Закрыть

Споры при банкротстве застройщика

257

Банкротство застройщика

Банкротство или несостоятельность – особое положение хозяйствующего субъекта, при котором он не может функционировать полноценно и не способен отвечать перед сторонними лицами по своим обязательствам. Данная процедура регламентирована ФЗ № 127 от 26.10.02 г. (в ред. 03.07.16 г.).

Банкротство застройщика признается в судебном порядке по инициативе самой компании или на основании соответствующего заявления от заинтересованного гражданина. Последним может быть физическое и/или юридическое лицо, чьи интересы не удовлетворяются в связи с экономической или иной составляющей компании-ответчика.

Участниками правоотношения по признанию компании несостоятельной, а также возмещению причиненного ущерба могут быть:

  • Любые физические и юридические лица, являющиеся дольщиками по договору строительного подряда или иному аналогичному документу.
  • Граждане, задействованные в непосредственном воздвижении сооружения и осуществляющие функции снабжения.
  • Государство, в лице своих должностных структур и муниципальных образований.

Объект спора при банкротстве застройщика – завершенное или неоконченное строение. В зависимости от характеристик постройки и степени ее готовности, различны методы истребования имущественных прав для кредиторов и иных дольщиков.

Форма предъявления требований к застройщику

Предъявить имущественные требования к застройщику-банкроту можно только в процессе рассмотрения дела о несостоятельности этой компании. До момента такого признания заинтересованное лицо вправе организовать досудебное разбирательство путем передачи ответчику письменной претензии.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

  • Москва и МО:

    + 7 499 703 38 31

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    + 7 812 627 15 60

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

В момент объявления компании банкротом дело передается арбитражному управляющему. Последний на основании полномочий производит (при необходимости) ряд оздоровительных процедур, проводит инвентаризацию имущества, составляет реестр кредиторов и открывает конкурсное производство. Для участия в нем дольщики должны в определенный срок составить и предъявить требование к застройщику. Данный документ отправляется арбитражному управляющему. Оформленная претензия отличается по существу, и может быть двух видов:

  1. Требование денежного возмещения. Возникает в случае невозможности завершить строительство собственными силами или с привлечением сторонних компаний, а также, если дольщик самостоятельно изъявил желание компенсировать свою долю в денежном эквиваленте. При такой процедуре истец может получить не только фактически вложенные средства, но и амортизационный процент, набежавший за счет ежегодной индексации потребительских цен и иных факторов.

Здесь следует знать, что возмещение убытков в полном размере возможно только при наличии достаточных ресурсов у банкрота. Если дольщик решил истребовать денежные средства, он в одностороннем порядке отказывается от договора долевого участия или иного аналогичного документа (на основании которого должна быть получена квартира). Затем оценщик, привлеченный арбитражным управляющим, производит исчисление стоимости недвижимости, на которую был составлен отказ. Полученная сумма будет возвращена в порядке очередности, установленной законодательством.

  1. Требование о передаче жилого помещения. Данная претензия является наиболее востребованной. Она используется после завершения строительства многоквартирного дома, так и на различных этапах постройки. Требование отправляется на любой стадии процедуры банкротства на имя внешнего или арбитражного управляющего. При этом рекомендуется подать заявку в первый месяц после признания компании несостоятельной.

На основании заявки в течение 5 рабочих суток управляющий внесет запись о кредиторе в соответствующий реестр. При этом претензии дольщиков будут размещены в отдельном реестре требований о передаче жилых помещений, а зарезервированные квартиры (не важно, достроенные или нет) будут исключены из конкурсной массы.

Участник, подавший заявку и включенный в соответствующий реестр, имеет право участвовать на общем собрании кредиторов и обладать голосом в соизмеримости своего вклада. При предъявлении любого вида требования заинтересованное лицо должно предоставить договор долевого участия и квитанции об оплате по обязательствам.

Сроки предъявления требований

Согласно закону «О банкротстве», срок предъявления имущественных требований установлен общим, то есть 1 месяц со дня признания компании несостоятельной и публикации аналогичных сведений в органах печати. Для дольщиков, являющихся кредиторами застройщика, этот срок продлен до 2 месяцев. При этом следует помнить, что чем ранее предъявлено требование, тем более высокая позиция занимается в реестре.

Если рассматриваемое заявление будет отправлено позже, но во время осуществления процедуры банкротства – оно будет принято, но удовлетворено в последующую очередь (в сравнении с другими дольщиками).

Порядок судебных разбирательств

Судебное разбирательство при банкротстве на первоначальной стадии инициируется самой несостоятельной компанией или инициативной группой ее кредиторов. В последующем делопроизводство происходит с сопровождением назначенного управляющего в порядке, установленном законодательством. Отдельные иски подаются в случае неудовлетворения работой управляющего либо при последствиях просрочки срока признания имущественного требования и отказа во включении его в соответствующий реестр.

Список необходимых документов:

  • Исковое заявление.
  • Договор долевого участия или иной аналогичный правоустанавливающий документ.
  • Квитанции о переводе денежных средств.
  • Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.
  • Доверенность представителя (при необходимости).

Погашение требований дольщиков

Банкротство застройщика при долевом строительстве подразумевает предоставление инвесторам жилья или компенсирование их убытков. Данные гарантии регламентированы действующим законодательством, и, если получению денежной компенсации отводится второстепенная роль, предоставление жилья – в приоритете.

Погашение требований дольщиков о передаче недвижимости может произойти по трем направлениям:

  1. Предоставление объекта незавершенного строительства. Осуществляется на основании решения арбитражного суда в процессе делопроизводства о несостоятельности застройщика.При этом рассматриваемый объект передается дольщикам, которые образуют собственный строительный кооператив (ЖСК) и обязуются достроить сооружение за собственные средства или с привлечением сторонних инвестиций. Также на передаваемый объект не должны быть наложены имущественные претензии третьих лиц.После вынесения судебного вердикта кооператив дольщиков регистрирует переход вещного права в Росреестре.
  2. Передача жилых помещений. Происходит после завершения постройки жилого дома. Каждому дольщику причитается та часть имущества, которая оговорена в договоре. При оформлении прав на квартиру каждый собственник регистрирует вещные права самостоятельно.
  3. Привлечение нового застройщика. Осуществляется в случае незаконченности сооружения и в случае отказа дольщиков образовать свой кооператив (либо если есть имущественные претензии от третьих лиц). Права и обязанности компании-банкрота переходят в порядке правопреемства к новой строительной фирме.

Если передача недвижимости в собственность дольщикам невозможна по причине претензий от третьих лиц или недостаточности имущества для удовлетворений требований всех кредиторов – предоставление возможно, если дольщики собственными средствами произведут откуп. На специально открытый арбитражным управляющим счет, откладываются средства, достаточные для погашения имущественных претензий в полном объеме.

Пример по спорам при банкротстве застройщика

Гражданин Буцугов Р.Ш. является директором ОАО. В 2014 году он инвестировал часть средств компании в другую фирму, которая занималась воздвижением торгового комплекса. По договоренности по завершению строительства Буцугову, как официальному представителю юрлица, предоставлялось 5 парковочных мест на цокольном этаже комплекса.

Непосредственными строительными работами занималась сторонняя строительная организация, на основании договора строительного подряда. Завершить воздвижение полностью силами этой структуры не удалось по причине банкротства. По решению суда единственным правопреемником недостроенного комплекса была признана фирма, в которую были вложены инвестиции Буцугова.

По завершении строительства Буцугов обратился за причитающейся долей, но получил отказ по причине отсутствия парковочных мест на цокольном этаже (так как он был переоборудован для других целей). Потерпевший обратился с иском в судебные органы и предъявил заключенный договор инвестирования. Из-за того что срок предъявления требований был пропущен, суд отклонил имущественную претензию в первоначальном виде, но обязал вернуть истцу сумму его инвестиций.

Заключение

Споры при банкротстве застройщика возникают по поводу возврата вложенных денежных средств или предоставления жилого помещения. Особенности банкротства застройщиков:

  1. Делопроизводство ведет арбитражный суд через назначенного управляющего.
  2. Возмещение убытков и предоставление недвижимости в личную собственность происходит в порядке очередности, установленной законодательством.
  3. В случае недостаточности числа квартир количеству дольщиков, некоторым из них выплачивается откуп, собранный из собственных средств получателей недвижимости.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по спорам при банкротстве застройщика

Вопрос: Здравствуйте. Меня зовут Виктор Плешко. Я вступил в ряды ЖСК, которая представляла интересы своих членов при строительстве многоквартирного дома. Наша компания заключила договор подряда со строительной фирмой, взявшей на себя воздвижение жилого сооружения. По истечении одного года выяснилось, что постройка затягивается. Еще через месяц поступила информация о банкротстве застройщика.

Обратившись к арбитражному управляющему по поводу взыскания денежных средств либо имущества, получил ответ, что со мной не было заключено никакого соглашения. Насколько правомерно такое высказывание и что делать в этой ситуации?

Ответ: Здравствуйте, Виктор. Процедура банкротства застройщика опасна тем, что в активах такой компании, зачастую, нет иного имущества помимо возводящейся конструкции. Поэтому истребовать вложенные средства следует незамедлительно. В вашем случае процедура усложняется тем, что вы напрямую не заключали договор. Поэтому вам необходимо выполнить следующие действия:

  1. Необходимо составить и подать исковое заявление в суд о признании вас участником сделки. На основании ст. 201.1 ФЗ № 127 от 26.10.02 г. внесение денежных средств в ЖСК в целях участия в строительстве дома приравнивается к заключению договора.
  2. С судебным решением посещаете арбитражного управляющего, который обязан включить ваше требование в соответствующий реестр.

Список законов


Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:

    + 7 499 703 38 31

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    + 7 812 627 15 60

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.