Размен неприватизированной квартиры

480

Вступление

Размен неприватизированного жилья – единственный вариант обменять муниципальную квартиру и переехать на новое место жительства без оформления недвижимости в частное домовладение. Такая процедура применяется при необходимости срочного переезда, либо ввиду невозможности получить жилую площадь от государства в частные руки.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

Размен неприватизированной квартиры возможен только на аналогичную недвижимость, находящуюся в ведении муниципалитета.

При этом в обязательном порядке необходимо получить разрешение уполномоченного органа – ГУП или МУП (государственное/муниципальное унитарное предприятие) или подведомственного отделения местной администрации населенного пункта.

Главные основания для размена муниципальной недвижимости:

  • Согласие фактического собственника имущества – государственного органа.
  • Одобрение от всех проживающих в указанной собственности.
  • Если в такой квартире обитают несовершеннолетние и недееспособные граждане – одобрение органа опеки и попечительства.
  • Наличие необходимой документации, подтверждающей отсутствие долгов за коммунальные услуги, а также бумаги, подтверждающие право жительства.
  • Если отсутствует договор социального найма или ордер на квартиру, необходимо их оформление в соответствующем муниципалитете.

Препятствия к размену неприватизированной квартиры

Размен муниципальной квартиры с наличием коммунальных долгов ЖКХ ориентировочно возможен. Но для осуществления процедуры необходимо получить согласие фактического собственника – государственного органа. В этом случае наличие долга может послужить основанием для отказа.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Согласно ст. 73 ЖК РФ к размену не подлежит следующее муниципальное жилье:

  • Один из объектов недвижимости находится в частном домовладении на основании единоличного, долевого или совместного владения.
  • Проживающие в квартире люди не обладают договором социального найма или ордером на имущество.
  • На недвижимость наложен арест или она имеет правомочные притязания со стороны третьих лиц.
  • Неприватизированная квартира не пригодна для проживания и относится к перечню имущества, подлежащему сносу, как ветхое или аварийное жилье.
  • Жилое помещение нуждается в капитальном ремонте с необходимостью выселения проживающих граждан.

Если один или несколько граждан, занимающих жилое помещение, болеют острыми инфекционными заболеваниями или иными опасными недугами, обмен запрещен.

При этом, согласно ст. 51 п. 4 ЖК РФ (Жилищный кодекс России), если есть хронические нарушения в системе жизнедеятельности человека, муниципальный орган обязан предоставить членам его семьи иной объект недвижимости или выселить больного, в том числе для принудительного лечения в специализированном учреждении.

При размене муниципальной недвижимости следует учитывать права несовершеннолетних детей и недееспособных граждан. В этом случае для законного составления договора мены необходимо обязательное согласие от органа опеки. При этом попечительский совет назначает комиссию для проведения экспертизы на соответствие приобретаемой собственности необходимым характеристикам для комфортного пребывания детей.

В случае нарушения прав несовершеннолетнего ребенка, договор мены будет признан недействительным, и мера взыскания с виновников определяться в судебном порядке.

Требования к разменному жилью

Неприватизированную квартиру можно обменять только на аналогичное муниципальное или государственное жилье. Тогда мена может производиться в отношении нескольких объектов недвижимости. В случае с тяжелобольным либо инфицированным гражданином процедура приобретения нескольких жилых помещений становится единственно приемлемой и разрешенной по законодательству.

Недвижимость для размена должна соответствовать минимальным требованиям, которые характерны для жилой собственности. Например, наличие санузла, удовлетворительное состояние отопительной системы, соответствие технической планировки и санитарным условиям, безопасный подвод коммуникаций. При этом здание, в котором находится приобретаемый объект, не должно быть аварийным и подлежащим сносу.

Порядок размена неприватизированной квартиры

Обмен неприватизированной недвижимости: с чего начать процедуру, куда обращаться и последующий порядок действий:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

  1. Согласовать возможный обмен с муниципалитетом, заверив ответ письменным разрешением.
  2. Получить одобрение от всех совладельцев недвижимости, включая несовершеннолетних и недееспособных граждан. Согласие проживающих людей закрепляется соответствующим пунктом договора мены.
  3. Оформить разрешение от органа опеки и попечительства для детей и недееспособных граждан. Одобрение выдается на основании проведенной экспертизы.
  4. В случае приобретения нескольких квартир – согласовать передачу каждого объекта с потенциальными правопреемниками.
  5. Заключить договор мены, регламентированный ст. 558 ГК РФ и ЖК РФ. Правовое оформление и сопровождение документа аналогично оформлению договора купли-продажи.
  6. Передать составленный образец на рассмотрение подведомственному государственному органу (ГУП, МУП, ФГУП или иное подразделение). Срок делопроизводства от 1 до 3 месяцев.
  7. Получить разрешение на размен собственности и заключить новый договор социального найма или оформить ордер на квартиру (расторжение старых документов о праве пользования осуществляются автоматически).

Договор мены, рассматривающий объекты неприватизированного жилья, не подлежит обязательной регистрации в РосРеестре. Запись в учетную базу государственной недвижимости производится на основании прошения от муниципалитета. При оформлении договора мены в муниципальном органе должны присутствовать все проживающие в указанном жилье граждане, достигшие возраста 14 лет.

Список документов

Необходимая документация при размене неприватизированной жилой собственности:

  • Заявление с прошением о размене, заверенное собственноручными подписями от всех проживающих в указанном жилье граждан.
  • Правоустанавливающие документы, удостоверяющие возможность проживания в объектах недвижимости (договор социального найма, ордер, единый жилищный документ). Образец соглашения можно скачать здесь: [Образец договора социального найма].
  • Выписка лицевого счета и справка ЖКХ об отсутствии задолженностей. Образец справки можно скачать отсюда: [Образец справки об отсутствии задолженностей по ЖКХ].
  • Кадастровый паспорт, технический план строения и экспликация.
  • Паспорта участников делопроизводства или иные документы, удостоверяющие их личности.
  • Свидетельство о рождении или доверенность, заверенная у нотариуса (для представления интересов несовершеннолетнего или недееспособного лица).
  • Согласие от органа попечительства.

Вся предоставляемая документация должна быть оригинальной и иметь копии.

Размен неприватизированной квартиры в судебном порядке

Судебная практика по принудительному размену муниципальной квартиры применяется в случае возникновения разногласий между совладельцами государственной жилой собственности. При этом следует помнить, что разделить такого рода имущество невозможно, так как проживающие в нем люди не обладают правом фактической собственности, а обитают там на основании договора социального найма, то есть арендуют.

Размен неприватизированной квартиры в судебном порядке осуществляется на основании подачи искового заявления.

При этом будут учитываться интересы всех проживающих в такой квартире граждан, и если не будет доказано веских причин для обмена, делопроизводство закроют. Поэтому целесообразнее прийти к общему компромиссу между совладельцами для размена недвижимости на общих основаниях.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по размену неприватизированной квартиры

Вопрос: Здравствуйте. Меня зовут Оксана. В неприватизированной двухкомнатной квартире прописаны четыре человека: я, мой муж, наш сын и свекор. Отец заявил о предоставлении ему доли недвижимости для ее продажи или размена. Что нам делать в этом случае и как удовлетворить его претензии и не остаться без жилья?

Ответ: Добрый день, Оксана. Согласно Жилищному кодексу, выделить часть неприватизированного имущества и тем более его продать невозможно. Разменять такую квартиру без согласия всех проживающих также затруднительно даже в судебном порядке. В вашем случае необходимо прийти к согласию для размена либо приватизировать недвижимость.

Заключение

Размен неприватизированного жилого помещения – процедура затруднительная, так как договор мены возможен только для аналогичной недвижимости. К настоящему моменту соотношение приватизированного жилья и муниципальной собственности составляет 80/20. Обменять такую собственность можно при условии наличия равнозначного неприватизированного жилья. С чего начать процедуру передачи помещения:

  1. Для разрешения на обмен необходимо получить согласие от всех обитателей такой квартиры. Интересы несовершеннолетних и недееспособных граждан представляют их законные представители на основании одобрения сделки органом опеки.
  2. Разногласия участников делопроизводства разрешаются в судебном порядке. Чаще всего выносится отрицательный вердикт.
  3. Для размена необходимо получить разрешение фактического собственника – муниципалитета.
  4. Процедура передачи вещного права осуществляется в специализированном заведении муниципального, государственного или федерального значения.
  5. Правоустанавливающий документ этой сделки – договор мены от обязательной регистрации в РосРеестре освобожден. Исключением является процедура передачи приватизированного жилья.
  6. Отказ в размене можно получить на основании ст. 73 ЖК РФ.

Образцы заявлений и бланков

Для размена жилья необходимо заполнить следующие бумаги:

Список законов


Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.