Закрыть

Порядок заключения договора дарения квартиры

464

Дарение

Дарение квартиры – это процедура безвозмездной передачи жилплощади от собственника в пользу другого участника сделки, осуществляемая на основе договора. Отсутствие оплаты, даже выраженной в виде каких-либо услуг или скрытых обязательств, является отличительным признаком данного способа передачи собственности. Юридическая значимость безвозмездности подтверждается тем, что осуществление договорных отношений может быть прервано государством по причине установления фиктивности сделки.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

Определение и порядок осуществления дарения устанавливается в рамках 32 главы Гражданского кодекса. В ней раскрывается порядок проведения дарения, а также его отмены в случае решения сторон. Отдельной формой процедуры выступает пожертвование, редко используемое по отношению к недвижимому имуществу.

Стороны, согласно положениям кодекса, именуются как даритель и одариваемый. Из-за строгой установки на отсутствие каких-либо встречных действий со стороны получателя дара, права и обязанности участников сделки строго разграничены и не совпадают. В частности, даритель, проведя юридические действия по оформлению договора, практически не имеет возможностей его отмены в одностороннем порядке. Получатель дара, напротив, может отменить сделку до ее фактического осуществления.

Договор дарения квартиры

На основании статьи 574 ГК РФ установлена письменная форма договора в случае, если стоимость дара превышает три тысячи рублей, либо он является имуществом, требующим обязательной государственной регистрации. Недвижимость, будучи дорогостоящим объектом, подразумевает обязательную процедуру оформления договора. Передача квартиры, осуществленная в устной форме, признается ничтожной (не рассматривается государственными органами всерьез даже без решения суда).

Перечень требований, как оформить договор дарения квартиры:

  • Документ должен включать сведения об участниках сделки с разграниченными ролями. Указываются паспортные данные сторон.
  • В тексте соглашения детально описывается передаваемый объект (этаж, адрес, площадь, планировка, техническое состояние).
  • Стороны возлагают на себя обязательства по приему и передаче квартиры на основании договора. Договор включает сведения о времени и месте отчуждения прав собственности в пользу одариваемого.
  • Стороны указывают степень ответственности каждого участника за неисполнение сделки. Типовой договор содержит указания на освобождение от ответственности в случае непредвиденных обстоятельств.

Согласно законодательным нормам, документ должен отражать согласие обеих сторон с условиями соглашения. Передача дара в одностороннем порядке невозможна, поскольку владение может подразумевать наложение ответственности, налогов и пошлин. Также отсутствует требование об обязательном заверении документа в рамках системы нотариата, хотя данная процедура гарантирует, что при регистрации собственности не возникнет проблем с проверкой добровольности передачи квартиры.

Порядок заключения договора дарения квартиры

Дарение производится на основании изъявления воли собственника, согласованной с требованиями получателя. Исходя из данного принципа строится порядок заключения договора:

  1. Даритель освобождает квартиру от обременений. Обременениями считается аренда, залог, рента или арест. Проживание текущего собственника или третьих лиц (прописка) не ограничивает возможностей продажи. Также осуществляется погашение платежей. Установление в договоре дарения требований по исполнению данного обязательства одариваемым может быть расценено, как встречное требование.
  2. Получатель и собственник составляют текст документа. Для большинства случаев можно скачать образец договора дарения квартиры (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора дарения квартиры]), заменив положения, касающиеся конкретной сделки (данные сторон, адрес квартиры и условия заключения договора дарения).
  3. После подписания договора допустимо обращение к нотариусу. Сотрудник конторы проверяет паспортные данные обратившихся лиц и фиксирует их согласие с условиями договора.
  4. Реализация договора заключается в оформлении прав собственности в подразделении Федерального реестра. Также возможно обращение в Многофункциональные центры, осуществляющие первичный сбор документации.
  5. На основании заявления собственника и пакета документов на квартиру, новому владельцу выдается свидетельство, удостоверяющее права на жилье. Длительность оформления варьируется от десяти дней до одного месяца.

Согласно ГК РФ, договор может включать сроки осуществления. Если стороны проигнорировали данный пункт, то соглашение считается осуществленным в момент фактической передачи квартиры (фиксируется актом). Законом устанавливается перечень лиц, кто платит 13% налог при заключении договора дарения. К таковым относятся все граждане, не способные доказать родство с дарителем. Дарение доли квартиры между близкими родственниками в 2017 году, равно как и передача жилья целиком, не налагает на получателя налоговых обязательств (НДФЛ).

Список документов

Для оформления договора и последующей регистрации передачи прав предоставляются следующие документы:

  • Паспорта участников сделки. Если одариваемый является малолетним, от его лица выступает законный представитель, предоставляющий свидетельство о рождении и свой паспорт.
  • Договор дарения. Начиная с 2013 года было прекращено действие нормы об обязательной регистрации договоров на приобретение жилья. Фиксируется только передача прав.
  • Заявление на бланке с требованием зарегистрировать квартиру на нового хозяина.
  • Квитанция (необходимо оплатить 2000 рублей в качестве госпошлины).
  • Документы, подтверждающие законность приобретения (договор приватизации, купли-продажи, мены).
  • Передаточный акт, заполненный по шаблону, подтверждающий факт вручения имущества.
  • Выписка из ЕГРП, показывающая права собственности и отсутствие обременений.
  • Справка из расчетного центра, подтверждающая отсутствие задолженностей по платежам за коммунальные услуги.
  • Согласие дольщиков и супруга (супруги) дарителя. В случае, если затронуты права несовершеннолетнего, согласие также предоставляют органы опеки.
  • Технический план с экспликацией этажа (заменяет технический паспорт по новому ЖК РФ).

Документы предоставляются заявителем лично или по доверенности, заверенной в нотариальном порядке. Начиная с 2011 года, допустима подача документов через портал госуслуг. Тем не менее, предоставление оригиналов и получение свидетельства производится лично.

Расторжение и признание договора дарения квартиры недействительным

Основным способом отмены процедуры дарения является соглашение сторон. В случае, если таковое не достигнуто, имеются возможности для расторжения в одностороннем порядке. Даритель имеет право расторгнуть договор, если:

  • Квартира представляет для него нематериальную ценность (память о близких, предмет искусства), а одариваемый целенаправленно портит ее.
  • Действия получателя квалифицируются, как угроза жизни и здоровья по отношению к дарителю и его близким.
  • Новый владелец скончался прежде старого, при этом в договоре был пункт о возврате квартиры посмертно (статья 578 ГК РФ).
  • Одариваемый фактически не принял квартиру и не исполняет условия договора.

Лицо, которому передается квартира, может отказаться от нее в любой момент до подачи заявления на оформление свидетельства. Для отмены не требуются никакие основания.

Договор может быть признан, как ничтожным, так и недействительным. В случае ничтожности должна быть нарушена процедура оформления, передачи собственности (возмездность, устная форма, чужая собственность).

Недействительность возникает при нарушении положений 575 ГК РФ и общих требований к договорам:

  • Имущество было получено под давлением.
  • Даритель является недееспособным или малолетним.
  • Дарение квартиры осуществлено предпринимателями или юридическими лицами.
  • Дарение произведено в нарушение ФЗ-280, который запрещает дарить собственность государственным служащим.

Пример по порядку заключения договора дарения квартиры

Пожилая женщина, под давлением дальних родственников, оказывавших ей подозрительно много внимания, согласилась оформить свою квартиру в дар. При этом она имела собственных детей и внуков, которые не знали о данной сделке. Дальние родственники мотивировали свои действия тем, что материально поддерживали женщину, в отличие от родных детей.

Дети решили оспорить дарение, руководствуясь статьей 177 ГК РФ. Данная норма устанавливает, что даже дееспособное лицо не всегда может отвечать за свои действия. Доказательствами по делу были документы, свидетельствующие о плохом состоянии здоровья (заболевания, не связанные с психическими отклонениями). Суд, проведя судебно-медицинскую экспертизу, принял решение оставить ситуацию без изменений, поскольку было установлено состояние достаточной дееспособности в момент совершения сделки. Также были допрошены сотрудники Федерального реестра, принимавшие документы. Судебная практика требует, чтобы сотрудник Росреестра проверял дееспособность заявителя (иные показания повлекли бы уголовное наказание).

Заключение

Заключение договора дарения квартиры является основным способом передачи жилья близкому родственнику или третьему лицу, если существует достаточный уровень доверия. Нормами ГК РФ закреплено:

  • Договор заключается строго безвозмездным.
  • Существует возможность отмены дарения на основании соглашения или в одностороннем порядке.
  • Форма заключения договора дарения — письменная.
  • Передача квартиры при дарении регистрируется в Федеральном реестре.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов


Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.