Закрыть

Порядок продажи квартиры

597

Договор купли-продажи квартиры

Продажа квартиры, равно как и любого другого объекта, обладающего вещными характеристиками, возможна посредством договора купли-продажи.

Недвижимость, обладая особым свойством – привязанности к месту, вовсе не может быть передана от продавца к покупателю, кроме как путем договора. Соглашение обладает столь важной ролью при продаже жилья, благодаря условиям, которые стороны в добровольном порядке обязуются соблюдать. Принципы договора возлагают также обязанности, подкрепленные штрафными санкциями как для продавца, так и для покупателя.

Объекты недвижимости, выделяемые из остального перечня товаров и услуг в статье 130 Гражданского кодекса, продаются по специфической форме договора купли-продажи, установленной в статьях 549-550 ГК РФ. Параграф 7 устанавливает также процедуру продажи, ценообразования и передачи имущества в рамках соглашения. Отдельные виды документа, например предварительный договор, определены федеральными законами (в частности, ФЗ-214).

Сторонами сделки выступают лица, обладающие на то достаточной правоспособностью и волей (признаются только осознанные добровольные сделки). Продавцом может выступить физическое или юридическое лицо, являющееся собственником (представителем собственника или одним из ряда собственников). Требования к покупателям значительно проще: достаточно обладать денежными средствами и возможностью приобретать права собственности.

Требования к продаваемой квартире

Продавец, подготавливая квартиру к продаже, должен соблюсти объективные и субъективные критерии, установленные как законами, так и подавляющей массой покупателей. В первую группу входят следующие признаки:

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

  • Москва и МО:

    + 7 499 703 38 31

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    + 7 812 627 15 60

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

  • Квартира не сдается внаем, из нее выписаны ранее зарегистрированные лица (либо подписано согласие провести выписку в ближайшее время);
  • Дом, в котором находится жилье, не подлежит сносу и не признан аварийным;
  • В квартире не проводилась перепланировка, либо она узаконена;
  • Прочие собственники либо супруг продавца дали свое согласие на пролажу;
  • Квартира не является предметом залога в рамках договора ипотеки. В данное понятие включаются и квартиры, в отношении которых имеет порядок ограниченной собственности;
  • Квартира не находится под арестом или в наследственной массе. Посторонние лица не претендуют на жилье на основании отказа от приватизации и прочего;
  • Имеются все документы и справки, включая технический паспорт.

Более субъективные критерии, будь-то наличие задолженностей по квартплате или состояние жилплощади. Если соблюдение объективных требований установлено законом и должно неукоснительно соблюдаться, то субъективные оставлены для рассмотрения сторонами в рамках соглашения.


Порядок оформления договора купли-продажи

С позиции продавца, процедура подготовки к продаже и заключения договора купли-продажи, выглядит иначе, чем со стороны покупателя. Порядок продажи квартиры самостоятельно, без передачи прав по доверенности, состоит из следующих этапов:

  1. Определение справедливой цены. Самым простым способом является анализ рынка недвижимости (досок объявлений) с целью поиска аналогичного жилья. Стоимость может изменяться в зависимости от месторасположения, престижности района и множества других факторов, которые следует учитывать в рамках торга;
  2. Если оценить стоимость и качество жилья предыдущим способом не представляется возможным, оценку может провести независимый специалист или страховая компания;
  3. Необходимо проверить все непогашенные счета за квартплату, а также статус квартиры в рамках ЕГРП. Бывают случаи, когда собственник не сразу узнает об обременениях, которые тем не менее регистрируются в рамках государственного реестра;
  4. Заказать технический паспорт в БТИ. Примечательно, что в бюро могут изготовить документы как в срочном порядке (за доплату), так и в обычном;
  5. Провести процедуру выписки жильцов. Добровольное выселение производится путем заявления в ФМС или паспортный стол, принудительное – в судебном порядке;
  6. Предоставить потенциальному покупателю исчерпывающий пакет документов;
  7. В случае заинтересованности, необходимо закрепить договоренности в рамках предварительного договора;
  8. Предварительный договор может включать пункт о внесении задатка. На практике, вносится порядка 10% суммы, с целью убрать квартиру из продажи. Покупатель может затребовать расписку или акт о вручении задатка;
  9. Необходимо заключить договор купли-продажи, в рамках которого указать порядок передачи квартиры, средств, обязанности сторон, а также итоговую стоимость. Цена должна быть полной – сэкономленные налоги не оправдывают риска мошенничества.

С 2013 года, заключенный договор не нужно регистрировать: обе стороны получили равное право на предварительное обращение в Росреестр, поэтому риск обмана сводится к минимуму. Регистрационные действия производится лишь в отношении самого факта перехода права собственности.

Статьей 550 ГК РФ признается лишь письменная форма заключения договоров: любые условия, установленные устно, игнорируются государственными и судебными органами.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Регистрация производится на основании ранее заключенного договора купли продажи, а также пакета документов, эквивалентного предоставленному при заключении соглашения. Регистрацией права собственности в России ведают территориальные отделения Росреестра, имеющие право выпускать свидетельства на специальных бланках. Порядок купли-продажи квартиры после заключения договора:

  • Необходимо оплатить госпошлину (в 2017 году составляет 2000 рублей). При этом предоставленная в Росреестр квитанция не является исчерпывающим доказательством – специалист федеральной службы проверит платеж по базе;
  • Предоставить документы в службу регистрации. Также возможна отправка документов в электронном виде (заверяется усиленным криптостойким ключом), но с последующим предоставлением оригиналов;
  • Предоставить заявление с требованием о регистрации права собственности, а также с указанием лица, которое является покупателем;
  • Получить расписку, являющуюся ни чем иным, как описью предоставленных документов. В случае, если их необходимо «донести» – выдается новая расписка;
  • Срок регистрации варьируется в зависимости от внедрения коммуникационных технологий в регионе. В частности, Управление Росреестра по Москве гарантирует регистрацию не позднее 10 рабочих дней. В большинстве регионов регистрация займет месяц;
  • Получить выыписку. Нарушение порядка ограничений или наличие обременений обязывает Росреестр выдать уведомление об отказе.

Начиная с этого момента, покупатель является полноправным владельцем квартиры, при этом его обязательства, взятые в рамках договора, также должны быть исполнены в отведенный срок.

Список необходимых документов

При заключении договора, продавец должен предоставить покупателю:

  • Паспорт;
  • Образец соглашения, устраивающий обе стороны;
  • Выписку из ЕГРП;
  • Справки из расчетно-кассового центра, управляющей компании;
  • Справку о прописанных лицах по форме №9;
  • Ранее выданное свидетельство о собственности.

При регистрации в Росрестре также необходимы (старое свидетельство при этом изымается):

Порядок получения денежных средств

По сложившейся практике, существует четыре способа получения денег:

  1. Посредством вскрытия банковской ячейки;
  2. Через банковский аккредитив;
  3. На специальный счет, оформленный в связи с ипотечным договором или материнским капиталом;
  4. При личной встрече наличными.

Наиболее распространен способ с банковской ячейкой: покупатель закладывает туда денежные средства, передавая право продавцу из забрать при свершившихся условиях договора. Ранее его место занимала передача из рук в руки, изжившая себя в связи с ростом разбойных нападений и мошенничества.

Аккредитив является самой защищенной формой передачи, поскольку банк несет ответственность за переданную сумму и подтверждающие документы. Подготовка договора об аккредитиве может занимать до месяца.

Распространенной формой, в том числе на вторичном рынке, является передача средств на счет, в момент, когда банк одобряет покупателю ипотечный кредит. Для продавца дело усложняется расширенным пакетом документов, которые затребует служба безопасности банка.

Вне зависимости от обстоятельств, необходимо в присутствии покупателя зафиксировать сумму денежных средств, переданных по договору. В частности, в этом заключена одна из проблем банковских ячеек – сотрудники не имеют полномочий пересчитывать деньги.

Пример по порядку купли-продажи квартиры

Семья, недавно обзаведшаяся ребенком, решила продать свою старую большую квартиру и купить новую, но меньшей площади. Квартира была приватизирована уже после рождения ребенка, а до этого принадлежала муниципалитету. Найдя покупателя, оформив договор купли-продажи, стороны получили отказ в Росреестре.

В уведомлении, в частности, было указано, что нет документов, подтверждающих соблюдение прав ребенка. Необходимость предоставлять данный документ обусловлена ФЗ-122 и Методическими рекомендациями Минюста РФ. Обратившись в органы опеки, продавец также получил отказ, поскольку квартира меньшей площади не является улучшением жилищных условий. Ребенок, застав приватизацию, также должен получить свою долю в квартире, причем перед продажей она должна быть выделена в натуральном виде. В данном случае необходимо провести процедуру независимой оценки и на основании справки оценщика получить разрешение.

Заключение

Если покупатель, приобретающий квартиру, акцентирует свое внимание на качестве объекта и безопасности сделки, то продавец также обязан решать все вопросы относительно передачи прав и предоставления документов. Гражданским кодексом и сопутствующими нормами установлен порядок продажи квартиры 2017 года:

  1. Документы для продажи квартиры и порядок сделки определяются законами и условиями договора в совокупности;
  2. Регистрация сделки производится продавцом в отделении Росреестра;
  3. Передача денежных средств осуществляется покупателем продавцу согласно установленным в договоре условиям, даже после переоформления свидетельства о собственности.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов


Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:

    + 7 499 703 38 31

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    + 7 812 627 15 60

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.