Закрыть

Споры о сроках передачи объекта долевого строительства

124

Сроки передачи жилого помещения застройщиком

Передача квартиры или иного жилого помещения по соглашению долевого строительства выполняется только после того, как будет подписан приемо-передаточный акт (п. 1, ст. 8 ФЗ № 214 от 30.12.2004) и получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Сроки передачи квартиры застройщиком упомянуты в ст. 8 ФЗ № 214, а также указываются в самом договоре участия в долевом строительстве (ДДУ).

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

  • Москва и МО:

    +7 499 938 42 18

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 812 425 13 98

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Акт приема-передачи – это документ, который подтверждает факт передачи жилища (дома, квартиры) от застройщика потребителю (дольщику), а также передачи обязанности содержать жильё. Кроме этого с передачей акта к дольщику переходят и риски, связанные с возможным разрушением либо порчей квартиры.

Акт должен содержать следующие сведения:

  • место и дату составления документа;
  • наименования сторон, участвующих в сделке по передаче недвижимости;
  • точное описание жилья (адрес, метраж, этаж);
  • состояние жилья (должно полностью удовлетворять требование покупателя).

Перенос сроков передачи

Если возникла ситуация, в которой застройщик по ряду причин не в состоянии вовремя окончить строительство жилого объекта, то он вправе инициировать перенос срока введения дома в эксплуатирование. Для этого застройщик должен не позже чем за 60 дней до завершения срока сдачи жилища направить дольщику уведомление о своём решении с предложением внести изменения в действующий договор (п. 3, ст. 6, ФЗ№ 214). В случае получения отказа от дольщика вносить изменения в соглашение, застройщик вправе обратится в суд (п.2, ст. 452 ГК).

Основными причинами для переноса срока сдачи жилой недвижимости может послужить:

  • банкротство компании-застройщика;
  • нехватка денежных средств, необходимых для своевременного проведения строительных работ, находящихся на банковских счетах застройщика;
  • смена одной компании-застройщика на другую;
  • отсутствие в полном объеме необходимого количества строительных материалов;
  • забастовка строителей, принимающих участие в работах на объекте;
  • существенные нарушения действующего соглашения дольщиком.

Статьей 10 ФЗ № 214 для застройщика предусмотрена ответственность за нарушение обязательства по сроку введения недвижимости в эксплуатирование. Наказанием для стороны-нарушителя является уплата неустойки (пени, штрафа) и возмещение в полном объеме убытков, полученных дольщиком в результате нарушения срока передачи объекта.

Устранение недостатков

В результате проведённых застройщиком строительных работ в построенном жилье могут остаться неполадки или дефекты. Они должны быть отражены в приемопередаточном акте (п. 5, ст. 8 ФЗ № 214). И до момента их устранения дольщик вправе акт не подписывать и не принимать сдачу квартиры.

Для обнаружения недостатков и устранения их законодательством установлен специальный период. Он не должен превышать пяти дней (ФЗ № 2300-1).

Расторжение договора участия в долевом строительстве

Расторжение соглашения в долевом строительстве происходит в следующем порядке:

  1. Сторона, инициирующая расторжение, направляет другой стороне уведомление о желании прекратить действие договора. В уведомлении указывается пункт договора, который был предусмотрен, но не выполнен другой стороной (это и будет являться причиной расторжения соглашения). Уведомление отправляется почтой, заказным письмом.
  2. Стороны договариваются о времени и месте для составления соглашения о расторжении договора участия. Если одна из сторон отказывается расторгать договор, то сторона-инициатор вправе обратится в суд с иском.
  3. Составляется соглашение о прекращении действия договора.
  4. Производятся взаиморасчёты.
  5. Составленное соглашение проходит госрегистрацию.

Если дольщик, в период действия ДДУ, оплатил застройщику часть суммы за квартиру, то застройщик обязан после подписания соглашения о расторжении в двадцатидневный срок вернуть дольщику полученные ранее от него деньги. Кроме всей суммы застройщику потребуется заплатить дольщику проценты в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка России за весь период пользования его деньгами.

Стороне потребуется оплатить неустойку по долевому договору (ст. 10, Закона № 214-ФЗ). Неустойка рассчитывается по следующей формуле:

Для ИП и юр лиц Н = (Ц х Дн х С)/100/300;

Для физлиц Н = (Ц х Дн х С)/100/150;

Н – неустойка;

Ц – цена ДДУ;

Дн – дни просрочки;

С – ставка рефинансирования Центробанка России.

Порядок судебных разбирательств

В случае если компания-застройщик отказывается добровольно оплатить сумму неустойки, то дольщик вправе подать иск в суд. Обращение в судебный орган проходит в несколько этапов:

  1. Подача заявления и пакета документации (в котором произведены расчёты размера неустойки).
  2. Принятие заявления. На этом этапе суд вправе принять иск, отказать в его рассмотрении, вернуть его заявителю или оставить без движения.
  3. Рассмотрение дела.
  4. Вынесение вердикта. В случае, когда вынесено положительное решение, судебный орган вправе наложить на ответчика штраф в размере 50% от размера неустойки (п. 6, ст. 13 ФЗ № 2300-1 от 07.02.1992).

Если застройщику, после вынесения решения суда об уплате неустойки покажется, что её размер слишком преувеличен, он вправе обратится в тот же судебный орган или в Верховный суд с заявлением о пересмотре её размера (ст. 333 ГК). Кроме заявления суду потребуется предоставить и доказательства того, что размер неустойки завышен дольщиком, с целью получить необоснованную выгоду. Если доказательства будут вескими, то судебный орган вправе уменьшить величину неустойки.

Пример по спорам, связанным со сроками передачи объекта долевого строительства застройщиком

Гражданка Смирнова Ирина Павловна, арендующая жильё в городе Краснодар, подписала договор с местным застройщиком об участии в долевой стройке (приобретении однокомнатной квартиры стоимостью 900 тысяч рублей). В момент, когда наступили сроки передачи квартиры дольщику, застройщик заявил, что не укладывается в оговоренный срок и попросил его перенести на 11 дней. На просьбу гражданки Смирновой компенсировать ей затраты на аренду её жилья, в связи с переносом сроков сдачи квартиры, застройщик ответил отказом. Поэтому Смирнова обратилась в суд с иском, предоставив доказательства своих финансовых потерь в связи с действиями застройщика и указав сумму пени, предъявленной оппоненту.

Расчёт пени был следующий 900 000 * 11 * 0,5% = 49 500 рублей (900 000 – стоимость квартиры, 11 – дни просрочки, 0,5% — размер пени по действующему соглашению).

Суд, рассмотрев дело и произведённые расчёты, обязал застройщика выплатить истцу сумму в размере 49 500 рублей.

Заключение

В завершение статьи следует обратить внимание на ряд ключевых моментов:

  1. Чтобы передача квартиры по ДДУ состоялась на законных основаниях, застройщику должно быть выдано разрешение на ввод квартиры (жилого дома) в эксплуатацию и подписан приемо-передаточный акт.
  2. Если у застройщика не получается вовремя достроить дом и передать жильё дольщику, то он вправе попросить покупателя перенести срок ввода жилья в эксплуатацию. Для этого ему нужно отправить дольщику уведомление не позже чем за 60 дней до срока, когда квартира должна быть сдана покупателю.
  3. Нарушения застройщиком сроков сдачи жилья по ДДУ могут быть повлечь ответственность в виде уплаты пени, неустойки или компенсации убытков, которые понесёт дольщик.
  4. ДДУ может быть расторгнут по инициативе какой-либо стороной в одностороннем порядке.
  5. Пункт ДДУ, в котором написано, что застройщик не несёт ответственность за качество выполненных им работ, признаётся ничтожным.
  6. Дольщик обладает правом не подписывать дополнительное соглашение, которое переносит дату сдачи жилья в эксплуатацию на более поздний срок.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по спорам о сроках передачи объекта долевого строительства застройщиком

Вопрос: Меня зовут Маргарита Васильевна, я проживаю в городе Боровск Калужской области. Я подписала с застройщиком ДДУ (приобретаю квартиру на 3-м этаже в строящемся доме). В конце срока, когда квартира должна быть передана мне для эксплуатации, возникла такая ситуация. Я проверила состояние квартиры – оно оказалось значительно хуже, чем то, что указано в договоре (было много дефектов во внутренней отделке). Об этом сказала застройщику. Он мне заявил, что в ситуации есть два выхода: либо я принимаю жильё или подписываем соглашение, по которому срок передачи квартиры переносится, так как в действующем договоре есть пункт, освобождающий его от ответственности за возможные недостатки в квартире.

У меня вопрос: «Обязана ли я подписывать такое соглашение, могу ли я повлиять на застройщика, чтобы он исправил найденные мной дефекты в квартире и действительно ли он освобождён от ответственности за недоделки в квартире?».

Ответ: Маргарита Васильевна, вы не обязаны подписывать соглашение, по которому сроки сдачи жилья переносятся. Пункт договора, в котором указано, что застройщик освобождается от ответственности за недоделки ничтожен (п. 4, ст. 7 ФЗ № 214). Если недостатки в квартире не большие, то вы вправе по своему усмотрению потребовать от застройщика (п. 2, ст. 7 ФЗ № 214):

  • бесплатно устранить недостатки за короткий срок;
  • соразмерно уменьшить цену действующего договора;
  • возместить ваши будущие расходы на самостоятельное устранение неполадок, допущенных застройщиком.

Если застройщик не устранит безвозмездно и в указанный вами срок имеющие место дефекты, то вы вправе в одностороннем порядке разорвать действующее соглашение, потребовать от оппонента возвратить ранее уплаченные вами деньги за квартиру и оплатить вам проценты за пользование вашими средствами (п. 3, ст. 7 ФЗ№ 214).

Список законов


Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:

    +7 499 938 42 18

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 812 425 13 98

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.