Закрыть

Аренда квартиры

546

Договор аренды квартиры

Соглашение, направленное на закрепление статуса лиц, участвующих в найме помещения, называется договором аренды квартиры. Условия заключения документа регулируются главой 35 ГК РФ:

  • Наймодатель должен обладать безраздельными правами на помещение или получить согласие заинтересованных лиц (дольщиков, совладельцев, супруга).
  • Обе стороны соглашения должны быть совершеннолетними и дееспособными.
  • Договор должен иметь цену, то есть подразумевать возмездное предоставление помещения в пользование.
  • Соглашение должно подразумевать способы обеспечения его исполнения, будь то неустойка или иная форма компенсации издержек при нарушениях.

Если договор оформляется на длительный срок, он должен пройти регистрацию в подразделении Росреестра. Государство освобождает от обязанности, если:

  • Договор составлен на неограниченный срок, прерываемый лишь по соглашению участников сделки.
  • Если сроки аренды квартиры не превышают 11 месяцев.

Следует учитывать, что регистрируется именно договор, а не право на аренду, поэтому инициатива обращения в Федеральный реестр должна исходить от собственника квартиры.

Аренда может быть прекращена как по окончании срока действия документа, так и при выявлении нарушений, либо обоюдном желании участников прекратить взаимоотношения. Расторжение договора аренды по инициативе арендатора производится с предоставлением компенсации владельцу за период, установленный в документе. В одностороннем порядке договор расторгается, если:

  • Действия нанимателя приводят к порче имущества, потере рыночной стоимости.
  • Оплата производится не в надлежащие сроки или не полностью.
  • Заключение договора аренды произведено с формальными нарушениями, описанными в главе 9 ГК РФ.

В редких случаях участники арендных отношений изъявляют желание провести куплю-продажу объекта сделки. Аренда квартиры с последующим выкупом устанавливается для постепенного снижения цены квартиры в рамках соглашения и с течением времени.

Права и обязанности арендатора и арендодателя

Вступивший в силу договор аренды облекает обе стороны правами и обязанностями, не всегда равноценными, но направленными на обеспечение условий соглашения. Наниматель имеет право:

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

  • Москва и МО:

    + 7 499 703 38 31

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    + 7 812 627 15 60

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

  • Проживать в помещении, использовать имущество в быту.
  • Регистрироваться в квартире на срок действия договора, если это не противоречит воле собственника.
  • Продлевать соглашение, если это не противоречит договору.

Обязанности нанимателя:

  • Производить своевременную оплату, в том числе коммунальных услуг (если это указано в договоре).
  • Беречь имущество, не производить перепланировку или иные действия, нарушающие права собственника.
  • Покидать помещение, если истек срок договора.

Арендодатель также пользуется перечнем прав:

  1. Требовать денежные средства за пользование имуществом.
  2. Удерживать сумму из депозита, если действия арендатора привели к порче имущества.
  3. Расторгать договор найма жилого помещения в одностороннем порядке при нарушении соглашения.

Обязанности наймодателя:

  • Предоставлять жилое помещение в достаточном для проживания состоянии;
  • Производить коммунальные платежи, если эта обязанность не возложена на арендатора;
  • Предоставлять информацию по расходованию коммунальных услуг;
  • Не препятствовать проживанию в квартире нанимателя, а также членов его семьи.

Обеспечением прав и обязанностей арендатора (арендодателя) выступает страховой депозит, вносимый при заключении договора (в некоторых случаях постепенно). Денежные средства позволяют собственнику произвести ремонт или восстановить имущество, если действия арендатора носили неправомерный характер. Чтобы ознакомиться с примером подобного условия, следует скачать образец договора аренды квартиры. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора аренды квартиры].

Размер арендной платы носит договорной характер и основывается на рыночных механизмах и конкурентном предложении. Помимо самой суммы, стороны могут указывать условия, при которых выплата увеличивается (например, задержка платежа) или уменьшается (проведение ремонта силами нанимателя).

Налоги при сдаче квартиры

Налогообложение применяется к денежным средствам, полученным в виде дохода, в том числе в результате распоряжения недвижимым имуществом. Физические лица могут осуществлять арендную деятельность как индивидуальные предприниматели или как частники. В отношении арендодателей, предоставляющих жилье, как физлицо, применяется НДФЛ, равный 13% от суммарного объема перечисленных денежных средств.

Оформление индивидуального предпринимательства позволит перейти на более выгодную упрощенную систему налогообложения (от 6 до 15% в зависимости от учета расходов). Особой формой подобной выплаты налогов является патент, предполагающий фиксированную величину сборов. Величины, на основе которых исчисляется стоимость, устанавливаются региональными властями.

Предприниматель, сдающий квартиру в наем, фиксирует поступающие платежи и понесенные расходы (например, оплату коммунальных услуг) в книге учета доходов и расходов. Данный документ не является формой строгой отчетности, но предоставляется в инспекцию для подтверждения декларируемой суммы вместе со счетами, накладными и актами передачи денежных средств.

Мошенничество в сфере аренды квартир

Мошенничество в сфере сдачи недвижимости основано на отсутствии тщательной проверки документов на квартиру. Инициаторами обмана могут стать, как законные собственники, так и лица, не имеющие никаких прав на квартиру. Наиболее популярные схемы мошеннических действий:

  • Квартира, ранее арендованная у собственника, пересдается третьему лицу с большей величиной арендной платы. Никаких гарантий сохранения прав проживания подобный «арендодатель» предоставить не может.
  • Квартира сдается большому количеству лиц, не знающий о существовании друг друга. Изначальный найм у собственника осуществляется мошенниками в законном порядке.
  • Подлог, направленный на сдачу квартиры, вовсе не имеющей отношения к сторонам сделки. Заключение договора аренды осуществляется с предоставлением всех бумаг, которые в конечном итоге не имеют законной силы.
  • Более простой формой сдачи чужой квартиры является оказание «информационной услуги» – предоставления риелторами адреса жилья, которое может вовсе не сдаваться и даже не существовать.

Законная пересдача должна быть закреплена в изначальном договоре найма жилого помещения. Гражданский кодекс требует, чтобы собственник был уведомлен об этом явно, что выражается наличием письменного согласия. Для обеспечения собственной безопасности, мошенники могут использовать поддельные документы, например, свидетельство о собственности или паспорт.

Чтобы обезопасить себя от действий преступников, следует затребовать все документы, подтверждающие владение квартирой. Отказ или отлагательные отговорки являются достаточным основанием для беспокойства. Также никакой мошенник не согласится на надлежащее заверение договора в нотариальной конторе или регистрацию в Росреестре.

Частные случаи аренды квартиры

Жилье может сдаваться на краткосрочные периоды, например посуточно. Фиксация аренды производится путем заключения договора с указанием длительности или ведением отчетности в иной форме (например, оформление юридического лица с правом выписывать счета, квитанции).

Нежилые помещения сдаются по аналогичной схеме, но размер арендной платы входит в существенные условия договора аренды. Изменение стоимости может служить основанием для перезаключения договора.

Сдача комнаты в коммунальной квартире осуществляется по единому правилу и не предусматривает получения согласия у соседей. Подобное право собственника основано на статье 209 ГК РФ, устанавливающей, что собственник имеет полное право на распоряжение изолированным жилым имуществом.

Договор может подразумевать также субаренду – пересдачу жилища третьим лицам, в том числе в рамках отдельных помещений. Субаренда широко распространена в сфере нежилого имущества и служит методом эффективного управления собственностью. Подводные камни могут заключаться в неправомерной пересдаче имущества без ведома хозяина.

Список законов


Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:

    + 7 499 703 38 31

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    + 7 812 627 15 60

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.