Обратный выкуп недвижимости
3723Содержание статьи:
- Обратный выкуп недвижимости
- Условия покупки квартиры с услугой «обратный выкуп»
- Договор обратного выкупа недвижимости
- Порядок покупки квартиры с возможностью обратного выкупа
- Список необходимых документов
- Плюсы и минусы покупки квартиры с услугой «sale-pay-back»
- Наиболее популярный вопрос и ответ на него при покупке квартиры с обратным выкупом
- Пример по покупке квартиры с обратным выкупом
- Заключение
- Список законов
Обратный выкуп недвижимости
Обратный выкуп недвижимости является,по сути инвестицией. Причем вложения осуществляются в еще недостроенную площадь новостройки. По истечению определенного времени, компания-застройщик гарантирует выкуп приобретенной площади у инвестора. При этом сверх стоимости выплачиваются проценты как преимущественные гарантии сделки.
Институт обратного выкупа за рубежом применяется повсеместно. Касается это не только сферы недвижимости, но и рынка ценных бумаг и драгоценностей. Процедура выкупа просматривается в банковской сфере, телекоммуникациях и IT. В России такой лизинг является новинкой, поэтому пока не достиг нужного уровня.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Впервые на территории РФ сделка обратного выкупа произошла в 2008 году. Во время очередного финансового кризиса, несколько крупных компаний пожелали выкупить собственные акции. Среди таких компаний: «Северсталь», «Sollers», «Норильский никель».
На рынке недвижимости обратный выкуп (sale-pay-back) стал известен благодаря сотрудничеству строительной компании «Дон-Строй Инвест» и ОАО «Банк ВТБ». В реализуемые этим объединением жилые комплексы можно выгодно вложить денежные средства под согласованный годовой процент.
Данная программа выгодна строительной компании (эмитенту) по следующим причинам:
- Преобразовать структуру денежного финансирования (в период строительства затраты покрываются за счет вложений инвесторов, завершив постройку производиться выкуп доли вкладчика и собственность продается выгоднее и сразу);
- Избавление от убыточной ликвидности (убыточную застройку оканчивают на деньги инвесторов, а готовое жилье всегда пользуется спросом; при постепенной реализации квартир новостройки вкладчикам выплачиваются обещанные дивиденды);
- Улучшение имиджа компании (богатая компания может поступиться незначительным убытком в силу поднятия рейтинга).
Условия покупки квартиры с услугой «обратный выкуп»
Услуга sale-pay-back заключается в несколько этапов:
- Эмитент (компания-застройщик) реализует недвижимость на начальной стадии постройки. То есть фактически жилья еще нет. Площадь квартиры и расположение в ней комнат расчерчены в технической документации и находятся в стадии проекта.
- Покупателю-инвестору предлагается оплата рисков в виде оговоренных процентов и обязательный выкуп собственности после завершения строительства. При этом покупатель может жилье не продавать и оставить в собственное пользование.
Соглашение об обратном выкупе недвижимости обязательно должно содержать:
- Предполагаемые сроки завершения строительства.
- Оцениваемую стоимость объекта сделки.
- Гарантии и обязательства сторон сделки.
- Штрафные санкции в случае отказа любой из сторон от осуществления пунктов соглашения.
Условия сделки предполагают право инвестора перепродать собственную долю другому лицу во время постройки.
Обратный выкуп недвижимости должен приносить инвестору определенную прибыль. В противном случае такая сделка считается обычной, как и покупка квартиры в недостроенной новостройке.
Договор обратного выкупа недвижимости
Договор sale-pay-back представляет собой совокупность двух юридических документов: получение займа строительной компанией от покупателя-инвестора и продажа инвестором через оговоренный срок собственности в пользование получателя инвестиций. Если обратного выкупа не предполагается, то такую сделку нельзя назвать sale-pay-back и она фактически является покупкой недвижимости у застройщика.
Договор обратного выкупа недвижимости заключается в нескольких образцах: один для инвестора, один для получателя займа.
Образец договора должен соответствовать определенными требованиями:
- Достоверная и полная информация об объекте недвижимости.
- Наличие полного перечня документов на правообладание собственностью.
- Гарантии отсутствия иного собственника.
- Утвержденная стоимость инвестирования указанная числом и прописью.
- Полные ФИО участников сделки или представителей от организаций.
В заключаемом договоре обязательно должна содержаться следующая информация:
- Нотариально удостоверенные копии регистрационных документов участников сделки (копия паспорта физ. лица, копия выписки из регистрации для юр. лица).
- Срок осуществления сделки и гарантии выполнения условия к указанной дате.
- Компенсационная уплата в случае нарушения договоренностей.
- Схема застройки, утвержденная архитектором.
- Нотариальное удостоверение супруга (при необходимости).
- Порядок исполнения договора.
- Возможность изменения и расторжения соглашения.
Порядок покупки квартиры с возможностью обратного выкупа
Порядок покупки квартиры с возможностью выкупа напоминает процедуру купли-продажи собственности.
Процедура оформления состоит из следующих этапов:
- Выбор компании-застройщика для инвестирования.
- Сбор необходимой документации.
- Нотариальное засвидетельствование покупки квартиры у застройщика. Оформление у нотариуса обезопасит от возникновения рисков при отказе от системы выкупа одной из сторон.
- Подписание документа о передаче доли собственности инвестору.
- Получение свидетельства о праве обладания квартирой. Одновременно осуществляется перевод денежных средств на счет строительной компании.
- Заключение договора о возможности обратного выкупа.
- В случае завершения сделки обратный выкуп производится в срок не более 100 дней, если другая дата не оговорена отдельно.
- По истечению срока выкупа и не выполнению возложенных соглашением обязательств, сделка может быть признана недействительной.
Список необходимых документов
- Нотариально заверенные копии паспорта (для физического лица), выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица).
- Акт купли-продажи квартиры.
- Соглашение о возможности обратного выкупа.
- Удостоверяющий документ уплаты госпошлины за проведение сделки.
- Нотариально удостоверенная копия разрешения от супруга (при необходимости).
- Копии учредительных документов компании-застройщика.
- Согласие банка при его участи.
- Копия плана застройки.
- Разрешение органов кадастра о выкупе земельного участка.
Плюсы и минусы покупки квартиры с услугой «sale-pay-back»
Плюсы от покупки квартиры таким способом неоднозначны. Преимуществом может являться получаемый процент прибыли от инвестирования в собственность. Но при этом компания-застройщик не выплачивает достойное вознаграждение. Реальную прибыль можно получить от скачка цены на недвижимость. Увидев реальный рост цен на квартиры, ее можно быстренько перепродать другому лицу.
Сделка с обратным выкупом не лишена и минусов. Существенные из них – многочисленные риски. Неприятность может возникнуть при падении цен и спроса на недвижимость, неожиданной смене или банкротстве строительной компании, отказе в выкупе доли собственности.
Наиболее популярный вопрос и ответ на него при покупке квартиры с обратным выкупом
Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Владимир. Были вложены инвестиционные средства в квартиру в еще недостроенной новостройке. Компания застройщик обязалась произвести выкуп после окончания строительства. После завершения постройки компания отказалась производить выплату средств. Мотивация была однозначна – притворность сделки. Имеет ли юридическую обоснованность такой ответ?
Ответ: Здравствуйте, Владимир. Да, согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ. Притворной сделкой признается договор, прикрывающий иной правоустанавливающий документ. В вашем случае таким документом является договор купли-продажи квартиры, который имеет юридическую обоснованность.
Пример по покупке квартиры с обратным выкупом
Год назад гражданин заключил сделку покупки квартиры с возможностью обратного выкупа. Инвестиционные средства перечислены на счет компании застройщика. Согласно письменному соглашению по окончанию строительства квартира подлежала выкупу за установленную сумму плюс 4% прибыли за годовой оборот. Срок погашения задолженности составлял 100 дней после установленной даты.
По истечении года строительство не было закончено, и решено было переждать. Вот здесь и подстерегал подводный камень. Ведь срок фактического предъявления к уплате денег продолжал идти. И по завершению строительства фактически был нарушен срок предъявления заявления об уплате денег. Теперь в выкупе было отказано, и квартира осталась за собственным пользованием.
Главное в заключение договора с возможностью выкупа — соблюсти установленные сроки со своей стороны. Тогда другая сторона будет виновата в нарушениях договора и станет виновной в соответствии ст. 165 п.2 ГК РФ.
Заключение
- Обратный выкуп недвижимости (sale-pay-back) является относительной новинкой в России. Поэтому процедура оформления должна быть тщательно проверена и соответствовать законодательству.
- Институт обратного выкупа в идеале должен приносить ощутимую прибыль инвестору. На данный момент эта отрасль динамично развивается на отечественном рынке недвижимости.
- Условия покупки недвижимости с выкупом должны предусматривать точные сроки исполнения, сумму сделки, обязанности и гарантии сторон.
- Договор обратного выкупа представляет собой совокупность акта купли-продажи и документа о возвращении кредита. Во избежание возникновения притворной сделки все операции должны быть рассмотрены в одном соглашении.
- В виду несовершенства отечественного законодательства инвестор идет на риск при заключении такой сделки. Только уверенность в прибыли и застрахованность от рисков должны мотивировать лицо для решения купить еще недостроенную квартиру.
Список законов
Вам будут полезны следующие статьи
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!