Закрыть

Продажа квартиры без посредников

43

Продажа квартиры без посредников

Российское законодательство, определяющее продажу недвижимости, намеренно включено в Гражданский кодекс – свод норм, определяющих взаимоотношения между гражданами или организациями. При соответствии жилья необходимым требованиям, а также наличии всех документов и пройденной государственной регистрации, продать квартиру может любой собственник, даже не имея специального образования.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

  • Москва и МО:

    +7 499 553 09 05

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 812 425 13 98

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Основным мотивом, который движет людьми при самостоятельной продаже, – желание сэкономить средства на оплате услуг специалистов. В некоторых случаях роль играет также нежелание посвящать посторонних людей в свои дела или риск связаться с «черными риелторами».

С другой стороны, самостоятельная, а тем более срочная продажа квартиры без посредников накладывает на продавца полную ответственность за все действия и бездействие, лишает договорных гарантий, неизбежно возникающих при заключении соглашения с риелторами или юристами. Отсутствие квалификации может существенно затянуть продажу за счет незнания порядка предоставления документов, оформления справок и свидетельств.

Опытные сотрудники юридических компаний аналогичные действия выполняют на уровне выработанного автоматизма. Риелторы и вовсе могут найти наиболее платежеспособного клиента, задействовав собственный рекламный и информационный ресурс. При совокупности факторов случается, что полностью отказаться от найма посредника невозможно: в таком случае к отдельным этапам могут быть привлечены риэлторы, юристы, страховщики и даже оценщики.

Действия перед продажей

Прежде чем выставлять квартиру на продажу необходимо убедиться, что сделка вообще может быть произведена. Стоит выполнить следующие действия:

  1. Сходить в БТИ или архитектурный отдел местной администрации, реже ТСЖ (товарищество жильцов данного дома), с целью узнать о состоянии строения. Убедиться следует, что строение не является аварийным, а также не подлежит сносу по иным причинам. Факт надлежащего состояния подтверждается справкой.
  2. Обратиться в управляющую компанию или расчетный центр, запросив справку о наличии задолженности. Для продажи будет достаточно одной справки, где указано, что выплаты были произведены по всем коммунальным платежам и капитальному ремонту.
  3. Обратиться в ФМС на случай, если имеются зарегистрированные лица, по каким-либо причинам не записанные в домовой книге. Подобные ситуации случаются при временном выбытии (например, в армию или исправительные учреждения).
  4. Если квартира получена в наследство – убедиться, что иных претендентов на жилье нет или вышли все сроки обращения.
  5. Получить выписку из ЕГРП.
  6. Если собственников несколько – должно быть произведено приоритетное предложение каждому дольщику. Особенно стоит обратить внимание, если квартира однокомнатная.
  7. Сверить планировку квартиры с техническим паспортом. Если данного документа нет, следует обратиться опять же в БТИ. Минимальный срок изготовления составляет 1 день (с доплатой).

Поскольку к продаже не будет привлекаться риелтор, способный описать преимущество квартиры, может понадобиться косметический ремонт, замена сантехники и иных элементов быта. Игнорирование внешнего вида может дать покупателю существенное преимущество при торге.

Оценка квартиры может быть произведена сторонним оценщиком, специализирующимся на квартирных вопросах. При оценке стоимости будет учтен район, этаж, внутренняя отделка и меблировка, а также состояние коммуникаций. Цена по заключению профессионального оценщика при продаже не является важным условием: при желании продавец может оценить квартиру «на глаз» или сравнив с аналогичными предложениями на досках объявлений в сети Интернет. Альтернативным способом оценки является сверка со страховой суммой (если квартира уже застрахована) или обращение в страховую компанию.

Требования к сделке купли-продажи

Стороны купли-продажи для гарантированной законности проведения сделки должны соответствовать следующим критериям:

  • Обладать дееспособностью – отдавать отчет своим действиям (очевидно проверяется при личной встрече). Закон допускает привлечение эксперта-медика для заверения дееспособности на момент совершения сделки.
  • Обладать правоспособностью – лицо должно иметь права на совершение сделок с недвижимостью. Подобного права лишены несовершеннолетние граждане (частично), группы тяжелобольных лиц.
  • Следует также обратить внимание на косвенные критерии: справиться о месте работы, иных источниках доходов, поскольку получив в качестве оплаты средства, нажитые преступным путем, можно лишиться их впоследствии.

Недвижимость к моменту продажи должна также соответствовать необходимым критериям:

  • Свободна от жильцов, в особенности несовершеннолетних.
  • Приватизирована, либо приобретена в собственность иным способом, как вторичка. Жилье, полученное по договору социального найма, продать попросту невозможно до момента приватизации.
  • Исключена из наследственной массы.
  • Не ограничена обременениями, арестами и исполнительным производством.

В случае найма посредника, в его обязанности включается проверка всех факторов, способных помешать сделке, а также накладывается ответственность за ненадлежащее исполнение обязанностей. В случае самостоятельной продажи, перепроверять все факторы риска придется самому. Более того, если сделка впоследствии будет признана недействительной, – участвовать в суде с целью вернуть хотя бы квартиру придется также самостоятельно.

Порядок продажи квартиры без посредников

Если подготовительные условия соблюдены, а покупатель найден, необходимо начать подготовку к осмотру, ведению документооборота с покупателем и госструктурами, а также произвести действия по непосредственной передаче жилья.

В тех случаях, если в квартире прописан несовершеннолетний, либо она находится под залогом банка, либо разделена между несколькими собственниками, процесс может быть усложнен. Таким образом, итоговая процедура состоит из следующих этапов:

  1. Произвести показ квартиры. Если покупателя все устраивает, производится торг. Оптимальным решением после торга будет заключение предварительного договора. Данный документ обяжет прекратить поиск других клиентов, а также, от лица покупателя, внести аванс.
  2. После заключения предварительного договора, если есть прописанные лица – они выписываются, если есть ипотека – с банком ведется диалог о переоформлении договора (или досрочном погашении). Дольщики могут в дальнейшем поучаствовать в продаже квартиры по множественному договору купли-продажи.
  3. Оформляется договор купли-продажи, который и пойдет основанием перехода права собственности. В тексте документа указываются все существенные условия передачи средств и самой квартиры, включая даты, сроки и суммы. Также указываются документы, которыми будет подтверждаться каждое значимое действие.
  4. Оплачивается комиссия за регистрацию. Производится обращение в Федеральную службу реестра (Росреестр). В рамках заявления указывается требование о переоформлении права собственности. Также необходимо предоставить полный пакет документов и договор.
  5. Оплата может быть произведена и после заключения договора (до обращения регистрации). Оптимальным считается проведение передачи денег в момент, когда документы в Росреестр поданы, но не оформлены. Оплата производится через банковскую ячейку, аккредитив или наличными и подтверждается соответствующим актом.
  6. Производится передача свидетельства, заключается акт приемки квартиры.

Список документов

Для самостоятельной передачи необходимо будет подготовить:

  • Бланк, на основе которого будет составлен договор купли-продажи.
  • Правоустанавливающие документы (ранее заключенная купля-продажа, дар или мена, акт о приватизации, свидетельство о наследстве).
  • Паспорта сторон.
  • Выписки из ЕГРП, ТСЖ, расчетно-кассового центра, а также из домовой книги.
  • Справка из ФМС.
  • Прежнее свидетельство о праве собственности.
  • Техпаспорт.
  • Справки от третьих сторон, имеющих права на проживание или владение имуществом.
  • Заявление на регистрацию, а также оплаченная квитанция.

Пример по продаже квартиры без посредников

Муж с женой, решив разводиться, также захотели избавиться от жилплощади, которую нажили в совместном браке. Двухкомнатная квартира была оформлена в собственность на мужа. Согласно Семейному кодексу, продавая совместно нажитое имущество, не учитывается право собственности, установленное в отношении него.

Первый вариант, продать квартиру с согласия жены, находясь в браке. Деньги от такой продажи делятся поровну (являются также совместной собственностью). Второй вариант, выделить доли в натуре по соглашению сторон, оформить в Росреестре и только потом, при заключении договора с несколькими продавцами, произвести ее передачу новому владельцу.

Наиболее популярные вопросы и ответы по продаже квартиры без посредников

Вопрос: Какую роль играют справки из ЕГРП и паспортного стола при продаже квартиры и как их получить самостоятельно?

Ответ: Паспортный стол (в первую очередь ФМС) дает исчерпывающую информацию о наличии прописанных лиц в квартире. Несмотря на то, что собственность по отношению к регистрации первична, прописанные люди могут создать немало проблем для нового владельца. Таким образом, это элемент сложившейся практики. Собственник может заказать подобную справку в миграционной службе или паспортном столе. Максимальный срок выдачи – 1 месяц.

Выписка из ЕГРП напротив, имеет вполне официальную роль: она отражает, накладывало ли государство, по решению суда или иных лиц, ограничения на продажу квартиры. Заказать такую справку может любое лицо. Справка выдается в течение одного дня в отделении Росреестра по заявлению.

Заключение

Продажа квартир без посредников – задача сложная и, зачастую, рискованная для обеих сторон сделки. Опыт профессионала гораздо важнее массива информации, полученного в ходе кратковременного изучения законодательства. Тем не менее, закон и сложившаяся юридическая база позволяют физическим лицам производить продажу, а также устанавливают:

  1. Необходимость самостоятельно собирать справки, проводить показ и передачу денег.
  2. Возможность на отдельные этапы привлекать юристов, оценщиков и даже риелторов.
  3. Полную ответственность за все, что случится во время продажи.

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:

    +7 (499) 553 09 05

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 812 425 13 98

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.