Заключение и расторжение договора аренды

645

Введение

Арендный договор — добровольное соглашение двух или более лиц, в котором отрегулированы все условия и аспекты предоставления какого-либо объекта движимого или недвижимого имущества в пользование. В соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации, вся прибыль или возможные доходы, извлеченные при использовании арендуемого объекта, принадлежат в полной мере арендатору. На практике аренда жилых объектов имеет свою специфику и особенности, которые должны быть отражены в договоре. В текст важно включить все условия предоставления аренды именно жилого помещения:

• детальное описание самого объекта;
• обязанности всех сторон соглашения;
• правила использования помещения;
• описание состояния квартиры;
• срок предоставления арендуемого помещения;
• размер вознаграждения;
• срок соглашения;
• порядок выплат;
• описание возможных форс-мажорных обстоятельств, которые могут препятствовать исполнению достигнутого соглашения;
• точные контактные данные всех сторон.

Возможные жилищные споры по поводу арендной платы

На сегодняшний день арендные договоры являются наиболее востребованным видом соглашений. В связи с этим часто происходят всевозможные жилищные споры сторон, которые решаются путем переговоров между сторонами с возможным привлечением юристов, либо через обращения в суд.

На практике зачастую возникают ситуации, когда стороны пытаются оспорить пункты договора в части изменения размеров оплаты за пользование помещением, предоставленным в аренду. Статья 614 ГК РФ гласит, что размеры вознаграждений за аренду не могут быть увеличены или уменьшены чаще одного раза в год. Арендатор имеет право потребовать от арендодателя уменьшения размеров вознаграждения за пользованием квартирой, если не по его вине состояние арендуемого объекта значительно ухудшилось.

Исключительно договором могут регламентироваться вопросы допуска в жилое помещение домашних животных, а также возможные последствия проживания питомцев, которые могут отразиться на состоянии квартиры. В статье 615 ГК РФ указаны все варианты пользования арендуемым помещением и пути разрешения возможных конфликтов.

Споры по поводу состояния жилого помещения

Наилучшим вариантом подстраховать арендодателя от нечистоплотного арендатора опять же является правильно составленный договор. К общему тексту соглашения крайне важно добавить акт приема жилого помещения с подробной описью имущества и фотографиями существующего состояния квартиры. При отсутствии данного документа будет достаточно сложно доказать возможную порчу имущества, в случае непредвиденных обстоятельств, и предъявить претензии лицам, арендующим жилой объект. Арендодатель обязан производить за свой счет ремонтные работы в квартире, а арендатор поддерживать состояние объекта в удовлетворительном состоянии, иначе обе стороны при неисполнении требований закона в праве осуществить расторжение договора.

Основания для расторжения договора аренды

Законом предусмотрено досрочное расторжение арендного договора. Это может происходить по инициативе арендодателя или по требованию арендатора. Закон предусматривает односторонний порядок расторжения. В статьях 619 и 620 ГК РФ указаны те случаи, в которых возможно расторгнуть соглашение в законном порядке:

• использование жилого объекта с нарушениями договоренностей, указанных в договоре;
• порча имущества лицом, арендующим помещение;
• отсутствие своевременной оплаты аренды более чем два раза подряд;
• отказ в проведении ремонтных работ арендатором, если в соглашении сторон указаны таковые условия;
• неисполнение ряда других условий договора арендатором;
• препятствование пользованием помещением арендодателем;
• обнаруженные арендатором дефекты помещения, которые не были оглашены арендодателем при составлении соглашения;
• значительное ухудшение состояния жилья по обстоятельствам, не зависящим от арендатора;
• отказ от проведения ремонтных работ арендодателем в указанные сроки, отраженные в соглашении.

Наиболее популярные вопросы и ответы по жилищным спорам при заключении и расторжении договора аренды

Вопрос: Добрый день, меня зовут Екатерина. Я сдала свою квартиру молодой семейной паре, с которой мы заключили договор, где указано, что жить они там будут вдвоем и соблюдать существующий порядок. Через месяц мне начали поступать жалобы от соседей на постоянную музыку и многочисленные громкие крики людей в течение ночного времени. Я поехала получить оплату от арендаторов и когда вошла в квартиру, то была в шоке от увиденного. Вся квартиры находилась в ужасающем состоянии – были ободраны обои, поломана мебель, везде стояли пустые бутылки из-под спиртных напитков, на полу спали незнакомые молодые люди. Могу ли я провести досрочное расторжение арендного договора и выселить нерадивых постояльцев?

Ответ: Екатерина, безусловно, Вы сможете расторгнуть свой договор в данной ситуации в любое время в соответствии со статьей 619 ГК РФ, так как арендаторы нарушили сразу несколько пунктов закона: они пользуются вашим имуществом, грубо нарушая существующий договор в отношении количества проживающих лиц, а также существенно ухудшили состояние квартиры. Вы также можете провести независимую экспертизу порчи имущества и подать исковое заявление в суд на возмещение ущерба лицами, арендующими квартиру. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Исковое заявление о возмещении ущерба имуществу].

Пример по жилищным спорам при заключении и расторжении договора аренды

Гражданин З. обратился с исковым заявлением к гражданке И. о расторжении договора аренды квартиры. Ввиду того, что гражданка И. систематически не оплачивала коммунальные платежи, образовалась существенная задолженность. Управляющая компания выслала уведомление об исковом заявлении в суд на владельца квартиры, гражданина З. Гражданка И. задолженность выплачивать отказалась, в связи с чем возникла необходимость расторгнуть существующее соглашение об аренде и обязать Гражданку И. передать квартиру по существующему акту приема незамедлительно. Исследовав все материалы дела, судом в соответствие со статьей 619 ГК РФ, было принято решение удовлетворить иск по причине ненадлежащего исполнения ответчиком обязанностей по внесению платы за коммунальные платежи.

Заключение

Для того, чтобы обезопасить от возможных неприятных последствий все стороны соглашения, важно придерживаться определенного алгоритма действий при составлении договора об аренде жилого помещения:

1. проверка документов, подтверждающих право собственности арендодателя на объект (свидетельство о собственности и выписка из ЕГРП);
2. проверка документов, удостоверяющих личность всех сторон соглашения;
3. при наличии третьих лиц, владеющих имуществом, необходимо письменное согласие на право аренды;
4. при заключении договора сроком более, чем на 1 год – регистрация прав аренды в ФРС.

Государственная регистрация договора аренды в ФРС — это простая техническая операция, которая дает гарантии и предоставляет дополнительную безопасность обеим сторонам соглашения. Например, когда арендатор оплачивает договор авансом на длительный период вперед, а в течение этого срока меняется собственник жилого помещения. В Росреестр для регистрации необходимо подать следующие документы:

1. договор аренды. В простой письменной форе – 3 штуки, если нотариальное соглашение, то оригинал и 1 копия;
2. договор купли-продажи квартиры, на основе которого возникло право собственности арендодателя;
3. кадастровый или технический паспорт квартиры и копия, заверенная нотариусом;
4. нотариальное согласие супруга (супруги) на заключение соглашения об аренде;
5. в случае, если арендодатель находится в разводе, то нотариально заверенное заявление арендодателя, что квартира не является совместно нажитым имуществом.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• Исковое заявление о возмещении ущерба имуществу
• Образец договора аенды

Список законов

• Статья 606 ГК РФ
• Статья 614 ГК РФ
• Статья 615 ГК РФ
• Статья 619 ГК РФ
• Статья 620 ГК РФ