Закрыть

Налог с продажи квартиры

274

Нужно ли платить налог

Продажа недвижимости с точки зрения законодательства является получением дохода и требует оплаты налога. Кем оплачивается сбор? Лицом, которое получает в ходе сделки прибыль в виде денежных средств. Необходимость оплачивать налог с продажи квартиры возникает не всегда и связан с:

  • сроком нахождения недвижимости в собственности;
  • цены продажи.

Вопрос, нужно ли платить налог с продажи квартиры, зависит от времени ее нахождения во владении гражданина. Важным моментом является дата, когда была оформлена собственность:

  1. До 2016 года. При владении сроком от 3 лет (36 месяцев со дня регистрации права), оплаты налога не требуется. Если квартира принадлежала владельцу менее 3 лет, то доход необходимо задекларировать и уплатить с него налоговый сбор.
  2. С 2016 года. ФЗ №382 продлил срок владения, необходимый для освобождения от налогового сбора, до 5 лет. Закон оговаривает, что данная мера правомочна к недвижимости, зарегистрированной с 1 января 2016 года.

Изменения не коснулись ряда случаев:

В этих ситуациях срок прежний – 3 года.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

  • Москва и МО:

    + 7 499 703 38 31

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    + 7 812 627 15 60

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Каким образом определяется срок собственности? Это дата, когда произошла регистрация права на владение, и обозначенная в свидетельстве (выписке из ЕГРП) как «дата регистрации права». С этого момента отсчитываются 36 или 60 месяцев. Исключения:

  1. Квартира перешла как наследство. Датой приобретения ее в собственность считается дата смерти наследодателя.
  2. Квартира построена в кооперативе. Срок считается с даты, когда были выплачены все паи и подписан документ о приемке жилья.
  3. Жилье во владении ранее 1998 года.

Размер налога при продаже квартиры

Если необходимость в уплате налогового сбора есть, то порядок расчета суммы вновь варьируется датой наступления прав собственности:

  1. До 2016 года. В качестве расчетной единицы выступает договорная цена. Она фиксируется в договоре купли-продажи, который выступает основным документом в процессе передачи прав собственности.
  2. После 2016 года. Приведем формулу, как рассчитать налог с продажи квартиры:
    • Основными единицами становятся договорная и кадастровая стоимости.
    • Используется понижающий множитель 0,7. Он применяется к одной из стоимостей недвижимости.

Алгоритм имеет следующий вид:

Н = КС * 0,7, если это значение > РС

Н = РС, если значение > КС * 0,7

То есть, размер налога с продажи квартиры вычисляется из большего значения:

  1. Договорной цены.
  2. Кадастровой цены, произведенной на множитель.

Множитель подлежит изменению со стороны местных властей, как для всей массы налогоплательщиков, так и для ее отдельных элементов (пенсионеров, инвалидов).

Как уменьшить налог

Есть ли законные возможности снизить налог с продажи квартиры в 2017 году? Назовем их:

  • Налоговый кодекс позволяет уплатить налоги с разницы в суммах покупки и последующей продажи. Это работает в отношении тех граждан, которые приобрели недвижимость, а не стали хозяевами в качестве наследников и по договору дарения. Потребуется предоставить документы, свидетельствующие о покупке и стоимости.

Иван приобрел двухкомнатную квартиру за 2,7 миллиона рублей в 2015. Спустя два года продал за 3,2 млн. Предоставив документы о покупке, он платит налог с суммы разницы в 500 тысяч рублей, то есть 65 000 рублей (13%).

  • Воспользоваться стандартным вычетом 1 млн рублей. Эта та сумма, которая не облагается налогом. Важно знать, что вычет доступен раз в год и один на все объекты недвижимости, если их было продано в течение года несколько. Если продаваемое имущество в долевой собственности, то вычет делится на количество собственников соответственно их долям.

Супруги Толмачевы продают квартиру, которой владеют на правах двух собственников, за 1,6 млн рублей. Доход каждого составляет 800 тысяч, стандартный вычет применяется в сумме по 500 тысяч на человека. Супруги должны уплатить 300 *13% = 39 тысяч рублей каждый.

  • Если после продажи квартиры была куплена другая, и это случилось в одном году, то есть возможность стать получателем имущественного вычета.

Из предложенных возможностей снижения налогового сбора можно применить один.

Имущественный налоговый вычет

Под понятием, данным в ст. 220 НК РФ, подразумевается возможность вернуть налог, уплаченный при покупке. Сколько составляет эта сумма? Максимальный возврат составляет 260 тысяч рублей, это 13% от 2 млн рублей. Если жильё приобретено до 2008 года, то сумма уменьшается до 1 млн.

Условия получения:

  1. Приобретенное жилье находится на территории РФ.
  2. Жилье куплено не у родственника или человека, имеющего иную связь (опекуна, попечителя).
  3. Гражданин официально трудоустроен.

Как следует предоставление выплат? Двумя способами:

  • Фактически путем освобождения от подоходного налога. Сумма возврата в год не может превысить 13% от годовой заработной платы. Срок возвращения вычета не ограничен и исчерпывается только тогда, когда гражданин полностью получает возврат искомой суммы.
  • Через налоговую инспекцию. Выплата поступает единовременно в размере за год или несколько лет.

Если сумма вычета менее максимального, то его остаток может быть применен впоследствии к иным имущественным приобретениям. Но общая сумма возврата для каждого гражданина не может превышать 260 000 рублей. Это правило не действует для недвижимости, купленной до 2014 года. Тогда вычет можно получить только однократно.

Если квартира приобретается в долевую собственность, то возврат могут оформить все владельцы. Сумма при этом не изменяется.

Порядок получения имущественного вычета

Рассмотрим оба способа оформить вычет. Их основное различие состоит в том, что при обращении в Налоговую стоит дождаться конца расчетного года, а у работодателя вычет можно начать получать сразу. Важно отметить, что при получении вычета по месту работы придется ежегодно подтверждать свое право на его получение через Налоговую службу.

В Налоговой инспекции:

  1. Оформление декларации 3-НДФЛ и заявления на возвращение налога.
  2. Передача документов в Налоговую. Это можно сделать лично или по почте (требуется отправлять ценное письмо с описью).
  3. Проверка документов занимает до 3 месяцев. После этого сумма переводится на счет.

Требуемые документы:

  • декларация формы 3 НДФЛ;
  • паспорт;
  • справка 2-НДФЛ от работодателя или со всех мест работы;
  • заявление на возврат с указанием счета в банке, куда будут переводиться средства;
  • документы на квартиру: выписка ЕГРП, акт приема и передачи объекта.

У работодателя:

  1. Сбор документов. Их список совпадает с ранее представленным. Не требуется заполнять декларацию. Документы отправляются в Налоговую вместе с заявлением, цель которого уведомление работодателя о праве лица на вычет.
  2. Срок ожидания решения составляет 30 дней, после чего на руки заявителю выдается документ, который подтверждает право лица на получение вычета.
  3. Бумага из Налоговой и заявление подаются в бухгалтерию по месту работы. С заработка гражданина перестает удерживаться подоходный налог.

Пример по налогу с продажи

Сергей Александрович в 2017 году продал квартиру, владел которой около 2 лет. Жильё он получил в виде наследства от умершей тети. Сумма продажи 4 млн рублей. Спустя 3 месяца после продажи мужчина приобретает другое жильё стоимостью 2,7 млн рублей.

Желая снизить сумму налога после продажи недвижимости, мужчина вычисляет возможные скидки по различным условиям:

  • Использование стандартного вычета 1 миллион рублей дает следующая квартира. Налогооблагаемая база снижается до 3 млн, то есть сумма к уплате равна 390 тысяч рублей.
  • Покупка квартиры дает возможность вернуть часть этой суммы. Сергей Александрович может рассчитывать на возврат 260 000 рублей, так как сумма вычета не покрывает полностью сумму покупки.

Мужчина решает оформить вычет через Налоговую инспекцию. Таким образом, с возвратом имущественного вычета сумма налога сократится до 130 тысяч рублей.

Заключение

  1. Продажа недвижимости является получением прибыли и требует оплаты налогового сбора, если владение жильем составляло менее 3 или 5 лет в зависимости от даты получения прав на него.
  2. Размер платежа вычисляется по цене продажи или зависит от взаимозависимости рыночной и кадастровой цен.
  3. Существуют законные способы уменьшения налогового сбора. Это принятие разницы между суммой покупки и продажи, стандартный вычет или имущественный вычет, если после продажи гражданин приобрел иную недвижимость.
  4. Возврат в случае имущественного вычета составляет 13% от суммы не более 2 миллионов рублей и получается непосредственно в Налоговой инспекции или по месту работы.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по налогу с продажи

Вопрос: Продаю квартиру за 2 млн 600 тыс. рублей. Одновременно покупаю поменьше за 1,5 млн. Есть вариант, как не платить налог с продажи квартиры? Она у меня в собственности только год. Хочу указать в договоре продажи цену в полтора миллиона, а остальное просто на руки получить. Это чем-то чревато?

Ответ: Если в Налоговой будет выявлен факт утаивания части дохода, то это может повлечь применение ст. 119 и 122 НК РФ. Это штраф в размере 5 и 20% от неуплаченной суммы соответственно.

Каким образом может стать известна подобная махинация? По декларированию покупателем реальной суммы покупки для использования имущественного вычета в отношении того объекта, что Вы продали ему за другую сумму. Размер вычета составляет 2 млн и не факт, что покупатель откажется вернуть всю возможную сумму.

Список законов


Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:

    + 7 499 703 38 31

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    + 7 812 627 15 60

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.