал жесткую привязку граждан к какому-либо месту проживания, без возможности свободно перемещаться по другим городам и регионам страны. Россия, начиная с 1991 года, последовательно избавляется от данного института. В частности, в 1993 году была внесена норма о свободе перемещения, а в ходе 2000-ых годов институт регистрации, введенный на замену прописке, был и вовсе лишен практической функции.

Отныне граждане могут 90 дней проживать в любом населенном пункте без регистрации, а на практике и вовсе игнорировать данную необходимость. Многие виды государственных услуг в месте не по прописке оказываются в более длительный срок (государственная регистрация прав), некоторые оказываются в усеченном объеме (медицина), а некоторые и вовсе недоступны (детские дошкольные учреждения). Примечательно, что требования регистрации сотрудниками полиции на улице или при устройстве на работу – явные проявления дискриминации и нарушения прав (19.15 КоАП).

Также прописка выполняет (малоэффективно) функцию закрепления жилого помещения за гражданами. Прописанное лицо имеет право пользоваться помещением, проживать на его территории, соблюдая при этом правила общежития. Лишение такого права часто производится лишь в суде.

Особенности покупки квартиры с прописанными в ней людьми

Собственник имеет полное право распоряжаться имуществом, если сделка не нарушает прав третьих лиц: кредиторов, несовершеннолетних, недееспособных и прочих. Продажа квартиры также не вступает в противоречие с нормами права. Прописанные в данном случае выступают обременением и могут продолжить проживать в квартире до момента лишения их соответствующего права.

Закон в данном случае встает на сторону нового собственника, позволяя обратиться в суд с целью выселения посторонних лиц. Судебная практика показывает, что если при этом не будут нарушены нормы семейного и гражданского законодательства, решение будет на стороне собственника. В подавляющем большинстве случаев прописанные снимаются с регистрации добровольно: это родственники, близкие друзья прежнего владельца.

Отдельные категории граждан вовсе не могут быть выписаны без соблюдения ряда условий:

• Несовершеннолетние и иждивенцы до момента достижения 18 лет. Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми осуществляется только в согласии с органами опеки.
• Лица, получившие бессрочное право на проживание вследствие отказа от приватизации или соответствующего указания в завещании (отказа от собственности из наследственной массы).
• Инвалиды, пенсионеры и недееспособные лица.

Во многих случаях решить проблему может признание за данными категориями факта проживания в другом помещении с родственниками. Законодатель предусмотрел механизмы защиты их прав, в частности органами опеки, социальными службами.

Как узнать о прописанных в квартире людях?

Единственным лицом, которое может получить в миграционной службе сведения о прописанных лицах, является сам собственник. Арендаторы или покупатели, не имеющие соответствующей доверенности, доступа к данной информации не имеют. Подобной ситуацией могут пользоваться недобросовестные продавцы, скрывающие истинное положение дел от покупателя.

Чтобы узнать информацию о прописанных, если доверенность все же получена, необходимо обратиться в:

• Миграционную службу.
• Паспортный стол;.
• Управляющую компанию.

Предоставление справки возможно лишь по паспорту. Примечательно, что возможно временное отбытие лица, которое не будет отражено в обычной справке. В таком случае необходимо затребовать именно расширенную версию с указанием архивных данных, обстоятельств и срока убытия.

Обратиться в ФМС может и третье лицо, но в таком случае собственнику поступит запрос о согласии на передачу персональных сведений. Иной способ, связанный с опросом участкового, во-первых, не даст точной гарантии, а, во-вторых, связан с риском уголовного преследования для спрашивающего и самого сотрудника полиции.

В отличие от представленных организаций, Единый реестр прав на недвижимость предоставляет обезличенную информацию, согласно которой можно сверить численность проживающих жильцов. Данная выписка предоставляется платно (200 рублей) и без уведомления собственника помещения.

Если прописанный человек не живет в покупаемой квартире

Следует разграничивать право собственности и право проживания в квартире. Лицо, прописанное, но не проживающее, в первую очередь обязано вносить свою часть коммунальных платежей, даже если живет в другом месте. Примечательно, что требование выплатить коммунальные платежи часто является эффективным рычагом давления на тех, кто не хочет выписываться добровольно.

При этом прописанные различаются по категориям. Если жилец ранее отказался от приватизации и получил «вечное право» на проживание, продажа квартиры с обязательным уведомлением всех заинтересованных сторон возможна (равно как и мена, дарение). Сдача такого жилого помещения внаем, напротив, ограничивается согласием жильца. С юридической точки зрения обременения не возникает: соответствующие данные не вносятся в реестр.

В судебной практике часто встречаются случаи, когда прописанное лицо не только не проживает в квартире, но и вовсе отбыло в другую страну. В данном случае необходимо доказать факт отбытия, обратившись за справкой в ФМС. Если прописанный решит самостоятельно выписаться, он может обратиться в любое отделение консульства России за рубежом.

Порядок покупки квартиры с прописанным в ней людьми

Чтобы приобрести жилье с зарегистрированными на его территории людьми, необходимо соблюсти следующие этапы:

1. Заключить предварительный договор с владельцем, в рамках которого обязать продавца провести меры по выселению жильцов. Покупка квартиры с прописанным собственником также предполагает лишение его аналогичных прав на проживание.
2. Взять доверенность на получение информации в регистрационных органах, заверить ее у нотариуса. В ином случае можно обратиться в данные органы в сопровождении владельца.
3. Заказать выписку из ЕГРП, а также расширенную справку из паспортного стола. Число жильцов должно совпадать.
4. Заключить договор купли-продажи, в рамках которого указать условия передачи полной суммы средств за жилье.
5. Арендовать банковскую ячейку (или аккредитив) на имя продавца, в условиях которой указать необходимость предоставления документов о выписке ряда лиц.
6. Оплатить госпошлину.
7. Обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности.
8. Передать денежные средства из ячейки.

В случае если жильцы не хотят съезжать, а оснований оставаться в квартире у них нет, необходимо оплатить госпошлину суда, снять три копии договора, выписки и справки из паспортного стола и обратиться с исковым заявлением.

Практика выселения крайне противоречива: некоторые суды затягиваются на 1,5-2 года, поскольку суд может до последнего надеяться что жилец выпишется сам. Наличие наследственных приватизационных прав еще более отягощает подобные сделки. Единственным плюсом является возможность снижения стоимости подобных квартир.

Список необходимых документов

Законом и регламентом регистрационных органов определено, какие документы нужны:

• Паспорта сторон.
• Договор купли-продажи, в котором обязательно указывается перечень прописанных лиц, обязательства относительно их выселения и иные оговоренные условия.
• Предварительный договор (лучше скачать образец, чтобы учесть все нюансы сделки). Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи].
• Выписка из ЕГРП (или свидетельство) о праве собственности.
• Выписка из ЕГРП, с указанием численности жильцов.
• Справка из управляющей компании.
• Расширенная выписка из паспортного стола.
• Согласие заинтересованных лиц на продажу квартиры.
• Разрешение из органов опеки, если прописанное лицо не достигло 18 лет.
• Передаточный акт.
• Заявление в Росреестр о переоформлении собственности.
• Акт передачи денежных средств.
• Выписка из домовой книги.
• Квитанция на 2000 рублей в пользу Росреестра.
• Справка из ФМС об отбытии жильца.
• Справки, подтверждающие оплату коммунальных платежей.

При судебном рассмотрении могут предоставляться и другие документы, связанные, в частности, с приобретением недвижимости изначальным владельцем (часто основанием является приватизация).

Пример по порядку продажи квартиры с прописанными в ней людьми

Гражданин, проживающий в муниципальной квартире, решил воспользоваться правом приватизации и продать ее. Проживал он совместно со своими детьми, которые были прописаны в деревне у бабушки. Когда нашелся потенциальный покупатель, гражданин обратился в Росреестр и узнал, что оформить квартиру он может только с учетом интересов всех членов семьи, каждый из которых получит долю.

Дальнейшая обычная продажа стала невозможна, поскольку Семейный кодекс обязывает соблюдать права ребенка в приоритете остальных прав. В данном случае гражданин может найти иное жилье, в котором прописаться вместе с детьми. Квартиру оформить в долевую собственность и, на основании решения органов опеки, обратиться в Росреестр для передачи прав новому владельцу.

Заключение

В отличие от многих других обременений, покупка квартиры с прописанным человеком может стать как очень выгодным приобретением, так и многолетней чередой судов. В законах России установлено, что:

• Собственник имеет право распоряжаться квартирой, если это не нарушает прав третьих лиц.
• Право собственности первично над регистрацией, но отдельные категории граждан защищены законом.
• Выписка посторонних жильцов осуществляется через суд.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• Образец предварительного договора купли-продажи

Список законов

• 19.15 КоАП