Признание договора купли-продажи недействительным

290

Введение

Продажа недвижимости является формой передачи собственности за вознаграждение, выраженное в денежном или натуральном виде. Закон допускает реализацию квартиры (комнаты), земельного участка или частного дома, а также долей в них. Продажа осуществляется на основе договора купли-продажи, который регламентируется в рамках статьи 549 ГК РФ. К нему также применяются нормы обязательственного права, установленные третьим разделом части первой ГК РФ. В частности, документ должен быть оформлен в письменном виде, на основе добровольного волеизъявления сторон.

Необходимость выделения купли-продажи недвижимости из общего числа сделок основывается на обязательной процедуре регистрации данного вида имущества. Данное положение закреплено в статье 551 ГК РФ, которая также устанавливает принудительное право перехода в случае неисполнения сторонами договора установленных условий. Нормы рассматривают частные случаи при оформлении соглашения, например, принадлежность земельного участка, на котором стоит объект собственности, определяется условиями договора между продавцом и покупателем.

К договору также применяется ряд формальных требований:

• Обязательное наличие цены. Стоимостное выражение определяется по соглашению сторон, зачастую путем анализа рыночного спроса и предложения по данной категории недвижимости. Цена также может быть выражена в виде предоставления услуг, передачи иной собственности;
• Сроки реализации договора показывают время, которое могут затратить участники на фактическую передачу имущества и денег;
• Явное указание на предмет сделки. Договор должен быть направлен на передачу имущественных прав одной из сторон, причем объект должен быть надлежащим образом идентифицирован;
• Добровольность фиксируется подписями сторон, а в отдельных случаях – нотариусом, занимающимся заверением купли-продажи.

Расторжение договора при существенном изменении обстоятельств

Закон защищает стороны от произвола и ненамеренного сокрытия обстоятельств со стороны контрагента. В частности, в статье 451 ГК РФ приведен перечень оснований, которые устанавливают недействительность договора купли-продажи недвижимости. При этом гражданское право дает возможность участникам соглашения привести документ к надлежащему виду, если обе стороны не возражают против продолжения операции.

Пункт 2 статьи 451 ГК РФ требует одновременное совпадение ряда обстоятельств, ставящих действительность договора под сомнение:

• Стороны (или одна из сторон) не были осведомлены изначально о возможности наступления подобной ситуации;
• В ходе переговоров или любых действий участников данные обстоятельства не могут быть прекращены, поскольку не зависят от воли сторон;
• Применение договора на практике в данной ситуации нарушает права одной из сторон, ставя контрагента в положение заинтересованного лица или необоснованного выгодоприобретателя.

Расторжение договора при обмане или заблуждении одной из сторон

Соглашение, направленное на куплю-продажу недвижимости, также может быть признано недействительным, если один из участников сделки совершил заведомый обман второй стороны. Следует отметить, что пострадавшая сторона может быть введена в заблуждение ненамеренно, например, если ей не были разъяснены существенные и дополнительные условия договора. Формально, обман и заблуждение – различные понятия, но влекут к одним и тем же последствиям.

Под заблуждением подразумевается наличие следующих факторов:

1. Опечатки, влияющие на условия соглашения;
2. Сторона является дееспособной, но не понимает смысла осуществляемых действий;
3. Участник не осознает реальной ценности недвижимости;
4. Сторона не понимает, с кем заключает договор.

В случае заблуждения, выгодоприобретатель имеет статус добросовестного участника соглашения, что накладывает на пострадавшую сторону обязанность выплатить компенсацию, установленную судом.

Расторжение договора, заключенного ограниченно дееспособным гражданином.

При анализе подобной сделки, следует разграничивать лиц, которых в дееспособности ограничил суд, и тех, кто не может отдавать отчет своим действиям вследствие фактического состояния (помешательство, опьянение).

За человека, в отношении которого действует судебное ограничение, имеет право распоряжаться его опекун или законный представитель, назначенный государством. Сделка может быть признана недействительной лишь в случае, если рукоприкладчик был исключен из процедуры оформления соглашения. Во всех иных случаях, договор считается попросту ничтожным.

Следует учитывать, что суд может признать сделку состоявшейся и действительной, даже несмотря на нарушения. Для этого необходимо:

• Согласие опекуна с проведенной операцией;
• Уверенность суда в том, что совершение сделки принесет ограниченно дееспособной стороне выгоду.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по признанию договора купли-продажи недействительным

Вопрос: Добрый день, меня зовут Кирилл. В моей собственности находится квартира, доставшаяся мне в наследство от деда. Я хотел бы ее продать, чтобы купить жилье в другом городе. Могу ли я сделать это по закону, если мне сейчас 17 лет? Возможно ли провести сделку без ведома родителей, с которыми не проживаю и не общаюсь?

Ответ: Здравствуйте, Кирилл. Закон допускает совершение сделок с 14 лет, если они не являются существенными. Следует учитывать, что до наступления 18 лет, любые операции с имуществом могут быть оспорены Вашими родителями в суде.

Таким образом, Вам необходимо исключить родителей из состава законных представителей: в зависимости от обстоятельств это может быть сделано через эмансипацию, лишение родительских прав, привлечение органов опеки. В любом случае, найти покупателя, согласного заключить договор с несовершеннолетним, будет практически нереально, поскольку закон дает значительные права оспаривания для детей и их представителей.

Пример по жилищным спорам по признанию договора купли-продажи недвижимости недействительным

Гражданин продал квартиру по договору, забыв упомянуть о том, что он прописан в квартире. Покупатель после приобретения передумал и решил вернуть деньги, выставив информацию о прописке, как заведомое сокрытие важной информации, что было сформулировано в иске.

Продавец, получив повестку, подал встречный иск о возврате квартиры и денежных средств за вычетом компенсации. Основой его позиции в суде стало то, что прописка не нарушает имущественных прав покупателя, лишь фиксируя возможность проживания в помещении.

Суд при рассмотрении руководствовался статьей 180 ГК РФ, которая устанавливает возможность сохранения сделки без изменений, если нарушена лишь часть договора. В частности, суд обязал продавца выписаться из квартиры. Сам документ остался в силе, но, согласно распространенной судебной практике, претерпел изменения в частности перечня прописанных лиц.

Заключение

Договор купли-продажи недвижимости может быть прекращен по основаниям, как зависящим от участников, так и возникшим из-за действий третьих лиц. Гражданское право устанавливает следующие нормы:

1. Если в расторжении отсутствует вина сторон (одной из сторон), имущество и деньги должны быть возвращены друг другу;
2. Действия, заведомо направленные на обман контрагента, могут быть наказаны присуждением компенсации пострадавшему;
3. В каждом конкретном случае варьируются меры по отмене договора, в частности, суд разъясняет, можно ли признать сделку недействительной или установить иные последствия;
4. Недееспособные граждане не могут заключать сделки без участия опекуна.

Список законов

• Статья 549 ГК РФ
• Статья 551 ГК РФ
• Статья 451 ГК РФ
• Статья 179 ГК РФ
• Статья 177 ГК РФ
• Статья 180 ГК РФ