Продажа квартиры с незаконной перепланировкой

494

Введение

Перепланировка недвижимости – это любое изменение конфигурации стен, потолка, пола, крыши, фундамента. Планировка помещения отмечена в техническом паспорте на жилье. Поэтому любые изменения, которые не должны быть зафиксированы в техпаспорте, с точки зрения закона разрешены.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

Понятие перепланировки отображено в статье 25 ЖК РФ (жилищный кодекс). Любые изменения в конструкции сооружения согласно ст. 19 п. 5 должны быть отображены в технической документации на недвижимость.

Список разрешенных видоизменений жилья:

  1. Перенос дополнительных перегородок.
  2. Разбор части не несущих стен.
  3. Внедрение дверных проемов и окон.
  4. Удаление ненужных дверей и оконных проемов.
  5. Выделение дополнительного помещения.
  6. Расширение жилого помещения.
  7. Видоизменение коридора и прихожей.

Любые изменения, способные нарушить целостность строения или повлечь впоследствии просадку несущей конструкции дома, категорически запрещены.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Самовольная перепланировка допустима лишь в случае видоизменения дополнительных конструкций, не зафиксированных в техническом плане. Иные переделки запрещены и могут повлечь административную ответственность.

Самовольная перепланировка

Определение самовольной перепланировки содержится в ст.29 ЖК РФ. Согласно этой статье, любое видоизменение конструкции помещения от принятого проекта без уведомления соответствующих органов считается самовольным.

Перепланировка без предупреждения соответствующих органов может повлечь определенные последствия. Если перепланировка не соответствует техническим нормам, то собственник такого жилья обязан привести жилое помещение в техническую норму.

Особенность законодательства заключается в том, что точный срок выполнения обязательства по восстановлению конструкции жилья не указан. Поэтому, если не нужна продажа квартиры, и отсутствуют жалобы от соседей, спешить с изменением техпаспорта не нужно.

В противном случае владелец имущества получает предписание с указанием срока устранения технической ошибки.

В случае игнорирования предписания на такого владельца могут подать в суд. Решение судебных органов может быть следующим:

  • В случае невозможности устранения неисправности ввиду материального положения собственника. Имущество продается, а бывшему владельцу возвращается часть суммы от продажи с учетом вычета средств на выполнение предписания новым хозяином.
  • В случае игнорирования предписания, на собственника налагается административный штраф.
  • Если в результате перепланировки была нарушена система коммуникаций, то нарушителю грозит выплата штрафных санкций от совместных исков жильцов подъезда или соседей.

Незаконная перепланировка

Незаконная перепланировка по объекту и субъекту правоотношений является аналогом самовольной.
Противоправное изменение конструкции сооружения может повредить каркасу здания в целом.

Если незаконная перепланировка произошла в результате действий управляющей компании, следует обратиться в государственную жилищную инспекцию и сообщить о нарушении.

Собственник жилья или управляющая компания будет уведомлена предписанием с рекомендациями привести жилье к надлежащему техническому состоянию в определенный срок.

Отказ от выполнения предписания повлечет судебный процесс с вынесением решения в виде оплаты штрафа. Штраф за незаконную перепланировку квартиры в 2017 году в России составил 2000-2500 рублей для физических лиц. Для юридических лиц эта сумма составит около 500 тыс. рублей.

Порядок продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой? Фактически такое жилье продать можно. Главное, чтоб перепланировка не затрагивала основных конструкций и систем коммуникации. Тогда можно подать на легализацию видоизменений конструкции жилья и получить соответствующее разрешение.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Согласно законодательству, продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой невозможна. Не будет разрешения агента БТИ, а без него регистрация перехода прав собственности невозможна. В случае если был допущен злой умысел, продавец воспользовался старым или сфабрикованным планом постройки, то такую сделку можно признать недействительной.

Признание продажи жилья недействительной происходит в судебном порядке. Для того чтобы этого не произошло, необходимо перед завершением сделки купли-продажи квартиры сверить фактическую планировку с нанесенной на техническом плане. В случае несоответствия необходимо узаконить перепланировку.

Поэтапный процесс узаконивания перепланировки и продажи такой квартиры:

  1. Необходимо посетить региональное отделение жилищной инспекции и написать прошение по образцу. В случае одобрения получить распоряжение на перепланировку.
  2. В отделении БТИ получить архивную копию плана квартиры.
  3. Заполнить в БТИ бланк заявления о назначении экспертизы.
  4. Получить на руки уведомление о дате посещения инспектора.
  5. После посещения инспектора, в случае одобрения самовольной перепланировки, в течение 10 суток выносится одобрительный акт.
  6. В дальнейшем происходит сбор необходимой документации и составление заявления о переходе прав собственности.
  7. Уплатить госпошлину (300 рублей).
  8. Подать исковое заявление и пакет необходимых документов в региональное отделение Росреестра.
  9. Получить расписку с присвоенным порядковым номером для делопроизводства. Помимо номера в расписке содержится перечень всех принятых документов.
  10. В течение 10-30 суток будет получен аргументированный ответ.

Список документов для узаконивания перепланировки

  • Технический паспорт жилья.
  • Одобрительное решение эксперта.
  • План подведенных коммуникаций.
  • Экспликация, подробный план квартиры вплоть до каждого помещения.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по порядку продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Екатерина. При покупке квартиры выяснилось, что была перепланировка. Какие последствия могут возникнуть, если не узаконена перепланировка при продаже, как ее оформлять и куда обращаться?

Ответ: Здравствуйте Екатерина, согласно ст. 19 ЖК РФ любые видоизменения конструкции жилья должны быть отображены в техническом паспорте. Покупая такую квартиру и становясь ее собственником, вы берете на себя ответственность за незаконную перепланировку квартиры. Впоследствии, легализацией изменений квартиры все-таки придется заняться. Обращаться за разрешением нужно в местное отделение БТИ.

Пример по порядку продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Перед перепланировкой однокомнатной квартиры гражданин получил разрешение государственной жилищной инспекции. По соглашению в перегородке устанавливалась дверь стандартного размера. Но в процессе ремонта вместо двери было решено сделать арку.

После ремонта на квартиру нашелся покупатель. Стоимость устраивала обе стороны, и начался сбор документации для подачи заявления в Росреестр. Из-за того, что конструкция квартиры была переделана, обратились в БТИ. Оценщик БТИ определил несоответствие в техническом плане, утвержденном ранее.

Причина – увеличение ширины дверного проема.

Процедуру получения разрешения на перепланировку пришлось начать заново.

Заключение

  1. Самовольная перепланировка – любое изменение в конструкции жилья без разрешения жилищной инспекции.
  2. Незаконная перепланировка подлежит восстановлению, либо ее необходимо узаконить.
  3. Собственника, отказавшего в восстановлении нарушенной конструкции, обязывают оплатить штраф.
  4. Для легализации перепланировки необходимо разрешение БТИ.

Список законов


Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.