Закрыть

Продажа квартиры находящейся в ипотеке

869

Обременение

Федеральный закон №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дает четкое определение такому понятию как обременение. Этим термином обозначено наличие ранее определенных законом или каким-либо полномочным органом власти условий, при которых существует некое запрещение, не позволяющее собственнику имущества воспользоваться своими правами на материальный объект в полной мере. Иными словами, собственник не сможет подарить, предоставить в качестве залога или продать свое имущество, если в отношении него имеется какое-либо ограничение по правам.

К наиболее известным видам обременений можно отнести:

  1. Аренда.
  2. Ипотека.
  3. Сервитут.
  4. Доверительное управление.
  5. Залог жилища.
  6. Арест квартиры.
  7. Рента с пожизненным проживанием.
  8. Опека.
  9. Недвижимость принадлежит к фонду памятников культуры или к историческим достопримечательностям.

Обременение наступает во время заключения какого-либо договорного обязательства или по решению суда. Сейчас про обременение можно узнать на сайте управления Росреестра (rosreestr.ru/site). Для этого потребуется заполнить заявление о желании получить сведения из ЕГРП, оплатить соответствующую госпошлину и получить документ на электронную почту. Информация пересылается в течение недели.

Особенности покупки квартиры с обременением ипотекой

Ипотека – это заем, выданный кредитным учреждением на приобретение жилища. Пока долг полностью не выплачен, приобретенная недвижимость выступает в роли залога по ипотечному договору. Во время регистрации недвижимости жилье оформляется в качестве залогового имущества, иными словами, квартира является недвижимостью с обременением. По этой причине продажа квартиры по ипотеке возможна лишь при соблюдении ряда требований и условий.

Собственником жилья считается заемщик. В предварительном договоре купли-продажи и в основном кредитное учреждение не упоминается. Банк вписывается в качестве стороны договорных отношений лишь в ипотечном договоре. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи].

При продаже недвижимости стоимость квартиры определяют банк и заемщик совместно. Кредитное учреждение следит за тем, чтобы стоимость не была ниже той, которая необходима для погашения задолженности, и выше среднерыночной стоимости, поскольку дорогую квартиру продать достаточно сложно. Риски продавца при продаже квартиры в ипотеке практически исключаются, поскольку данная схема и этапы сделки контролируются банком, и с документацией по квартире работают квалифицированные юристы.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

  • Москва и МО:

    + 7 499 703 38 31

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    + 7 812 627 15 60

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Поскольку процедура продажи квартиры в ипотеке по сути заключается в смене заемщика, то подразумевается, что дальнейшие платежи производит уже покупатель. Более того, лицо, купившее квартиру должно заявить о регистрации ипотечного кредита на его имя. Во время госрегистрации в качестве собственника прописывается покупатель, а в разделе обременений указывается наличие ипотеки. Если такого согласия нет, то регистрация прав собственности может быть приостановлена на месяц, а в случае его непредоставления и вовсе отменена.

Что касается оформления ипотечного займа, то новый заемщик будет выплачивать кредит на тех же условиях, что и предыдущий. Возможно два варианта решения вопроса.

  1. В первом варианте покупатель оформляет ипотеку на оставшуюся часть долга и оплачивает ее по текущей процентной ставке;
  2. Во втором происходит замена заемщика и покупатель продолжает платить кредит вместо продавца по тем же условия, что и он.

Порядок продажи квартиры находящейся в ипотеке

Перед продажей квартиры, находящейся в ипотеке, нужно собрать все необходимые для совершения и оформления сделки документы. В целом же можно составить пошаговую инструкцию, некий список действий, которые необходимо совершить продавцу, чтобы реализовать свою недвижимость:

  1. Если продавец не имеет возможности погасить ипотеку, то заключается договор о намерениях, по которому вносится задаток в виде части стоимости жилья.
  2. После оплаты задатка и на основании предварительного договора банк дает свое письменное подтверждение тому, что с квартиры сняты все обременения.
  3. Продавец подает данный документ в Росреестр и получает выписку без отметок о наличии ограничений на продажу.
  4. На следующем этапе производится передача денег, а также заключается и оформляется в регистрирующем органе договор купли-продажи. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец договора купли-продажи].
  5. Покупатель подает заявление на переоформление ипотеки на его имя либо полностью гасит задолженность.

Разумеется, перед продажей ипотечной квартиры необходимо подготовить всю техническую документацию на жилье и предоставить ее покупателю.

Список необходимых документов

Для оформления купли-продажи ипотечной квартиры может потребоваться следующий перечень документов:

  • Соглашение о купле-продаже, где указано о существовании обременения квартиры.
  • Акт приема-передачи квартиры. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [акт приема-передачи квартиры].
  • Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лицах.
  • Бумага об уплате госпошлины (1000 рублей с каждого участника).
  • Паспорта участников соглашения.
  • Согласие кредитного учреждения на проведение сделки.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже квартиры находящейся в ипотеке

Вопрос: Здравствуйте эксперты, пишет вам Александр. Дайте, пожалуйста, совет. Может ли считаться обременением то, что квартира находится в ипотеке, но до полного погашения кредита остался один платеж? Можно ли как-то заранее оформить куплю-продажу квартиры?

Ответ: Здравствуйте, Александр. Согласно ФЗ-122 от 21.07.1997 г. если ограничение не позволяет собственнику осуществить свои права, то его можно отнести к обременению. В вашем случае ипотека (независимо от того, сколько выплат осталось) является одним из видов обременений. Чтобы ускорить сделку купли-продажи оптимальным вариантом будет погасить задолженность и продать квартиру стандартным путем. Если нет финансовой возможности это сделать, то можно заключить с покупателем предварительный договор, получить задаток и погасить кредит. Конечно же, возможно пойти стандартным путем и переоформить заемщика на покупателя, но это будет долго и нецелесообразно.

Пример по продаже квартиры находящейся в ипотеке

Юля М. несколько лет назад вместе с супругом приобрела квартиру в ипотеку. Через пару лет девушка развелась и решила продать жилье, чтобы купить другую жилплощадь поменьше. Найдя покупателя, Юля предложила ему составить договор купли-продажи, по которому она переоформляла жилплощадь в собственность покупателя, затем получала оговоренную сумму денег за жилье и после этого гасила ипотечную задолженность.

К удивлению Юли, в регистрации сделки было отказано, поскольку жилье являлось залоговым имуществом по ипотеке, а, следовательно, квартирой с обременением. После этого, проконсультировавшись с юристом, девушка обратилась в банк и получила его согласие на проведение сделки, а также подтверждение о снятии обременения. Лишь после этого купля-продажа квартиры по ипотеке была оформлена.

Заключение

В завершении сформулируем следующие тезисы:

  1. Обременением является наличие условий, при которых собственник имущества не может распорядиться им по своему усмотрению.
  2. Условия обременительного характера могут появиться в результате каких-либо договорных обязательств, либо по решению суда.
  3. Существует несколько видов обременений: сервитут, аренда, ипотека, опека, арест, доверительное управление.
  4. Узнать о наличии ограничений можно на сайте Росреестра в течение семи дней по личному заявлению.
  5. При оформлении купли-продажи ипотечной квартиры собственником выступает заемщик.
  6. Стоимость жилья при продаже устанавливается продавцом, но оговаривается с банком.
  7. Оставшуюся сумму по ипотеке вносит то лицо, которое приобрело недвижимость.
  8. Для покупки квартиры в ипотеку необходимо предоставить всю требующуюся документацию, соответствовать всем требованиям банка, а также жилье не должно иметь ограничений.
  9. Совершение сделки и оформление необходимой документации выполняется поэтапно.
  10. Для приобретения или продажи ипотечного жилья потребуется определенный пакет документации.
  11. Передачу денег лучше всего осуществлять во время подписания соглашения и в присутствии свидетелей.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов


Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:

    + 7 499 703 38 31

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    + 7 812 627 15 60

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.