Предварительный договор купли-продажи

1552

Какие гарантии дает договор

Предварительный договор купли-продажи оформляют по желанию участвующих лиц или в обязательном порядке в определенных законами РФ случаях. Законодательство предусматривает обязательное оформление такого соглашения, если покупка жилой недвижимости происходит на бюджетные средства.

После заключения договоренности участвующие лица начинают нести ответственность и приобретают некоторые права. Если соглашение составлено в письменном виде по установленной форме, заинтересованные стороны обязаны исполнять предписанные документом положения. Среди них: срок заключения основного договора и обязанности сторон по своевременной передаче имущества в надлежащем виде и полной комплектации.

Преимущество заключения договора: соглашение не требует государственной регистрации, но обладает юридической силой. Текст документа позволяет понять намерения сторон делопроизводства в отношении реализуемой собственности. Если изложенные положения будут нарушены, заинтересованная сторона вправе требовать компенсации и передачи имущества в судебном порядке.

Что включается в договор

Рассматриваемое соглашение в обязательном порядке составляется по установленной законодательством форме. Вид соглашения определяет тип заключаемого впоследствии основного договора. То есть, предварительный договор купли-продажи квартиры оформляется по бланку одноименного основного договора. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи].

Процедура использования документа регламентирована ГК РФ (гражданским кодексом России). По закону в обязательном порядке в текст соглашения вносятся следующие данные:

1. Описание передаваемого объекта недвижимости. Адрес, технические характеристики.
2. Срок передачи имущества в пользование покупателю.
3. Стоимость жилой недвижимости.

Помимо характеристик собственности и срока осуществления сделки, договор должен содержать сведения:

• Наименование самого документа.
• Паспортные данные участников.
• Ссылку на правоустанавливающий документ, дающий право обладать имуществом.
• Дату заключения.

Обычно в договоре указывается дата, до которой необходимо оформить основной договор и передать собственность. Если время не определено, делопроизводство подлежит к исполнению в течение календарного периода — года.

В текст документа могут быть включены пункты об ответственности за несоблюдение правил соглашения. Также рекомендуется указывать правоустанавливающие документы, на основании которых осуществляется право владения. К примеру, договора купли, дарения, мены или безвозмездного пользования.

Заключение договора по ипотеке и при долевом строительстве

Рассматриваемое соглашение может быть заключено, если квартира приобретается за средства ипотечного кредитования или покупатель участвует (становится инвестором) в воздвижении многоквартирного дома.

При получении займа оформляется предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке. Он является связующим звеном между несколькими двусторонними договорами: между продавцом – покупателем и заемщиком – кредитующим банком. Несмотря на предварительность соглашения, отменить или не выполнить положения договора невозможно. Если один из участников сделки обоснованно составит претензию в судебные органы, решение госорганов будет на стороне истца.

Любого типа предварительное соглашение оформляется по образцу основного документа. Если покупка имущества происходит в кредит, в договор включаются дополнительные пункты:

1. Упоминание о закладном документе. Эта бумага составляется параллельно договору. В ней указывается, что после регистрации перехода вещного права в Росреестре на приобретаемую собственность накладывается обременение. Имущество переходит в полную собственность покупателя с момента погашения ипотеки.
2. Перечень всех лиц, проживающих и прописанных в реализуемой квартире.
3. Мера ответственности за нарушение пунктов договора.

Предварительный договор на объект незавершенного строительства оформляется по типу основного на основании ст.4 ФЗ № 214 от 30.12.04 г. По закону основной договор приобретает силу с момента его регистрации. Это возможно только на определенной стадии строительства. Для гарантии искренности намерений компании-застройщика рекомендуется заключить предварительное соглашение. И регистрировать его не нужно, и отменить его положения будет невозможно.

В такой документ нужно включить следующие сведения:

• Информацию об объекте строительства. Сюда приводятся выписки из технической документации плана будущей квартиры и сооружения в целом. Также рекомендуется указать ссылку на источники схем и планов строительства.
• Время строительства объекта до момента ввода его в эксплуатацию.
• Гарантийный срок эксплуатации.
• Способ исполнения обязательств. Здесь указывается заключение передаточного акта и договора купли-продажи.

При необходимости в текст соглашения включаются дополнительные условия. К примеру, порядок оплаты процентов по займу и непредвиденных расходов. Последние могут возникнуть ввиду незапланированной реконструкции или модернизации дома либо отдельной квартиры.

Покупка еще недостроенной недвижимости может повлечь вполне реальные риски. Чтобы они не возникли, нужно составить договор по определенному образцу. Он заполняется самостоятельно или в нотариальной конторе. Если документ оформлен надлежащим способом, участвующая сторона должна будет выполнить положения предварительной договоренности.

Предварительный договор с задатком

Для подтверждения искренности намерений покупателя в отношении приобретаемого имущества может быть выдан задаток. Эта денежная сумма входит в общую стоимость недвижимости, передается продавцу ранее оформления правоустанавливающих документов и служит гарантом ожидаемой покупки.

Согласно ст. 380 ГК РФ передача денежных средств в виде аванса или задатка должна быть заверена в письменном виде. Такая сделка оформляется самостоятельно либо через нотариуса.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком должен содержать сноску на соглашение о передаче задатка или включать отдельный пункт. В последнем разъясняется, что передаваемая сумма служит гарантом заключения основного договора и последующей передачи жилья.

Оформление и регистрация договора

Соглашение о предоставлении задатка (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора задатка]) и предварительный договор могут быть оформлены тремя способами:

1. В письменной форме или на отпечатанном бланке сторонами делопроизводства. Документ является двусторонней сделкой и дублируется на количество участников. Один – продавцу, один – покупателю.
2. Аналогичными формами в присутствии юристов от одной или каждой из сторон или их ответственных лиц. Количество экземпляров договора множится на фактическое количество участников. В текст соглашения включается информация о каждом поверенном лице и делается сноска на нотариально заверенную доверенность. На основании последней разрешается участие в сделке третьих лиц.
3. В нотариальной конторе. Специализированным агентством будет предложен оригинальный шаблон документа. Его заполнение происходит по установленной форме. Процедура оформления у нотариуса платная.

Регистрировать рассматриваемые документы не нужно. Государственному оформлению подлежит только основной договор, который при заключении тиражируется на один экземпляр больше. Последний сдается в госорган при регистрации.

Расторжение предварительного договора

Заключение предварительной сделки служит гарантом получения в будущем желаемого имущества. Если соглашение составлено правильно, прекратить его действие в одностороннем порядке невозможно.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости происходит с обоюдного согласия сторон или с наступлением обстоятельств, отдельно оговоренных текстом соглашения. Такие причины: нарушен срок заключения текста основной сделки или передаваемое имущество отличается по предмету или техническим характеристикам от оговоренной соглашением собственности.

Если основание для расторжения договора имеется, нужно оповестить партнера о прекращении делопроизводства. Если он не возражает против расторжения, соглашение аннулируется обоюдным согласием. Если противоречия возникли, сделка прекращается в судебном порядке.

Срок действия договора

Время заключения предварительного соглашения отображается в тексте договора. С этого момента начинает отсчет срока действия сделки. Он оговаривается отдельным пунктом заключаемого документа. Если в тексте нет упоминания о времени действия договора, оформленная надлежащим образом бумага действительна в течение года.

Срок действия может быть сокращен и прекращен по инициативе участвующих лиц или быть отмененным ввиду истечения периода действительности. В первом случае происходит исполнение взаимных обязательств между участниками. Во втором – подается исковое заявление в суд и в принудительном порядке защищаются законные интересы пострадавшей стороны.

Пример по предварительному договору купли-продажи

Гражданин Кириченко решил продать гражданке Дорбыш двухкомнатную квартиру за 1,5 млн. руб. У последней указанной суммы в полном размере не оказалось. Было решено оформить предварительный договор с задатком. Величина аванса – 150 тыс. руб. Соглашение заключили в нотариальной конторе на срок два месяца. Размер пошлины за услуги – 3 200 руб.

По истечении указанного срока денег у покупателя не нашлось. Два месяца он проживал в спорной квартире, хозяин которой оценил месяц проживания в ней в 13 тыс. рублей. По факту нарушения положений соглашения в суд подано исковое заявление.

Постановление суда: выплатить истцу-владельцу недвижимости денежные средства за проживание в его квартире 26 тыс. руб. Сумма задатка по предварительному договору возврату не подлежит. Пошлина за оформление соглашения была оплачена владельцем квартиры, поэтому возникшие затраты компенсируются за счет ответчика.

Заключение

Для подтверждения намерений покупателя в приобретении реализуемой жилой недвижимости составляется предварительное соглашение. На его основании участникам отношений гарантируется исполнение оговоренных положений. Для одного – получение денежных средств, для другого – оформление в собственность квартиры.

Основные выводы:

1. Такой договор заключается в письменной форме самостоятельно или в присутствии нотариуса.
2. Документ приобретает законную силу, если оформлен правильно по установленному законодательством типу.
3. За образец договора берется текст основной сделки. К примеру, договор купли-продажи квартиры.
4. Отменить положения правильно оформленной предварительной сделки в одностороннем порядке невозможно.
5. Возникшие разногласия по договору разрешаются в судебном порядке.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по предварительному договору купли-продажи

Вопрос: Здравствуйте. Меня зовут Андрей. Решил купить квартиру. Подыскал подходящее жилье и для скрепления договоренности с продавцом решил заключить предварительное соглашение о покупке. В качестве серьезности намерений решено выдать задаток. Как оформить такой договор, и какие по нему получаешь гарантии?

Ответ: Здравствуйте, Андрей. Договор заключается по установленной форме. Ее можно скачать в сети или получить в юридической консультации. У нотариуса нужный документ оформляется за отдельную плату.

Насчет гарантий, согласно действующему в 2017 году законодательству:

• Если давшая задаток сторона нарушает пункты договора, она его теряет.
• Если положения не исполняются продавцом, он выплачивает сумму в двойном размере полученного задатка.
• Если сделка прекращается по непредвиденным обстоятельствам, аванс возвращается в первоначальном размере.

Если сделка нарушена по вине одной из сторон, пострадавший участник может потребовать выплаты компенсации в процентах стоимости задатка. Для этого следует предусмотреть отдельный подпункт в предварительном договоре.

Отличным понятием является аванс. При расторжении договора, аванс возвращается полностью, поэтому, если вы не уверены в покупке, то следует передать средства в качестве аванса. Факт оплаты также фиксируется в договоре.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• Образец предварительного договора купли-продажи
• Образец договора задатка

Список законов

• ФЗ № 214 от 30.12.04
• Статья 380 ГК РФ