Составление и оформление договора купли-продажи

883

Договор купли-продажи

Основополагающим законодательным актом, регулирующим частную жизнь граждан, в том числе в коммерческой сфере, является Гражданский кодекс. В составе закона значительная роль уделяется сделкам, в частности возмездным. Для заключения подобных сделок используется договор купли-продажи, устанавливающий взаимные обязательства сторон при передаче товара (услуг) за вознаграждение.

Особую роль в ГК РФ несет статья 454 – за счет указаний на явную платность договора и наличие сторон. Вся 30 глава посвящена не только самому договору, но и практическому применению данных положений на практике и ответственности сторон за нарушения. Большая роль уделяется указанию типичных ситуаций, при которых наступают правовые последствия, даже без явного указания в самом договоре. Самым ярким примером данного принципа является статья 456, гласящая, что если в договоре не сказано о передаче запасных частей к предмету сделки, то они должны быть переданы одновременно с ней.

Стороны именуются «продавец» и «покупатель». При этом нет никаких указаний, что ими могут быть только физические лица: зачастую купля-продажа происходит между юридическими лицами, государством. Поскольку договор является двусторонним добровольным документом, стороны имеют равные права при его составлении, любая из них может вносить дополнения.

Кто участвует в составлении договора купли-продажи?

В заключении, а также разработке договора купли-продажи могут участвовать обе стороны. В некоторых случаях стороны не определены явно: такое бывает во время проведения аукционов, торгов. В данном случае стороной становится организатор (448 ГК РФ), владелец комиссионной организации. Во всех остальных «покупатель» – лицо, приобретающее товар, а «продавец» – легальный собственник предмета сделки.

Любое лицо, имеющее право на гражданские публичные действия, обладающее должной дееспособностью, может выступить стороной. Также каждая сторона может иметь законных представителей (родственников, юристов), вступающих в переговоры на основании доверенности, нотариальное заверение которой происходит по желанию участников сделки.

В зависимости от правоспособности, а также свойств объекта договора, к его заключению могут быть не допущены:

• Государство – в тех случаях, когда купля-продажа осуществляется в потребительских целях. Поскольку государство обладает только целевой правоспособностью, заниматься розничной торговлей, связанной с предпринимательской деятельностью, оно не может.
• Несовершеннолетние и недееспособные имеют право на куплю и продажу материальных объектов, чья стоимость считается ничтожной, а сфера использования ограничена бытом. Продать автомобиль или квартиру, не получив на то разрешения опеки или усыновителей, данные лица не могут.
• Супруги — в случаях, когда второй участник брака не согласен с проведением сделки. Собственность должна иметь характер совместной, например, общая квартира.

Исключая государство, связанное собственными нормами и общими принципами ГК РФ, сделки между остальными субъектами также ограничиваются участием третьих лиц. Лицо, в отношении которого действуют ограничения (например, наложенные судом по заявлению кредитора), также не может выступать участником договора купли-продажи по оговоренному предмету.

Составление договора купли-продажи

Составление договора купли-продажи квартиры допускается в письменном виде на бумажном носителе. Но в Гражданском кодексе не говорится, что это единственный способ. Существует оговорка, что договор, заключенный устно, юридической значимости не имеет. Примечательно, что с развитием электронной коммерции, стало возможно составление электронных договоров, подписанных при помощи цифровой подписи (ЭЦП). Тем не менее, массового использования в частной жизни данный метод не снискал, хотя в тендерной торговле используется повсеместно.

Базовые пункты каждого договора:

• Права, обязанности и ответственность сторон касательно любых действий, осуществляющих или напротив, нарушающих условия сделки. В случае, если данный пункт не оговорен, Гражданский кодекс определяет типовые ситуации и их решения.
• Паспортные данные сторон, позволяющие идентифицировать их.
• Описание, площадь, этажность и вещные свойства предмета сделки, а также итоговая цена.
• Перечень предоставленных документов, включая те, которые закрепляют текущее право собственности за продавцом.
• Подписи сторон.

Одним из условий договора купли-продажи является возмездность. Ценность квартиры может быть указана в рамках самого договора или дополнительного соглашения.

В 2013 году Государственная Дума приняла закон (№250-ФЗ), касающийся в первую очередь сделок по недвижимости и устанавливающий, что сторонам не обязательно проводить регистрацию договора купли-продажи. Были утверждены гарантии соблюдения прав за счет предварительной подачи документов на регистрацию непосредственного права собственности.

Порядок оформления договора купли-продажи

Приобретение квартиры происходит в несколько этапов, зависящих от правовой обеспеченности обеих сторон, формы передачи денежных средств и многого другого. В большинстве случаев достаточно:

• Найти подходящую квартиру. Несмотря на простоту данного этапа, если квартира приобретается в ипотеку, придется следовать также критериям банка-займодателя. В частности, многие банки не выдают кредит на старое жилье или на районы с низким спросом.
• Ознакомиться с документами владельца, обговорить итоговую цену. На данном этапе, в случае, если вносится задаток или требуется «закрепить» квартиру за покупателем, заключаются дополнительные соглашения (о намерениях, договор задатка).
• Совместно составить договор, в рамках которого определить порядок внесения средств и момент передачи недвижимости. Если обе стороны согласны с условиями, его необходимо подписать и заверить у нотариуса.
• Собственник обращается с заявлением в Росреестр или центр обслуживания (МФЦ), куда также подаются все имеющиеся документы. Спустя 10-30 дней выдается выписка из ЕГРН о новом владельце.

Передача денег может осуществляться на любом этапе от второго до четвертого. Фактически меняется лишь форма документа о получении денег – от расписки до акта и степень безопасности сделки.

Список документов для оформления договора купли-продажи

Документы, предоставляемые сначала покупателю, затем в регистрирующие органы, подразделяются на две группы: первые позволяют доказать законность имущества, вторые – определить условия сделки, стороны и порядок проведения. В общем виде необходимо предоставить:

• Паспорта сторон, их представителей (опекунов).
• Образец договора.
• Свидетельство о собственности (если покупка осуществлялась до 15 июля 2016 года).
• Домовая книга (выписка из нее).
• Справка о составе семьи (согласие членов семьи на продажу).
• Техпаспорт БТИ, выписка из ЕГРП.
• Справка из налоговой, ЖКХ об отсутствии задолженности.
• Ранее заключенный договор купли-продажи квартиры (или документы по приватизации).

Оформляя договор, следует ориентироваться на запросы покупателя жилья в первую очередь. При этом Росреестр, в котором будет производиться регистрация, затребует более обширный список бумаг.

Пример по порядку оформления договора купли-продажи

Гражданин, уехав из родного города в Москву, нашел покупателя на свою старую квартиру. Поскольку обе стороны не проживают по месту нахождения квартиры, возник спор, в каком месте производить юридические действия, включая оформление договора купли-продажи квартиры. В данном случае играет роль именно местонахождение квартиры. Оформление квартиры возможно только по месту ее нахождения, либо в рамках регистрационной территории. В отличие от данной нормы, ГК РФ не ограничивает область заключения договоров между гражданами, оставляя данный вопрос на их усмотрение. Таким образом, покупатель и продавец могут составить договор в Москве, а провести регистрацию придется на месте (количество операций можно сократить, пользуясь порталом госуслуг).

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос: При покупке квартиры, какая сторона должна брать на себя расходы, связанные с оформлением договора купли-продажи квартиры и сколько стоит оформление договора купли-продажи? Владимир.

Ответ: Владимир, законодатель обходит стороной вопрос о том, кто оплачивает, но, согласно естественному праву, в таких случаях в действие вступает обычай. Оформление договора купли-продажи у нотариуса (2000-8000 рублей) оплачивается продавцом. Регистрацию в Росреестре (2000 рублей), заказ справок из ЕГРП (200 рублей), как правило, также приходится оплачивать продавцу. Порядок 50 на 50 может быть определен только при внесении данной нормы в договор. Зачастую покупатель оплачивает услуги риелтора, которые могут стоить более 100 тысяч рублей.

Вопрос: Можно ли оформить договор купли-продажи в отношении квартиры, которая куплена с использованием материнского капитала по национальной программе? Мария

Ответ: Средства материнского капитала, вопреки заблуждению, выделяются не родителям, а детям, как личные денежные средства. Любая покупка требует выделения соответствующей доли детям. При оформлении договора, следует учитывать интересы несовершеннолетних, а также внести формулировку о согласии органов опеки (с приложением соответствующей справки). Подобное согласие можно получить, если ребенок станет собственником (полным или долевым) жилья, площадью и качеством не уступающего изначальному.

Заключение

Оформление и составление договора купли-продажи на квартиру требует значительного количества подтверждающих документов, поскольку законом предопределена обязательная регистрация. Основным регулирующим актом является ГК РФ, который определяет:

• Разделение сторон, обладающих равными правами.
• Письменную форму заключения договора, при этом не требующую обязательной регистрации.
• Необходимый перечень данных, условий, прав и обязанностей, включенных в состав договора. Ознакомиться с основными из них можно, если скачать образец договора купли-продажи 2017 года. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры].
• Необходимость подтверждать текущую законность собственности, а также определять ее вещные характеристики и стоимость.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• Образец договора купли-продажи квартиры

Список законов

• Статья 454 ГК РФ
• Статья 456 ГК РФ
• Статья 448 ГК РФ
• ФЗ №250