Закрыть

Нормативная база вопросов перепланировки

66

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Комментарии к статье:

Основная часть статьи 25 ЖК РФ устанавливает признаки процедуры переустройства, в частности действия жильцов, направленные на такое изменение структуры инженерных сетей и подведенных коммуникаций, что это неизбежно отразилось бы в техническом плане (до 2014 года – паспорт). Возможные работы по переустройству:

  • Изменение газовой сети.
  • Переустройство водопровода.
  • Проведение электропроводки по иной схеме.
  • Изменение подключения к вентиляционному коробу (следует учесть, что его удаление запрещено).
  • Изменение систем отопления и подачи горячей воды.

Пункт 2 статьи 25 ЖК РФ описывает понятие перепланировки, явно разграничивая его с переустройством. Данная процедура включает в себя изменение расположения стен, перегородок, дверных проемов, что не оказывает влияния на инженерные сети, но существенно изменяет форму комнат. Эти изменения также должны фиксироваться в технической документации сотрудником БТИ.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Комментарии к статье:

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

  • Москва и МО:

    + 7 499 703 38 31

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    + 7 812 627 15 60

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Статья 26 ЖК РФ закрепляет принципы, дающие гражданам законные основания для проведения переустройства и перепланировки. Особое внимание БТИ, Жилищных инспекций и органов местного самоуправления вызывают действия по сносу перегородок, влекущие к проседанию строения и образованию трещин в конструкциях. Вторым по популярности нарушением является незаконная замена батарей отопления (один из вариантов переустройства), в результате чего в многоквартирном доме существенно снижается температура.

Чтобы избежать негативных последствий, пункт 2 статьи 26 ЖК РФ устанавливает процедуру согласования переустройства (перепланировки), заключающуюся в предоставлении проектной документации. Специалист Жилищной инспекции анализирует возможные последствия и выносит решение по допустимости изменения инженерных систем здания. Для собственника соблюдение данной нормы – в первую очередь способ узаконить жилье (квартира с незаконной перепланировкой не может быть продана). Особое отношение государственных органов направлено на здания, представляющие ценность культуры страны, поэтому в отношении подобных строений проводится заседание комиссии по архитектуре. Кроме того, с лица, проводившего перепланировку снимается часть ответственности в случае нештатной ситуации.

Порядок оформления перепланировки составляется из пунктов 3, 4 и 5 статьи 26 ЖК РФ:

  1. Гражданин собирает пакет документов, указанный в пункте 2. Отмечается, что органы власти не могут требовать каких-либо дополнительных сведений. Первичный прием бумаг возможен в многофункциональных центрах и на портале госуслуг.
  2. Регулирующая организация (на практике это БТИ или Жилищная инспекция) принимает документы и анализирует вносимые изменения. Если оснований для отказа, указанных в статье 27 ЖК РФ, нет, то выносится решение о согласовании.
  3. Максимальный срок рассмотрения – 1 месяц. В течение трех дней с момента вынесения решения гражданину направляется уведомление.
  4. Производится осмотр проделанных изменений, фиксирующийся в акте. Жилищная инспекция может осуществлять замеры, исследования материалов или прибегнуть к экспертизе. Значительную роль при проверке имеет предоставление сведений о допуске к работам организаций, имеющих соответствующий допуск (актуально при установке и переносе газовой колонки).
  5. Изменения, проведенные по разрешению, фиксируются в техническом плане помещения после проведения всех действий. Следует учитывать, что ряд операций должен быть проведен специализированными организациями (подтверждается договорами, квитанциями).

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;

1.1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Комментарии к статье:

Согласно статистике, отказ в согласовании переустройства (перепланировки) получают 15% от всех заявителей, обратившихся в Жилищную инспекцию. Статья 27 ЖК РФ устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отклонения прошения, который можно объединить в две группы:

  • Нарушение в проектной документации, связанное с опасностью подобной перепланировки или нарушений при оформлении (несоответствие документов стандартам).
  • Предоставление неполного перечня документов или обращение в орган, не способный разрешить ситуацию. Поскольку собрать пакет бумаг по списку, указанному в пункте 2 статьи 26 ЖК РФ не составляет труда, гражданам следует уделить особое внимание архитектурной ценности строения. Сведения о необходимости проведения комиссии может выдать местная администрация или ТСЖ.

Регионы не имеют права расширять перечень оснований, но могут дополнять его мерами, учитывающими культурные и природные особенности края. Для жителей Москвы наиболее актуально постановление правительства города №508, в котором дополнительно фиксируется авторский надзор, согласование с Мосгазом.

После отказа гражданин может либо снова собрать исправленный пакет документов, либо обратиться в суд. Право на судебную защиту установлено пунктом 3 статьи 27 ЖК РФ: согласно законодательству, обжаловать решение Жилинспекции можно в течение 3 месяцев с момента вынесения решения. Следует учитывать, что срок отсчитывается с момента получения уведомления, которое направляется в течение трех дней после подписания руководителем контролирующей организации. Если ошибка незначительна или вовсе ошибочна (например, органы власти требуют незаконный документ) следует обратиться повторно – рассмотрение подобных дел происходит быстрее.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.

Комментарии к статье:

В момент окончания всех строительно-монтажных работ (данный срок должен быть отмечен в заявлении), гражданин обязан снова обратиться в Жилищную инспекцию. Следует учесть, что максимальная длительность проведения перепланировки и переустройства составляет 6 месяцев.

Специалист осматривает помещение на соответствие проектной документации, на основе которой выдано разрешение. Заключение фиксируется в акте, результирующая часть которого сводится к степени соответствия плана и реальности. В случае разночтений, документ может содержать требование об устранении нарушений с назначением повторной проверки.

Если перепланировка проведена корректно, Жилищная инспекция направляет экземпляр акта осмотра в органы кадастра и картографии, ведущие учет технических планов строений. Данное действие является подтверждением законности перепланировки и дает право на получение нового технического плана. На основании указанного документа возможно распоряжаться квартирой, если она находится в собственности: продавать, менять и дарить.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Комментарии к статье:

Самовольные действия по изменению структуры помещения или его инженерных сетей состоят из следующих типов:

  • Гражданин оформил разрешение, но провел перепланировку иначе (пункт 2 статьи 26 ЖК РФ). Самоуправство фиксируется в акте приемочной комиссии, которая проверяет проделанные изменения.
  • Строительно-монтажные работы были проведены вовсе без согласования (пункт 6 статьи 26 ЖК РФ). Лицо не обращалось в государственные органы, проведя переустройство самостоятельно или с привлечением подрядчика.

Если в результате данных действий повреждено строение, лицо может быть принуждено к выплате компенсации пострадавшим, возмещению ущерба товариществу жильцов (или индивидуальным собственникам). Если жилец не желает устранять нарушения, другие граждане, администрация или эксплуатационная организация обращаются в суд, который может вынести следующие решения:

  • Признание перепланировки легитимной возможно, если это не ущемляет прав других лиц, не ведет к разрушению строения, что должно быть подтверждено экспертизой.
  • Изъятие помещения из собственности нарушителя с последующей продажей в пользу пострадавших на аукционе. Часть средств, оставшаяся после судебных издержек и компенсаций, направляется бывшему владельцу.
  • Расторжение договора соцнайма с жильцом на основаниях, связанных со злостным неисполнением условий договора.
  • Наложение обязательств по принудительному приведению помещения в изначальный вид. Данные изменения должен фиксировать орган, выдающий разрешения на перепланировку по месту расположения квартиры.

Продажа с торгов является крайней мерой, если гражданин не желает и не осуществляет в разумный срок действия по устранению нарушений. Следует учитывать, что если судебный орган уже вынес решение о признании нарушений, формулировка о назначении аукциона уже может быть закреплена.


Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:

    + 7 499 703 38 31

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    + 7 812 627 15 60

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.