Расселение жильцов коммунальной квартиры

420

Введение

Понятие коммунальных квартир широко распространилось во времена, последовавшие за Гражданской войной – данная форма размещения граждан способствовала максимальному охвату жилыми помещениями население страны. На сегодняшний день регулирование подобного жилья осуществляется по нормам еще советского времени, в частности, обновленный Жилищный кодекс не включает норм, регулирующих взаимоотношения граждан, занимающих специализированные изолированные помещения в рамках одной квартиры, входящей в муниципальный фонд.

Наибольшей распространенностью коммунальных квартир известен Санкт-Петербург – 10% от общей численности жилого фонда. Местные власти совместно с федеральным центром осуществляют программы по улучшению жилищных условий, в том числе посредством расселения помещений. Из оставшегося жилого фонда планируется сформировать полноценные помещения, рассчитанные на одну семью. Основной городской закон, касающийся коммунальных квартир, – целевая программа расселения №513-101, утвержденная в 2007 году. Норма устанавливает стимулирующие и ограничительные меры, направленные на предоставление иного жилья гражданам. Суть программы заключается в предоставлении субсидии, которую можно потратить на приобретение квартиры или частного дома.

На территории Москвы большая часть коммунальных квартир была расселена еще в девяностые годы, и к настоящему моменту их численность на рынке составляет всего 1%.

Жилищные споры относительно сроков ожидания расселения

Согласно действующим жилищным программам, установленный срок расселения должен составлять 3-4 месяца. Де-факто большинство процедур производятся лишь на 6 месяце после подачи заявления на участие в программе. В Санкт-Петербурге учет сроков реализации программы ведет основной оператор по обмену коммунальных квартир – государственное бюджетное учреждение «Горжилобмен». Данная организация также несет ответственность за реализацию процедуры, предоставление денежных средств в рамках программы переселения жителей. Чиновники называют одной из причин задержек приоритет жильцов, проживающих в ветхих и аварийных помещениях.

Следует учитывать, что закон Санкт-Петербурга №513-101 вводит понятие очередности:

1. Первая очередь включает всех граждан, подавших заявление на участие в программе и имеющих статус малоимущих. Жилье данной категории предоставляется в приоритетном порядке, если на члена семьи приходится не более 9 квадратных метров площади.
2. Вторая очередь включает всех остальных заявителей и членов их семей.

Применение очередности также оказывает влияние на сдвиг сроков предоставления субсидии или жилого помещения в рамках обмена.

Споры по поводу предоставляемой площади

Ограничения при предоставлении, которые не должны быть ущемлены:

• Квартира не может быть меньше комнаты по жилой площади;
• Площадь формируется исходя из санитарных норм – 18 квадратных метров на каждого члена семьи или 33 квадратных метра при единоличном проживании;
• Строение и жилое помещение не должны входить в ветхий или аварийный фонд, ухудшать быт граждан.

К госпрограмме допускаются граждане, занимаемая площадь которых вписывается в рамки, определенные законодателем: 10-15 квадратных метров в зависимости от типа жилья. Таким образом, большинство квартир будут соответствовать условиям обмена.

Споры по поводу местонахождения новой жилплощади

Согласно ЖК РФ, жилье, предоставляемое в рамках государственных программ расселения муниципального жилья должно находиться в том же населенном пункте, где и прежняя комната. В частности, зачастую применяются географические границы, определенные органами кадастра и картографии, а не фактической подчиненностью местной власти.

Принудительное расселение в случае отказа проживающих жильцов

Принудительное расселение коммунальной квартиры возможно только через суд. Данная процедура идентична вне зависимости от того, муниципальное помещение или частное. Граждане обращаются в мировой суд согласно территориальной подсудности – помещение должно располагаться на соответствующем участке. Владелец квартиры, зарегистрировавший право собственности в Росреестре, может обменивать свое жилое помещение в соответствии с программой, равно как и продавать.

В случае, если жилье принадлежит государству и отдельные жильцы выступают против проведения процедуры разъезда, назначается судебное слушание, в ходе которого учитывается:

• Возможность государственных органов провести размен;
• Наличие в коммунальной квартире жильцов, проживание с которыми затрудняет быт или несет риски (инфекционные заболевания, туберкулез);
• Состав семьи и норма площади, приходящаяся на каждого жильца.

Подобный обмен рассматривается в рамках статьи 72 ЖК РФ, которая применяется к изолированным объектам собственности. Следует учитывать, что статья устанавливает обязательную фиксацию обращения к несговорчивым жильцам с соглашением о расселении. Надлежащим доказательством попыток провести переговоры станет заказное письмо с описью вложения или проект документа, с которым данные лица ознакомились под роспись. Получив согласие соседей, производится первичное обращение в муниципалитет со списком необходимых документов.

Аргументом в споре также может быть результат исследования жилищно-бытовых условий в рамках сформированной жильцами комиссии. Заключения, связанные с условиями проживания незащищенных категорий граждан, осуществляют также органы опеки.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по жилищным спорам при расселении коммунальных квартир

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Виталий. Дом, в котором я проживаю с семьей в приватизированной коммунальной квартире, признан аварийным. Кроме того, мы подали заявление на расселение по государственной программе. Недавно из муниципалитета пришел ответ, что поскольку дом аварийный, заявка не была принята. Специалист жилищного комитета разъяснил, что сначала будет произведено расселение в другую коммуналку и только потом передана денежная субсидия в качестве доплаты за квартиру. Законно ли это?

Ответ: Добрый день, Виталий. Поскольку комната приватизирована, государство не станет предоставлять Вам обмен в рамках программы расселения аварийного жилья. Подобные случаи распространены и связаны с низкой квалификацией сотрудников жилищных комитетов. Единственное, что может сделать государство – предоставить выкупную цену комнаты, чтобы получить основания для сноса строения (пункт 4 статьи 32 ЖК РФ).

Таким образом, необходимо определить, какая программа будет выгоднее: расселение аварийного дома производится с предоставлением выплат по рыночной цене, а субсидирование – на основе фиксированных показателей, определенных законодательным собранием. Обратите внимание, что переехав в новую комнату, отсчет очереди начнется заново.

Пример по жилищным спорам при расселении коммунальной квартиры

Семья петербуржцев подала заявление на участие в программе расселения, решив выкупить доли своих соседей. Когда все прежние жильцы также получили необходимые документы, оказалось, что одна из семей не выписалась из занимаемой комнаты.

Обратившись в местную администрацию, гражданин получил отписку, что договор на предоставление всей квартиры будет составлен лишь в момент полной выписки жильцов. Чтобы отстоять свои права, семья обратилась в суд общей юрисдикции для выписки жильцов. Судья, анализируя документы о расселении, а также факт получения жилищной субсидии, рассмотрел дело в рамках жилищного законодательства. В частности, статья 59 ЖК РФ устанавливает право семьи на улучшение жилищных условий на основании несоответствия санитарным нормам. Прежние жильцы были выписаны принудительно, поскольку договор, заключаемый в рамках программы, требует проведения выселения в течение одного месяца после подписания.

Заключение

Расселение коммунальных квартир производится на основании Жилищного кодекса и региональных законов, если таковые имеются. Обычно необходимость принятия специальных программ возникает, если количество подобных помещений составляет существенную долю в общем фонде. Законом также установлены следующие тезисы:

1. Право граждан на помещение, не ущемляющее жилищные права и соответствующее санитарным нормам;
2. Порядок действий, как вступить в состав очередников и какие документы предоставить, устанавливается Административным регламентом;
3. Необходимость предоставления жилья только в рамках одного населенного пункта;
4. Судебный механизм оспаривания, если участники расселения не смогли договориться в рамках переговоров.

• Закон № 513-101
• Статья 32 ЖК РФ
• Статья 59 ЖК РФ
• Статья 72 ЖК РФ