Закрыть

Порядок оформления перепланировки

161

Что такое перепланировка?

Понятие перепланировки сочетает в себе признаки строительного и юридического термина, но в общем смысле означает процедуру по изменению структуры и облика помещения. При этом не делается различие между сданными в эксплуатацию объектами и находящимися на стадии завершения строительства.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

  • Москва и МО:

    +7 499 938 42 18

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 812 425 13 98

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Перепланировка квартир может применяться к стенам (в редких случаях даже несущим), коммуникациям, различным видам инженерных конструкций. В отличие от переустройства, предусматривающего изменение приборов и устройств, не имеющих важной конструкционной роли, перепланировка связана с принципиальным изменением части строения.

Вне зависимости от подхода изменения должны быть отражены в техническом плане.

Понятие перепланировки введено законодательно в рамках Жилищного кодекса. В частности, четвертая глава документа полностью посвящена вопросам переустройства помещений. Законом установлен не только порядок проведения перепланировки, но и ответственность за таковую, если она проведена нелегально или вне технического регламента.

Наказуема самовольная перепланировка, выраженная в отсутствии согласия со стороны органов местного самоуправления, наделенных полномочиями технической и архитектурной экспертизы. Следует отметить, что значительную часть норм предоставляет муниципальное и региональное законодательство, на территории Москвы основным актом является Постановление Правительства №508.

На какие варианты перепланировки нужно разрешение?

Орган местной власти, принимающий решение, оценивает комплекс критериев, связанных с наличием технической документации на тот или иной вид деятельности. Основные из вариантов перепланировки, требующие разрешения:

  • Изменение структуры газификации, водоснабжения, отопления и водоотведения, связанное с перемещением в пространстве, укладкой в штробы.
  • Соединение помещений, разделенных стенами, в том числе капитальными (при наличии должного укрепления). Часто данный вид перепланировки применяется при объединении нескольких квартир в одну. Соединение может осуществляться как прорубкой, так и полной разборкой стены.
  • Установка стен, заделка дверных проемов, в том числе с ранее внесенными изменениями.
  • Удаление перегородок между кухней и прочими комнатами (они редко бывают несущими).
  • Установка оборудования, связанного с проделыванием отверстий (более 30 сантиметров в диаметре).

Иные виды деятельности, не связанные с изменением структуры самого многоквартирного дома, законодателем допускаются. В частности, установка новых дверей (включая входные), покрытие балконов стеклом или пластиком, проведение косметического ремонта не требует никаких согласований.

С другой стороны, разрешение и последующая регистрация не будут легитимными, если:

  • Перепланировка производится в доме под снос (например, в старых деревянных домах, хрущевках).
  • Перепланировка ведет к порче общего имущества после ремонта вне зависимости от вида собственности.
  • В ходе перепланировки удаляются несущие стены и балки, поддерживающие свод строения.
  • Перенос туалета или ванной в место, где этажом ниже находятся жилые помещения или кухня соседей.
  • Соединение квартир, не находящихся в одной горизонтальной плоскости или не граничащих между собой.
  • Перепланировка не соответствует санитарным нормам (самый распространенное – комнаты, площадью менее 14 квадратных метров).

Разрешение на перепланировку квартиры

В рамках муниципальных служб отдельных городов и районов, перепланировкой ведают жилищные инспекции, и они же выдают соответствующее разрешение, если архитектурные, градостроительные и коммунальные подразделения согласны с предложенным проектом. Документ должен быть подписан не только начальником инспекции, но и его вышестоящим начальством (мэром города, префектом района, главой поселения). Внутри муниципалитета по каждому факту перепланировки созывается комиссия (МВК), учитывающая архитектурные, инженерные критерии, а также легитимность представленных документов.

Лицо, подающее заявление на выдачу разрешения, обязано быть единственным собственником, либо получить разрешение от всех прочих совладельцев, в особенности несовершеннолетних. Стоит отметить, что при наличии несовершеннолетних собственников, согласие за них выдает орган опеки. Заинтересованными лицами также признаются супруги, кредиторы.

Максимальный срок рассмотрения составляет 45 дней. По итогам заседания комиссии будет принято решение либо одобрить проект, либо выдать отказ. Основными причинами отказа становятся недостатки в архитектурном плане, недостача документов, отсутствие стандартов на требуемую деятельность или нарушение законных требований Жилищного кодекса.

Заявление на перепланировку

Типовое заявление на перепланировку (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец заявления на перепланировку]), подаваемое в администрацию города или района, содержит следующие пункты:

  • Сведения о получателе, вынесенные в верхнюю часть листа. Получателем должен выступать глава органа местного самоуправления или обезличенное название такового.
  • Персональные данные заявителя, включающие прописку.
  • Подробный адрес помещения, в отношении которого производится перепланировка.
  • Основание владения помещением, в отдельных случаях с указанием согласия остальных собственников (перечнем или таблицей).
  • Подробное описание этапов и сроков внесения изменений. Каждый этап должен быть отражен соответствующими датами.
  • Перечень обязательств, включая допуск служб, соблюдение технического регламента и законов РФ.
  • Перечень документов, подаваемых совместно с заявлением.
  • Подпись заявителя.
  • В некоторых случаях ставится регистрационная запись. Данный пункт актуален, если есть основания полагать, что администрация откажет или проигнорирует документ.

Заявление может писаться только на бумажном носителе, как от руки, так и машинописно, но с обязательной подписью заявителя. Подача заявления осуществляется либо секретарю главы муниципалитета или в жилищную инспекцию.

Порядок оформления перепланировки

Оформление перепланировки начинается задолго до обращения в администрацию за разрешением. Основные этапы процедуры:

  1. Анализ и оформление проекта вносимых изменений. Проект можно составить самостоятельно, если имеются достаточные навыки, но в большинстве случаев проще обратиться в лицензированную проектную организацию за услугой.
  2. Проектировщик получает заключение о состоянии дома и на основании данного документа, с учетом износа и допусков, формирует итоговый план изменений.
  3. Сбор правоустанавливающих документов и снятие копий с лицензий, если привлекаются сторонние организации. Лицензии требуются также при работе с отоплением, газоснабжением, водоснабжением.
  4. Сбор технических документов в БТИ, в частности требуется экспликация и поэтажный план.
  5. Подача документов в жилищную инспекцию.
  6. Спустя 45 дней происходит выдача решения. Если в документе указан отказ, необходимо внести правки в проект или обратиться в суд.
  7. Если администрация одобрила план, производится обращение в БТИ за новым техническим планом. С данного этапа квартира считается полностью легальной, может становиться объектом сделок.

Список документов

Документы на перепланировку, затребованные жилищной инспекцией:

  • Заявление, в рамках которого указывается перечень работ и сведения о перепланировке.
  • Документы, удостоверяющие личность.
  • План этажей из БТИ вместе с экспликацией (1-А).
  • Правоустанавливающие документы, в частности о приватизации, купле-продаже. Также требуется предоставить свидетельство о собственности.
  • Заключение о техническом состоянии строения, привязанное к конкретной квартире.
  • Проект проведения перепланировки.
  • Выписка из домовой книги.
  • Согласие третьих лиц, имеющих права собственности или иные права по отношению к квартире.
  • Договор страхования, действующий на все обозначенные виды работ на время строительства.
  • Разрешительные документы, касающиеся балансовой собственности иных организаций, в частности мусороудаляющих, водоснабжающих и газовой службы.
  • Паспорт заявителя.

Пример по порядку перепланировки квартиры

Гражданин, купив жилую недвижимость на первом этаже здания, выяснял с чего начать оформление перепланировки квартиры под офис. Обратившись в администрацию, он столкнулся с тем, что главный инспектор потребовал согласие от всех жильцов многоквартирного дома, поскольку создание офиса требовало прорубание двери и организацию дополнительного подъезда.

Гражданин руководствовался нормой статьи 23 ЖК РФ, которая устанавливает перечень документов, необходимых для перевода квартиры в нежилой фонд, а также устанавливающий незаконность требования каких-либо других документов. Тем не менее, требования администрации оказались законными, поскольку перепланировка квартиры затронет общее имущество жильцов, уменьшив общую площадь придомовой территории (общей собственности), снизив фактическую цену строения (отдельных квартир).

Порядок оформления перепланировки нежилых помещений начинается с необходимости получить решение на заседании товарищества собственников жилья. При этом не важно, все ли жильцы явятся: необходимо лишь надлежащим образом уведомить каждого. На основании решения, гражданин обратился в администрацию и получил разрешение на перевод квартиры в разряд нежилого фонда и последующую перепланировку.

Заключение

Порядок оформления перепланировки в квартире связан с многочисленными процедурами, которые необходимо провести заранее. В частности:

  • Подготовить проект и технический план помещения.
  • Подключить специализированные организации к проведению работ, составлению документов и легализации.
  • Получить разрешение местной администрации на проведение работ.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов


Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:

    +7 499 938 42 18

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 812 425 13 98

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.