Дарение квартиры

1397

Договор дарения квартиры

Дарение квартиры, как процедура безвозмездного отчуждения имущества в пользу гражданина, подразумевает обязательные договорные отношения. Если для самых простых сделок достаточно договориться устно (принять оферту), то передача квартиры возможна лишь в рамках письменного соглашения. Документ подразумевает, что имущество передается (или будет передано при соблюдении определенных сторонами условий) безвозмездно – в положениях отсутствуют указания на оплату, предоставление каких-либо услуг или наложение обязательств на одариваемого. В противном случае, договор считается юридически ничтожным и не ведет к смене статуса собственности.

Стороны соглашения описываются в статье 572 ГК РФ: даритель, передающий квартиру, и одариваемый, который получает жилплощадь. Исполнение договора осуществляется путем государственной регистрации имущественных прав и фактической передачи (передаточный акт, символическое вручение ключей).

Глава 32 ГК РФ устанавливает следующие требования к договору:

• Письменный документ должен быть совместно составлен обеими сторонами в добровольном порядке, что фиксируется подписями.
• В договоре не могут указываться встречные требования дарителя, выраженные в ценном и имущественном выражении.
• Договор должен соответствовать условиям, определенным статьей 432 ГК РФ (указываются стороны, предмет сделки). Дополнения вносятся по усмотрению сторон (статья 581 ГК РФ устанавливает возможный перечень таковых).

Следует различать встречные обязательства и отлагательные условия: первые требуют исполнения действий в пользу дарителя, а вторые – не приносят ему никакой выгоды (например, квартира будет передана, когда закончится договор аренды с жильцами).

Права и обязанности дарителя и одариваемого

Особенностью договора дарения является то, что права и обязанности сторон разительно отличаются (в сравнении с меной или куплей-продажей). Все обстоятельства исполнения соглашения могут быть установлены самими участниками сделки или же предусмотрены законодательством в рамках главы 32 ГК РФ.

Важнейшей обязанностью дарителя является осуществление передачи дара. Квартира передается вместе с правами собственности на нее, поэтому окончание действия договора наступает при получении выписки. Договор дарения квартиры выступает основанием для перехода имущества. На дарителя также возлагаются обязанности по соблюдению указанных сроков, условий проживания, если они закреплены в соглашении.

Среди прав дарителя выделяется возможность отказа. Допустимость отмены определяется действиями одариваемого и независимыми обстоятельствами: получатель покушается на жизнь собственника (его родственников) или текущее финансовое состояние владельца имущества не позволяет осуществить вручение.

Одариваемый обязуется принять квартиру, если оформлены права собственности. При этом он имеет возможность отказаться от ее получения, даже если оформлен договор, но не осуществлено фактическое вручение или регистрация. Фактическая реализация указанных прав выражается в допустимости изъятия имущества у дарителя, если он не исполняет условия соглашения добровольно. Примечательно, что не было зафиксировано ни одного случая принуждения одариваемого к получению квартиры.

Порядок регистрации договора дарения квартиры

Дарение квартиры близкому родственнику или третьему лицу осуществляется в рамках процедуры, определенной 122-ФЗ:

1. Стороны заключают соглашение, руководствуясь собственными решениями и внося дополнение. Документ может быть заверен нотариально, если стороны сомневаются в намерениях друг друга. С 2013 года отпала необходимость регистрировать сам договор – Росреестр производит оформление прав собственности.
2. Регистрация производится, если оплачена госпошлина.
3. Собственник обращается в подразделение Федерального реестра или Многофункциональный центр (МФЦ), который осуществляет первичный прием документов.
4. Специалист центра проверяет представленные документы и изымает их под расписку. В случае нехватки документов, собственник уведомляется (предоставляется дополнительно 3 дня).
5. Если оформление невозможно, в течение 5 дней вручается отказ.
6. При наличии достаточных оснований, выдается выписка о регистрации прав на квартиру. Договор считается исполненным, что влечет к отмене прав и обязанностей, кроме тех, которые носят временной (отложенный) характер.

Выдача выписки в столичных городах (Москва, Санкт-Петербург) осуществляется в рамках 10 дней с момента обращения. В остальных регионах сроки могут варьироваться вплоть до 30 дней.

Согласно Регламенту Федерального реестра, требуется предоставить следующие документы для дарения квартиры:

• Паспорт заявителя.
• Договор дарения квартиры (в качестве основы можно скачать образец договора дарения квартиры 2017 года). Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора дарения квартиры].
• Ранее выданное свидетельство о собственности (выписка из ЕГРН).
• Заявление на регистрацию (типовой бланк Росреестра).
• Документы, подтверждающие законность приобретения жилья.
• Согласие супругов, кредиторов, органов опеки.
• Выписки из ЕГРП, домовой книги.
• Справка о составе семьи.
• Квитанция об уплате пошлины.

Налоги и пошлины при дарении квартиры

Дарение является сделкой, подразумевающей получение дохода в виде стоимости имущества. Согласно НК РФ, любой доход одариваемого лица облагается подоходным налогом (НДФЛ) в размере 13%. При оплате налога следует учитывать, что инспекция производит свой расчет, основанный на взвешенном уровне рыночных цен. Если получатель имущества не является налоговым резидентом, используется повышенная ставка, составляющая 30%.

Согласно статье 217 НК РФ, принятие дара близкими родственниками не подразумевает оплаты налогов, хотя и требует предоставления декларации. Также налог на дарение квартиры не выплачивается, если нет оснований, что квартира используется в спекулятивных целях. По общему правилу, имущество должно находиться в собственности прежнего владельца более 3 лет. Также от уплаты налогов освобождаются сотрудники дипломатических учреждений с российским подданством.

Оспаривание, расторжение и признание договора дарения квартиры недействительным

Заключенный договор может быть признанным, как недействительным, так и ничтожным. Нарушения, влекущие к противоречиям с законом, влекут к прекращению договорных отношений и возврату к статус-кво – передаче квартиры изначальному собственнику.

Получатель имущества может расторгнуть сделку на любом этапе до момента ее исполнения. С дарителя снимается обязанность по передаче дара, в случае:

• Действий получателя, ведущих к негативным последствиям для жизни и здоровья семьи собственника.
• Исполнение сделки повлечет негативные последствия для имущественного положения гражданина, находящегося в состоянии крайней нужды.

Признание договора недействительным (в том числе оспаривание в суде) производится в случаях:

• Заключение договора произошло под давлением.
• Договор был заключен с недееспособным владельцем без учета мнения представителей.
• Смерти одариваемого и отсутствия в соглашении указаний на правопреемника.

Договор может быть признан ничтожным и отменен, если:

• Заключение произошло в устной форме.
• Квартира не принадлежала дарителю.
• Договор подразумевал передачу имущества за плату или после смерти дарителя.

Частные случаи дарения квартиры

Дарение квартиры от одного родственника в пользу другого не имеет особенностей в плоскости гражданского законодательства. Лицо, получающее имущество, обязано до 30 апреля обратиться в инспекцию налоговой службы по месту, где расположено жилье. Специалист затребует документы на квартиру, свидетельства, подтверждающие родство, а также декларацию. В отчетности должна быть указана стоимость квартиры, а также размер налога, равный нулю по основаниям пункта 18.1 статьи 217 НК РФ.

Доля в квартире передается с согласия всех прочих владельцев квартиры. Исключение составляют случаи, когда имущество передается близкому родственнику. Согласие оформляется письменно и может быть заверено у нотариуса. Уведомление дольщиков производится под роспись или заказным письмом. Стоит отметить, что принудить к согласию можно лишь через суд. После того, как договор дарения доли в квартире оформлен, необходимо оплатить налоги. Сумма рассчитывается, исходя из ставки налога и размера переданной части.

Получение имущества несовершеннолетними возможно при согласии их законного представителя. Таковыми могут выступать родители, усыновители или органы опеки. Получение собственности не должно быть произведено в ущерб ребенку (например, квартира с долгами за коммунальные платежи).

Мошенничество, связанное с дарением квартиры

Часто дарение используется вместо купли-продажи, поскольку позволяет произвести передачу в качестве личной собственности (актуально для семейных людей) или не платить налоги. Если дарение квартиры между близкими родственниками считается относительно безопасным действием, то передача третьим лицам сулит обман. Безвозмездная передача используется мошенниками, де-факто продающими жилье, но убеждающими покупателя принять ее в дар. Получив деньги, лицо обращается в суд за оспариванием имущества на основании кабальности (якобы имевшиеся угрозы, обман со стороны покупателя).

Мошенники, принимая решение о сделке, оценивают, можно ли оспорить договор дарения квартиры в судебном порядке. Суд, если дарение производится в течение года, чаще принимает решение в пользу мошенника. Последствия: потеря денег, квартиры и возложение судебных издержек на проигравшего. Чтобы не стать жертвой обманщиков, необходимо использовать дарение строго по назначению, как передачу собственности между людьми, достаточно доверяющими друг другу.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• Образец договора дарения квартиры

Список законов

• Статья 572 ГК РФ
• Статья 432 ГК РФ
• Статья 581 ГК РФ
• Статья 217 НК РФ
• 122-ФЗ