Обмен квартиры

235

Договор мены

Такой вид правовой сделки и юридическое понятие как обмен квартир очень часто используется на рынке жилой недвижимости. Между сторонами заключается устное соглашение, и оформляется договор мены квартир, в рамках которого производится передача одной квартиры взамен получения другой между участниками соглашения. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора мены].

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

По итогам сделки и после составления актов приема-передачи жилищ производится госрегистрация сделки и перехода прав собственности.

Такой договор может быть двусторонним или многосторонним. То есть в сделке могут принимать участие неограниченное количество людей. Также к основным характеристикам правового акта можно отнести его возмездность и консенсуальность.

Предметом договора мены являются те объекты недвижимости, которые в дальнейшем подлежат передаче и получению. К таковым можно отнести дома, жилые помещения, комнаты, муниципальную собственность, жилье социального найма. В нашем случае предметом будут являться те квартиры, которые подлежат обмену между участниками. Правовое регулирование сделок, связанных с обменом квартир, осуществляется по статье 567 ГК РФ.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Сторонами договора мены и участниками сделки могут стать как физические, так и юридические лица. В рамках гражданского права совершение подобной сделки возможно для всех, кто может распоряжаться предметом соглашения по праву собственности или как главный квартиросъемщик.

Сделка мены может подпасть под налогообложение. Налог в размере 13% от стоимости квартиры выплачивается владельцем лишь в том случае, когда он владеет им на законных основаниях менее трех лет. Во всех остальных случаях налог не выплачивается.

Заключение договора мены квартиры

Как любая другая сделка, обмен квартир оформляется путем составления и заключения типового договора. Законодательством предусмотрена письменная форма акта с определенным содержанием. Все элементы сделки должны быть прописаны в акте, а согласие участников о принятии на себя обязанностей подтверждено личными подписями.

В документе должны содержаться следующие данные:

  • Название договора, место и дата его составления.
  • ФИО участников сделки, их паспортные данные и информация о месте прописки.
  • Предметы сделки и их полное описание с указанием местонахождения квартир.
  • Права и обязанности сторон.
  • Непредвиденные обстоятельства, а также размеры штрафных санкций и условия, при которых они могут быть применены.
  • Расчеты по сделке (если таковые имеют место).
  • Сроки исполнения сторонами принятых обязательств.

Вся информация в договоре указывается без помарок и исправлений. Текст документа должен быть лаконичен и понятен. Недопустима двоякая трактовка содержания акта.

Договор мены обязательно необходимо заверить в нотариате, после этого происходит государственная регистрация права собственности на основании договора.

Порядок обмена квартиры

Совершение сделки и оформление соответствующей документации подразумевает выполнение определенных поэтапных действий:

  1. Для начала участники сделки договариваются об условиях и осматривают квартиры, которые будут меняться.
  2. После этого осмотру подлежат и бумаги на жилище: технические документы, правоустанавливающие свидетельства, бумаги, подтверждающие согласие супругов и родственников на проведение сделки, разрешение от опеки, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок.
  3. В том случае, если квартира находится в собственности, потребуется только свидетельство (выписка) о праве владения квартирой и согласие супруга (ги), если таковой имеется. Если квартира является жильем социального найма, то в этом случае потребуется разрешение территориального распределительного органа на проведение сделки обмена и письменное согласие от всех членов семьи, прописанных и проживающих в квартире.
  4. После сбора необходимых документов оформляется договор мены без доплаты или обмен квартиры на квартиру с доплатой. Такое возможно в том случае, если обмен неравноценный, и одно жилье стоит дороже другого по причине повышенной комфортабельности или большей площади.
  5. На этом этапе квартиры передаются межу сторонами и составляются акты приема-передачи.
  6. На основании актов и договора обмена производится госрегистрация квартир в собственность новых владельцев. Заявление на регистрацию подают оба участника. Свидетельство о собственности стороны получают через десять дней после подачи документов. Процедуру госрегистрации можно осуществить как в Росреестре, так и в Кадастровой палате. Допускается регистрация и в Многофункциональном центре.

Список документов

Для оформления договора мены и дальнейшей его регистрации могут потребоваться следующие документы:

  1. Сам договор мены.
  2. Документы, содержащие личные данные сторон.
  3. Бумаги, подтверждающие согласие супругов и членов семьи, опекунского совета, муниципальных (распорядительных ил исполнительных) органов власти на совершение сделки. Все эти документы предоставляются в случае необходимости.
  4. Правоопределяющие документы на квартиры.
  5. Техническая документация на квартиры.
  6. Акты приема-передачи жилищ. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец акта приема-передачи квартиры].

Обмен квартиры между родственниками

Раньше обмен квартиры между близкими родственниками подпадал под льготное налогообложение. В настоящее время, таких особенностей сделка обмена не имеет. По отношению ко всем участникам соглашения применяются стандартные требования, и сделка протекает в стандартном порядке. Также как и при общей процедуре оформления сделки, заключается договор мены, производится доплата и выполняется госрегистрация сделки.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Впрочем, существуют некоторые нюансы подобной сделки. Во-первых, обмен можно провести при помощи договора дарения. Во-вторых, можно воспользоваться тем, что одна квартира приватизированная, а другая еще нет. Новый владелец прописывается в неприватизированном жилье и после того, как выпишется старый наниматель, проводит приватизацию квартиры.

Частные случаи обмена квартиры

Существует несколько частных случае обмена квартир. К таковым можно отнести:

  1. обмен муниципальных квартир;
  2. мена приватизированной квартиры на неприватизированную.

В первом случае, ответственный наниматель жилья должен получить соответствующее разрешение на сделку в территориальном распределительном органе и лишь после этого осуществить операцию. Во втором случае производится сделка, при которой собственник приватизированной квартиры передает право собственности на свое жилье другому участнику сделки, а тот взамен прописывает его в своем неприватизированном жилище и выписывается сам, чтобы дать возможность приватизировать жилье уже на другого собственника.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку обмена квартиры

Вопрос: Здравствуйте! Пишет вам Игорь. Хотелось бы получить совет. Несколько лет назад приобрел жилье, женился и не думал ни о каких обменах. Недавно мне предложили новое место работы с большей заработной платой и хорошими перспективами. Отказаться от такого лестного предложения я не мог, поэтому мы с женой посоветовались и решили заняться обменом. Быстро нашли подходящий вариант, однако возникла проблема, наша квартира приватизирована, а та, на которую мы хотим обменяться, увы, нет. Какие действия теперь предпринять? Можно ли совершить обмен в таком формате? Где будет проводиться сделка: в нашем городе или там, где находится вторая квартира?

Ответ: Добрый день, Игорь. Согласно ст. 455 ГК РФ и ст. 20 Закона об основах жилищной политики объектом сделки может стать любое жилье, независимо от формы собственности. В вашем случае можно рассмотреть несколько вариантов. Первая схема такова, что второй участник вашей сделки может приватизировать свое жилье, а после этого вы без проблем оформите обмен в стандартном порядке.

Если таковые действия неприемлемы или невозможны, то придется пройти через более длинный способ совершения сделки обмена. Нанимателю второй квартиры потребуется подать заявление в территориальный исполнительный орган по месту нахождения жилища и приложить к нему согласия всех членов своей семьи, а также согласие службы опеки на проведение обмена, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок. После того как разрешение на сделку будет оформлено, вы сможете составить договор мены, где в качестве условия прописать то, что приватизацию жилплощади будете проводить уже вы сами.

Что касается места проведения сделки, то оно обычно определяется исходя из договоренности между участниками сделки.

Пример по порядку обмена квартиры

Родители решили отдать свою трехкомнатную квартиру сыну с женой и ребенком, а самим перебраться в их двухкомнатную. Обе квартиры были приватизированы. Для оформления документов в законном порядке они решили заключить договор обмена квартирами. После того как договор был оформлен, участники соглашения обратились в Росреестр для госрегистрации сделки. К сожалению, Черновы получили отказ в регистрации, поскольку к договору не было приложено согласие опеки на обмен жилья, которое является необходимым документом, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок. Кроме того, сделка посчиталась недействительной, потому что согласие супруги сына и его матери на проведение сделки были оформлены в письменной форме, однако не заверены нотариально.

Лишь после того как все упущения были исправлены и документы собраны, Черновы смогли оформить сделку обмена в отношении своих квартир.

Заключение

В итоге можно сформулировать такие выводы:

  1. Обмен квартирами оформляется в виде договора мены и регулируется Гражданским и Жилищным кодексами РФ.
  2. Сторонами сделки могут выступать и физические, и юридические лица.
  3. По сделке мены не уплачиваются налоги, если собственник владеет жилищем более трех лет.
  4. Договор мены является типовым и содержит все необходимые для сделки данные.
  5. Текст документа должен быть прост, понятен и лаконичен.
  6. Обмен квартир между родственниками можно заменить дарением.
  7. Для оформления и регистрации договора мены потребуется пакет документации, в который будут входить: техническая документация, правоустанавливающие акты, бумаги личного характера.
  8. В случае обмена муниципального жилья необходимо получить соответствующее разрешение в территориальном органе.
  9. При совершении сделки в отношении приватизированной и неприватизированной квартир, собственник второй прописывается в первую квартиру и самостоятельно выполняет приватизацию уже на свое имя.

Список законов

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:


Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.