Перепланировка

1063

Что такое перепланировка?

Перепланировка квартиры связана с изменением ее технических данных, установленных в момент строительства. В частности, перепланировка может коснуться стен, перегородок, дверных проемов, лоджий и коммуникаций, проложенных на территории квартиры. Следует разграничивать перепланировку и переустройство квартиры, поскольку переустройство не создает поправок для технического плана квартиры. Перепланировка, напротив, является серьезным вмешательством в конструкцию здания и инженерных приспособлений, созданных при строительстве для функционирования здания.

Основным законом, регулирующим перепланировку, выступает Жилищный кодекс. В частности, статьи с 25 по 29 устанавливают виды перепланировки, порядок ее оформления в органах муниципальной власти и ответственность собственника.

В рамках данных статей также вносится понятие самовольной перепланировки, проведенной незаконно, без согласования с контролирующими структурами. Подобная незаконная перепланировка делает квартиру нелегитимной в рамках жилищного законодательства, выступая своеобразным обременением. Поскольку подобные изменения могут привести к нарушению целостности элементов конструкции и строения целиком, государство целенаправленно борется и наказывает тех, кто проводит незаконную перепланировку.

Разрешение на перепланировку

Согласно Жилищному кодексу, разрешение на перепланировку предоставляется от лица местной администрации, в рамках полномочий которой находится надзор за данным многоквартирным домом. В рамках администрации перепланировку оценивает отдел жилищной инспекции. Получение разрешения дает возможность доказать в регистрационных органах и при любых сделках с недвижимостью ее легитимность.

Жилищная инспекция, проводя анализ документов на перепланировку, привлекает иные службы, включая архитектурное управление и коммунальщиков. Подобный подход позволяет избежать повреждения обеспечения квартир соседей даже в случае незначительных перепланировок (например, при ремонте пола часто повреждается верхняя проводка квартиры снизу). Само рассмотрение может занимать не более 45 дней, оговоренных в рамках четвертой главы Жилищного кодекса.

Лицо, подающее заявление на разрешение должно быть непосредственным собственником квартиры. Если у квартиры несколько собственников, включая долевую или совместную собственность, необходимо нотариально заверить согласие каждого жильца.

Документы на перепланировку

Перепланировка квартиры в 2017 году требует подтверждения законности и безопасности вносимых изменений, подтверждаемых следующими документами:

• Паспорт заявителя или вид на жительство иностранного гражданина.
• Заявление, в рамках которого указывается адрес квартиры, данные о заявителе и его правах собственности, а также перечень вносимых изменений, с указанием сроков.
• Технический план, получаемый по заявлению в БТИ. Ранее применялся технический паспорт, утративший свое значение с момента введения нового ЖК РФ.
• Согласие всех собственников, органов опеки (если проживает несовершеннолетний), кредитора (если квартира обременена договором залога), супруга (супруги).
• Проект перепланировки квартиры, включающий технологию, материалы, экспертизу нагрузок и инженерного обеспечения. Стоимость проекта устанавливается частными организациями (около 60 тысяч рублей). Проект привязывается к заключению о состоянии строения, которое получается в специализированных организациях и оценивает технические параметры износа и прочности конкретной квартиры.
• Поквартирный план (получается совместно с экспликацией), представляющий из себя указатель по местонахождению квартиры в многоквартирном доме и перечень помещений, коммуникаций, затрагиваемых перепланировкой.
• Свидетельство о собственности и документ-основание (договоры купли-продажи, приватизации, дарения).
• Выписка из домовой книги, отражающая актуальную численность прописанных лиц и собственников (для сверки с согласными на перепланировку).
• Договор страхования, регламентирующий возврат средств (в случае аварийной ситуации при ремонте квартиры).
• Договор с подрядчиками, необходимый в случае, если работы должны быть лицензированы (например, работа с газовой трубой).

Дома, находящиеся под защитой государства, требуют обращения в соответствующие историко-архитектурные учреждения, на балансе которых находится строение.

Отказ в разрешении на перепланировку

Отказ должен быть мотивирован: указываются нормативные акты, нарушенные при составлении проекта, а также технические документы, демонстрирующие нарушения. Законами и подзаконными актами установлено, что можно и нельзя делать, поэтому существуют основные причины отказа в перепланировке:

• В ходе работ затрагивается капитальная несущая стена, при этом не учитывается ее прочность. В частности, производится ее демонтаж, разрушение без установки удерживающих конструкций.
• Перепланировка осуществляется в доме, который поставлен в очередь на снос.
• Перепланировка затрагивает соседей, в частности при переноске инженерных сетей и коммуникаций.
• В технических документах отсутствуют сведения о данном виде перепланировки (например, соединение кухни и лоджии).
• В ходе перепланировки будут затронуты смежные помещения, ранее не согласованные с жилищной комиссией.
• Собственник не предоставил достаточно документов, либо проект имеет недостатки при оформлении.

Незначительный дизайн помещения не требует обращения за разрешением.

Незаконная перепланировка

Собственник жилого помещения несет полную ответственность за проведение перепланировки, даже если он напрямую не участвовал во внесении изменений (нанимал подрядчика). Незаконная перепланировка, связанная с отсутствием разрешения либо выход за его рамки, подразумевает наложение наказания.

Наименьшим наказанием может быть административный штраф, совмещенный с полным возмещением убытков пострадавшей стороне (соседям, домовладению). При значительных нарушениях, повлекших разрушение части строения, квартира может быть изъята вне зависимости от прав собственности.

Незаконная перепланировка полностью делегитимизирует квартиру, лишая прописанных лиц законного статуса, а владельца – возможности продать, обменять или заложить ее. Факт незаконной перепланировки выясняется путем сверки изначального технического плана с имеющимся внешним видом по факту.

Подобные изменения несут наибольший риск при покупке квартиры, поскольку подобная сделка не может быть признана законной с момента, когда нарушения были обнаружены. Обнаружив несоответствие, необходимо обратиться в БТИ с целью заказа технического плана, в рамках которого отмечаются все несоответствия с документами, имеющимися на руках у техников. В то же время, начиная с 2011 года, вносятся поправки в местные законодательные акты, упрощающие легитимизацию подобных квартир.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по перепланировке квартиры

Вопрос: Приобрели квартиру у человека, который не уведомил о том, что недавно была произведена самостоятельная комнатная перепланировка квартиры. Изменения вскрылись, когда мы хотели подарить квартиру ребенку – Росреестр отказал на основании штампа в кадастровом паспорте. Как получилось, что квартира была продана с незаконной перепланировкой и возможно ли сделать ее законной? Матвей.

Ответ: Действительно, Федеральный реестр изучает перечень нарушений в рамках кадастрового паспорта. В данном случае, должен был быть проставлен штамп «Самовольная перепланировка», ограничивающий право распоряжения квартирой. Подобная продажа возможна, если кадастровый паспорт был выдан до перепланировки: он действует один год. Поскольку новый собственник получает его заново, подобная «уловка» больше не пройдет.

Узаконить перепланировку необходимо на основании проекта фактических изменений. Если изменения незначительны, дешевле будет восстановить все как было, тем более, что техники БТИ ограничиваются, как правило, замерами. Подав документы в администрацию на согласование перепланировки квартиры, необходимо будет оплатить 2500 рублей штрафа по 7.21 КоАП РФ.

Заключение

Перепланировка производится с целью улучшения жилищных условий, но в то же время не должна нарушать прав других лиц, также проживающих в многоквартирном доме. Государственные службы, совместно с законодателем, призваны:

• Обеспечивать права третьих лиц, затронутых при перепланировке.
• Учитывать безопасность строения.
• Анализировать представленные проекты перепланировки и по результатам выдавать свое экспертное заключение.

Список законов

• Статьи 25-29 ЖК РФ
• Статья 7.21 КоАП РФ