Продажа квартиры по переуступке

452

Переуступка прав

Продажа жилища еще на этапе его строительства является сделкой по переуступке прав. Иными словами продажа квартиры по переуступке прав собственности заключается в передаче продавцом законных прав на недвижимость покупателю жилплощади. Еще договор переуступки называют договором цессии. Выполнение сделки контролируется ФЗ-214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Сроки оформления сделки целиком и полностью зависят от этих двух факторов. Покупатель и продавец должны заключить сделку до подписания акта передачи и получения свидетельства о праве собственности.
По закону, в случае заключения договора цессии, продавец передает покупателю не только свои права, но и обязанности. Подобная сделка имеет ряд преимуществ, но в тоже время сопровождается некоторыми рисками. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора уступки прав].

Договор переуступки прав

Продажа квартиры по переуступке подтверждается заключением типового акта. Такой документ называется договором цессии, где в качестве продавца выступает цедент, а покупателем является цессионарий.

Еще одной стороной соглашения является застройщик, который непосредственного участия в сделке не принимает и указывается только по той причине, что все дальнейшие вопросы покупатель будет решать именно с ним. Продажа квартиры по договору переуступки оформляется в письменной форме и подлежит обязательному заверению в нотариальной конторе.

В документе должны быть указаны следующие данные:

• личные данные участников сделки (паспорт, прописка);
• информация о согласии застройщика на совершение сделки;
• пункт расчетов по сделке;
• непредвиденные обстоятельства;
• информация о штрафах и неустойках в случае нарушения условия соглашения;
• к акту прикладывается вся техническая документация по жилплощади.

Порядок оформления договора переуступки прав

Оформление соглашения о переуступке прав на жилье состоит из нескольких этапов:

1. Прежде всего покупатель проверяет всю техническую документацию на квартиру (план строения, информация относительно застройщика и его прав на проведение строительства), а продавец обязан эту всю документацию предоставить.
2. После проверки всех необходимых документов по сделке, продавец направляет застройщику письменное уведомление о совершении купли-продажи и просьбе о получении его согласия на сделку. На этом же этапе продавец обязан предоставить справку об отсутствии задолженности по уплате взносов за жилье. Если задолженность имеется или квартира выступает в качестве залога по ипотеке, то продавец должен получить в банке документ, разрешающий совершить сделку купли-продажи. При необходимости, на этом же этапе оформляется и согласие супруга (и) на совершение сделки.
3. Следующая стадия заключается в оформлении акта переуступки прав. Лучше всего составление документа доверить опытным юристам и производить это действие в юридической или нотариальной конторе.
4. Финальный этап заключается в том, что участники сделки обращаются в регистрирующий орган, подписывают там договор, подтверждающий совершение сделки и передают всю документацию на госрегистрацию. По истечению десятидневного срока, стороны могут забрать зарегистрированный документ.

Для регистрации акта можно обратиться в Кадастровую палату, Росреестр или Регистрационную палату. Допускается оформление сделки в Многофункциональном центре.

Список необходимых документов

Чтобы оформить договор переуступки прав, продавцу и покупателю потребуется собрать пакет установленных законом документов. К таковым относятся:

1. Личные документы сторон (копии паспортов, справки о регистрации, свидетельства о браке, разводе).
2. Договор долевого участия. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договор долевого участия].
3. Справка о выплатах по договору ДУ.
4. Согласие застройщика на проведение сделки.
5. Документация застройщика (разрешение на строительство, свидетельство о собственности на участок, где возводится дом, документ подтверждающий сроки выполнения работ).
6. При необходимости, согласие супруга (ги) на проведение сделки (документ должен быть оформлен в письменном виде и заверен нотариально).
7. Согласие на сделку из банка, если жилье приобретено по ипотеке.

Частные случаи

Существует несколько частных случаев такой сделки. Один из случаев – это продажа жилья по переуступке пая в ЖСК. Особенность сделки состоит в том, что законодательством она почти не регулируется. Чтобы вступить в ЖСК необходимо оплатить членские взносы и стать пайщиком. Передать свою долю продавец может лишь в том случае, когда общее собрание членов кооператива приняло решение о своем согласии на проведение операции. Полученное согласие означает, что продавец может выйти из кооператива, забрать внесенный ранее взнос, а покупатель вступит в ЖСК и оплатит взнос уже самостоятельно.

Стоит отметить что при этой процедуре продавец не получает все взносы, которые он вносил относительно работы кооператива (вступительный, дополнительные). С точки зрения законности, уступка пая не является переуступкой прав, поскольку всего лишь происходит замена одного пайщика другим и договор цессии не оформляется.

Пример по продаже квартиры по переуступке прав

Господин Матвеев заключил договоры долевого участия на приобретение нескольких квартир в строящемся доме. Через некоторое время Матвееву понадобились денежные средства, и он решил продать свое право на оформление недвижимость в собственность. С этим вопросом он обратился в риэлтерскую контору. Через некоторое время были найдены покупатели, и можно было приступать к оформлению сделки. Оставив риелторам доверенность, Матвеев уехал на некоторое время. По приезду он узнал, что почти все покупатели отказались от сделки по причине отсутствия у застройщика необходимой документации. Оказалось, что застройщик не имеет документа, подтверждающего его право собственности на земельный участок, где происходит строительство.

Матвеев, не долго думая, подал исковое заявление в суд на аннулирование договоров ДУ и возврата своих денег. По истечении времени суд признал требования Матвеева законными и обязал застройщика вернуть денежные средства дольщику.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже квартиры по переуступке прав

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Людмила. Подскажите, могу ли я передать свою квартиру, которую я приобрела по договору долевого участия, если подписан акт приема-передачи?

Ответ: Здравствуйте, Людмила. Подобную сделку вы оформить не можете, поскольку документ о передачи квартиры вам от застройщика уже передан. Данные действия регламентируются ФЗ – 214 от 30.12.2004. Единственное, что вы можете сделать, так это обратиться к застройщику с просьбой оформить акт более поздним сроком, а за это время заключить договор цессии.

Заключение

По окончанию можно сформулировать несколько тезисов, касающихся оформления сделки по переуступке прав на недвижимость:

1. Сделка по переуступке прав заключается лишь тогда, когда квартира еще не прошла госрегистрацию и отсутствует акт приема-передачи на жилье.
2. Договор цессии не может быть оформлен и тогда, когда есть ограничения на жилье, к примеру, она является залоговым имуществом по ипотеке.
3. Акт оформляется в письменном виде, и в документе прописываются все стороны сделки и основные условия по расчетам.
4. Сделка является налогооблагаемой, и оплачивать налог должен покупатель.
5. Оформления и выполнение соглашения по переуступке прав состоит из нескольких стадий.
6. Договор цессии подлежит обязательной регистрации в государственном органе.
7. Для оформления необходим оговоренный в законе пакет документов.
8. Обязательным документом для проведения сделки является согласие застройщика.
9. В случае необходимости предоставляется нотариально заверенное согласие супруги (га).
10. Существует два частных случая такой сделки: передача пая в ЖСК и переуступка прав на квартиру в новостройке.
11. При передаче пая в ЖСК, от продавца требуется выйти из кооператива, а покупателю необходимо в него вступить и внести свой взнос.
12. В случае покупки жилья в новостройке, покупатель берет на себя обязанности продавца по выплате оставшейся суммы в соответствие с договором ДУ.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• Образец договора уступки прав
• Образец договора долевого участия

Список законов

• Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ