Закрыть

Договор аренды квартиры

745

Понятие и законодательное регулирование

Для проживания граждан может возникнуть необходимость в найме жилья. Услуга предоставляется как на платной, так и на безвозмездной основе. Оговариваются условия и время проживания. Регулирование по закону происходит на основании 34 главы ГК РФ (гражданского кодекса).

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

По сути, аренда представляет собой договоренность между гражданами или компаниями о временном использовании той или иной собственностью. Она может быть применена к жилой недвижимости, в частности к квартире многоквартирного дома.

Объектом соглашения признается сама передаваемая в пользование жилая недвижимость. Во время временного владения арендуемое имущество не должно терять своих технических характеристик.

Сторонами или субъектами правоотношения являются арендодатель и наниматель. В качестве одного, второго или их обоих могут выступать как физические лица, так и компании. Если арендуемое жилье является государственной собственностью, арендодателем выступает муниципальный орган.

Форма и содержание договора

Юридически соглашение может оформляться в устном или письменном виде. Фактически договоренность заключается только в документальной форме. По гражданскому праву, рассматриваемая сделка сроком до 12 месяцев может быть оформлена в устной форме. Правоотношения большей длительности закрепляются в письменном виде. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора аренды квартиры].

Договор аренды квартиры нужно регистрировать в государственной службе. В самом тексте обязательно указывается срок сделки, и подробно описывается объект правоотношения. Если время не прописано, соглашение признается оформленным на неопределенный срок.

Время пользования оговаривается участвующими сторонами. Если срок не указан, договор расторгается в любой момент по инициативе одного из субъектов. Если время оговорено, сделка прекращается по его истечении или при наступлении определенных обстоятельств. Последние также прописываются в тексте.

Типовой договор аренды квартиры должен содержать следующие сведения:

  • Время и место оформления самого документа.
  • Место проживания, личные и паспортные данные сторон сделки.
  • Характеристики рассматриваемого объекта: адрес квартиры, площадь, количество комнат.
  • Срок договоренности и цена за пользование жилой недвижимостью.
  • Условия использования квартиры.
  • Обязанности арендатора.
  • Возможность для изменения отдельных пунктов соглашения или договора целиком.
  • Права арендодателя.
  • Порядок погашения возникших расходов.
  • Количество экземпляров текста соглашения и сопутствующие документы.

К прикладываемым документам относятся: акт приема-сдачи недвижимости и инвентаризационная опись имущества, оставшегося в квартире.

В конце документа проставляются подписи участвующих лиц. Если делопроизводство происходит в нотариальной конторе, ответственный работник проставляет штамп лицензированной государством конторы. При обращении к нотариусу, последний в документе указывает информацию о себе и номере лицензии, дающей ему право заверять действительность гражданских соглашений.

По времени сделка может быть краткосрочной или долгосрочной. Первый период не превышает 12 месяцев. В случае выполнения обязательных условий, владелец жилья в течение срока найма не может выселить арендатора с его близкими. Перечень последних рекомендуется оговаривать документально.

Обязательными условиями сделки признаны:

  1. Использование собственности по назначению и сохранение его в первоначальном виде.
  2. Оплата регулярных взносов в полном размере.
  3. Оплата коммунальных услуг (если в договоре не указано иное).
  4. Осуществление текущего ремонта квартиры.

Последние два условия частично либо полностью выполняются фактическим владельцем недвижимости, о чем следует указать в тексте соглашения. По ст. 616 Гражданского кодекса арендодатель должен производить капитальный ремонт сдаваемой им собственности за свой счет. Срок таких работ оговаривается текстом сделки.

Если ремонт в оговоренный период не производится, наниматель вправе:

  • Сделать ремонт самостоятельно, а возникшие расходы истребовать от хозяина собственности.
  • Потребовать снижения стоимости аренды, ссылаясь на ухудшение технического состояния жилья.
  • Начать процедуру расторжения договоренности.

Договор аренды между физическими и юридическими лицами

В зависимости от статуса сторон правоотношения заключение сделки может иметь некоторые нюансы:

  1. Если один из участников юридическое лицо, соглашение в обязательном порядке оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации.
  2. Договор подлежит обязательной государственной регистрации, если заключается на срок более года.
  3. Рекомендуется оформлять график платежей за аренду квартиры отдельным документом, если один из субъектов сделки – компания.
  4. Договоренность между физическими лицами желательно заключать у нотариуса или в сопровождении юридической консультации.
  5. Соглашение об аренде жилья между гражданами, заключенное на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.
  6. При оформлении краткосрочного договора с компанией (к примеру, гостиницей) с физическим лицом заключается договор посуточной аренды квартиры на определенном по форме бланке. От клиента требуется ознакомление с пунктами соглашения и его подтверждение путем установки личной подписи.

Арендная плата

Порядок оплаты и стоимость проживания указывается в тексте соглашения. Выполнение этого положения является существенным условием выполнения договоренности по сделке.

Договор сдачи квартиры в аренду отдельным пунктом должен содержать точную сумму найма, отображенную в письменном и числовом виде. Также следует указать периодичность осуществления взносов. Обычно платежи производятся ежемесячно.

Возможность для изменения размера аренды оговаривается соглашением. Если такой пункт не предусмотрен, сумма найма обсуждается в двустороннем порядке, но не чаще одного раза в год.

Если по договору предусмотрен отдельный документ графика выплаты арендной платы, последний также подлежит государственной регистрации.

В одностороннем порядке размер оплаты изменяется:

  • Если нарушены условия соглашения со стороны владельца. К примеру, не производится капитальный ремонт.
  • Если условия нарушает наниматель. К примеру, своевременно не оплачивает ежемесячные взносы. Здесь арендодатель может потребовать досрочного погашения аренды, но на срок не более двух месяцев вперед.

Как составить договор аренды

Рассматриваемое соглашение составляется самостоятельно или с помощью квалифицированного специалиста. В первом случае нужно скачать образец желаемой сделки через интернет. Во втором – форма договора аренды квартиры подготавливается и предоставляется для росписи нотариусом либо юристом.

При составлении документа нужно обратить внимание на права арендодателя и порядок возможного изменения текста самого соглашения. Во избежание обмана полномочия владельца недвижимости должны быть ограничены и заключены в рамки законных правоотношений. К примеру, в договоре можно указать возможность его расторжения в одностороннем порядке, чего делать не следует.

Правильный порядок оформления сделки в 2017 году, на примере договора найма между гражданином и компанией:

  1. Указывается ФИО нанимателя, его паспортные данные и адрес регистрации. Прописывается наименование компании-арендодателя в лице ее управляющего, действующего на основании конкретного договора.
  2. Описывается предмет сделки. Здесь пишут адрес жилья, его технические характеристики и правоустанавливающий документ права собственности на этот предмет. Сюда включают сумму аренды.

    Если есть дополнительные коммуникации, их указывают (телефония, горячее водоснабжение).

    Описывается факт наличия или отсутствия обременения. К примеру, квартира куплена по еще непогашенной ипотеке.

  3. Прописываются права и обязанности сторон. Правомочия и обязательства не должны ущемлять интересы сторон правоотношения.
  4. Указывается порядок передачи квартиры и находящейся в ней движимого имущества. К примеру, составляется инвентаризационная опись.
  5. Ставят финансовые условия сделки. Прописывается дата расчета и действия в случае просрочки платежей.
  6. Обеспечение соглашения. Сделка может быть произведена с залогом. Для гарантии выплаты по регулярным платежам наниматель отдает арендодателю оговоренную сумму. Этот платеж погашается последней выплатой за аренду или возмещается нанимателю после расторжения договора.
  7. Срок действия сделки. Данный период нужно указать. В случае его отсутствия сделка расторгается в любой момент. Продление или пролонгация соглашения осуществляется по взаимному согласию сторон делопроизводства.
  8. Основания прекращения соглашения. Указываются веские причины для прекращения правоотношения.
  9. Ответственность сторон. Описывается мера взыскания с виновной стороны, нарушающей тот или иной пункт соглашения.
  10. Порядок разрешения споров. Указывается, что возникшие разногласия урегулируются в двустороннем порядке, а, если это невозможно – в суде.

Расторжение договора аренды

Прекращение правоотношения возникает в случаях:

  1. По факту окончания срока договоренности, если заинтересованные лица не хотят его продлевать.
  2. По инициативе арендодателя.
  3. По желанию нанимателя.

В первом случае объект недвижимости передается в надлежащем виде его фактическому собственнику. В последующих – происходит досрочное расторжение договоренности.

Арендодатель согласно ст. 556 может требовать прекращения сделки, если:

  • Жилье используется не по назначению.
  • Арендатор умышленно ухудшает характеристики квартиры.
  • Аренда не оплачивается более двух месяцев подряд (если срок платежей ежемесячный).

Наниматель вправе требовать прекращения отношений, если:

  • Владелец квартиры задерживает ее передачу для пользования.
  • Переданное имущество по характеристикам значительно отличается от заявленного договором.
  • Собственность признана не пригодной для проживания.

Одностороннее требование оформляется в письменном виде и предъявляется оппоненту. Если он согласен с прекращением правоотношений, оформляется соглашение о расторжении договора. Если сама сделка была зарегистрирована, соглашение также подлежит госрегистрации.

Пример по договору аренды квартиры

Гражданин Приходько решил арендовать понравившуюся квартиру с последующим выкупом. По закону договор аренды, предусматривающий переход права собственности, составляется по образцу договора купли-продажи этого имущества.

Рассматриваемый документ был оформлен у нотариуса. Сумма вознаграждения – 0.5% объявленной стоимости недвижимости. Договор подлежит регистрации в государственной службе Росреестра. Заявка на оформлении подается в этом учреждении или МФЦ.

Регистрация договора аренды квартиры происходит в течение двух недель. Госпошлина для оформления предварительного соглашения по аренде составила – 350 руб. По факту окончательной передачи квартиры в собственность нужно будет оплатить налог.

Заключение

Наем недвижимости подразумевает заключение договора между участвующими лицами. Такое соглашение оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации. Регулирующий закон – гражданский кодекс РФ.

Основные выводы:

  1. Текст договора составляется самостоятельно или через нотариуса.
  2. В соглашении обязательно указывается предмет сделки и стоимость оплаты аренды.
  3. Рекомендуется указывать срок действия договора.
  4. Текст соглашения подлежит регистрации в Росреестре.
  5. К договору могут прилагаться сопутствующие документы: инвентаризационная опись движимого имущества, находящегося в квартире или передаточный акт.
  6. Сделка прекращается после завершения ее срока действия или по инициативе одной из участвующих сторон.
  7. Если есть основания для расторжения правоотношения, оппоненту отправляется соответствующее уведомление.
  8. В случае одобрения оформляется соглашение о расторжении договора аренды, также подлежащее государственной регистрации.
  9. В случае отказа расторжение происходит в судебном порядке.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по договору аренды

Вопрос: Здравствуйте. Меня зовут Виталий Николаевич. Я переехал на ПМЖ в Россию по программе переселения соотечественников. Планирую снять квартиру на срок до полугода. По закону соглашение найма на такое время может быть оформлено в устной форме. Действительно ли это, и как составить договор аренды квартиры такого типа?

Ответ: Здравствуйте, Виталий Николаевич. Законом допускается такая возможность, но рекомендуется договор аренды квартиры между физическими лицами заключать только в письменном виде. Продолжительность соглашения роли играть не должна.

Вам как переселенцу заключение договора на документе и последующая его регистрация необходима. Если аренда будет подтверждена письменным текстом, выплачивается компенсация. Согласно действующему законодательству соотечественникам-переселенцам из ближнего зарубежья возмещается арендная плата за полгода проживания размером 5 000 рублей в месяц.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов


Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.