Пересдача квартиры

5258

Что такое пересдача квартиры?

Под пересдачей квартиры подразумевается форма субаренды (поднайма), при которой наниматель сдает недвижимость третьему лицу. Зачастую подобная субаренда осуществляется на более выгодных условиях, чем изначальная сделка, то есть арендатор получает дополнительный доход. На практике, собственник может даже не предполагать о том, что в его квартире проживают посторонние люди, не заключавшие с ним договоров и соглашений.

Подводные камни подобных сделок открываются для субарендаторов, особенно если помимо месячной оплаты они передавали депозит или иные обеспечительные платежи. Поскольку их проживание незаконно, в любой момент возможно их выселение без каких-либо прав на возврат средств. Мошенничество при сдаче квартир в аренду заканчивается в большинстве случаев выселением ни в чем не виновного субарендатора.

Несомненно, что пересдача может быть законной: для этого необходимо уведомить собственника, предварительно указав в договоре аренды о возможности пересдачи жилья. В подобном документе фиксируется солидарная ответственность нанимателей всех уровней при порче имущества или задержке платежа. Реализация договора аренды квартиры с правом пересдачи на практике – большой вопрос, поскольку собственник и сам может получать дополнительные средства с нового арендатора и ему ни к чему посредники.

Как не стать жертвой мошенников?

Мошеннический бизнес по пересдаче квартир с арендой квартир широко распространен и может проявляться в нескольких ипостасях:

• Квартира снимается у собственника и сдается лицу без уведомления собственника. Посредник получает стабильный ежемесячный доход.
• Квартира снимается у собственника без условий залога, предоплаты, сдается третьему лицу по иным условиям, включающим выплату за несколько месяцев сразу. Квартиросъемщик пропадает с деньгами, оставляя субарендатора наедине с собственником.
• Основная схема заключается в том, что квартира снимается у собственника и в нее поочередно вселяется большое количество лиц, не подозревающих о том, что кроме них кто-то уже снял эту квартиру. Мошенник, опять же, скрывается с деньгами.

Мошенник редко представляется арендатором – часто он заявляет, что является родственником собственника или самим собственником. Проверка квартиры и документов собственника – это обязательное условие вселения, в частности:

• Необходимо проверить, готова ли квартира для вселения. Во все ли комнаты собственник разрешает войти, охотно ли демонстрирует свидетельство о собственности, личный паспорт.
• Документы должны в точности соответствовать тем, которые установлены Гознаком. Свидетельство о собственности (или выписка из ЕГРН) должно обладать водяными знаками и голограммой. Проверить подлинность паспорта сложнее, поскольку мошенники могут использовать документ, выполненный квалифицированными специалистами.
• Проверить адрес квартиры и данные арендодателя через интернет. Мошенники часто осуществляют свою деятельность серийно, благодаря чему появляются многочисленные черные списки.
• После просмотра квартиры, обратиться к соседям, спросив о собственнике. В старых домах собственники также указываются на таблицах на первом этаже многоквартирного дома.

Примечательно, что некоторые собственники периодически проверяют проживающих в квартире лиц.

Как поступить, если вы заключили договор аренды квартиры, которая пересдается злоумышленником?

Единственный способ вернуть деньги – как можно скорее добиться поимки преступника. Уголовный кодекс предусматривает значительные сроки наказания (до 8 лет) для подобной категории мошенников, и одним из способов избежания или смягчения наказания является возмещение ущерба пострадавшим.

Порядок действий в случае обнаружения мошенничества:

1. Зафиксировать обращение звонком в службу 112 или 102. Данное обращение необходимо осуществлять сразу, до звонка участковому. Подобный порядок позволит «дать ход» заявлению.
2. Обращение к участковому. Сведения о сотрудниках, ведающих делами конкретного дома, указаны на первых этажах каждого подъезда. Там же указан номер, по которому можно оперативно связаться с сотрудником.
3. Написание заявления. К заявлению прикладывается копия договора с мошенником, подробное описание обстоятельств, а также самого злоумышленника.
4. Полиция уведомит собственника. Собственник предоставит документы на арендатора, имеющиеся у него. Иногда собственник может пойти навстречу и предложить льготные условия проживания в квартире.

При обращении в полицию, при себе необходимо также иметь паспорт. Важно, что даже находясь в городе без регистрации, никто не имеет права отказать в принятии заявления и помощи правоохранительных органов. Подобной уловкой часто грешат участковые, не желающие портить статистику. Примечательно, что средняя по России раскрываемость подобных преступлений составляет 59%.

Вне зависимости от ситуации, если нет явных указаний на то, что собственник изначально был в сговоре с мошенником, возвращать деньги он не обязан.

Пример мошенничества по пересдаче квартиры

Гражданин обратился в агентство, которое обещало подобрать квартиру. Спустя некоторое время представитель риелторской компании пригласил клиента на показ. После оформления договора аренды вместе с собственником, а также вселения, гражданин столкнулся с еще одним собственником и нарядом полиции, который выпроводил квартиросъемщика из жилья.

Гражданин подал два заявления в полицию: на собственника, сдавшего квартиру, и риелтора, оказавшего некачественную услугу. Согласно закону о защите прав потребителей, риелтор был обязан возместить все издержки, понесенные клиентом в результате факта мошенничества, поскольку не проверил наличие сторонних собственников. В отношении собственника уголовное дело не было возбуждено, поскольку полиция посчитала, что данный факт находится в плоскости гражданско-правовых отношений и может рассматриваться лишь в мировом суде. Примечательно, что гражданин намеренно заключал договор с риелторской компанией, имеющей легальный статус: частник, а тем более простой помощник не имеет права предоставлять услуги и, соответственно, возмещать убытки.

Вопросы и ответы на них по мошенничеству по пересдаче квартиры

Вопрос: Возможна ли пересдача двухкомнатной квартиры по комнатам и насколько велик риск при таком поднайме? Варвара.

Ответ: Варвара, сдача комнаты возможна, если она выделена из квартиры в натуре. При этом собственник наделен правом сдавать квартиру в любых конфигурациях, а арендатор, решивший заняться субарендой – нет. Риск подобной сделки велик, даже если об ее осуществлении уведомлен собственник.

Документ поднайма комнаты не может содержать указания на кадастровый номер комнаты (поскольку его в большинстве случаев нет), что противоречит ГК РФ и нормам жилищного законодательства. Единственным законным и безопасным вариантом станет перезаключение договора с собственником, в рамках которого будут указаны два нанимателя квартиры, а также помещения, закрепленные за ними.

Заключение

Поднайм или пересдача третьим лицам – распространенная практика, когда не хватает средств на оплату квартиры в одиночку. Тем не менее, до трети преступлений в сфере недвижимости регистрируются именно при отсутствии бдительности во время поднайма. Необходимо учитывать:

• Обязанность арендатора предоставить полный пакет документов, вплоть до справки из ЕГРП, свидетельства.
• Проверять готовность фиксировать аренду у нотариуса или в подразделении Росреестра.
• Любые документы подписывать только с единственным собственником, либо с согласия всех собственников. Денежные средства передавать по акту.