Закрыть

Способы защиты прав участников долевого строительства

297

Долевое участие в возведении домов пользуется большой популярностью. Это связано с низкой стоимостью жилья, возможностью последовательно вносить средства и другими причинами. Однако здесь имеются некоторых риски, которые реализуются при недобросовестных действиях застройщика.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

  • Москва и МО:

    +7 499 938 42 18

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 812 425 13 98

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Даже если гражданин подписал соглашение о долевом строительстве, и документ прошел регистрацию, это не является гарантией, что здание построят в срок, и квартира перейдет своему владельцу.

Если в результате права гражданина были нарушены, то последний может использовать следующие способы их защиты (ст.12 ГК РФ):

  • установление права собственности;
  • возвращение того положения, которое существовало перед нарушением прав;
  • аннулирование сделки;
  • самозащита прав;
  • выполнение должником обязанностей в натуре;
  • возмещение материального и морального ущерба;
  • изменение правоотношений.

Признание права собственности на объект долевого строительства

Данный метод используется в ситуациях, когда подрядчик не выполняет обязательства, предписанные договором (затягивается возведение здания или процесс оформления документов). Тогда дольщики не имеют возможности подтвердить свои права в обычном режиме.

Указанный метод применим в следующих ситуациях:

  • строительство завершено, но дом не ввели в эксплуатацию;
  • строительная компания не передала документы в регистрирующий орган, хотя возведение здания закончено;
  • здание не достроено, однако передано участникам по факту;
  • строительство не закончено, и дом не передавался участникам.

Право собственности дольщиков подлежит регистрации в обязательном порядке (ст.16 закона №214 от 30.12.2004). Чтобы осуществить госрегистрацию, требуется разрешение на введение здания в эксплуатацию, а также передаточный акт. Обычно разрешение передается в уполномоченное ведомство компанией, отвечающей за строительство.

Если перечисленные документы не передавались в установленные сроки, то участник может решить вопрос в судебном порядке на основании ст.16 ФЗ №214, ст.218 Гражданского кодекса, п. 14, 16, 17 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда от 04.12.2013.

В исковом заявлении можно выдвинуть следующие требования:

  • признать право собственности на рассматриваемый объект;
  • установить право собственности на определенную долю в общей собственности на дом, т.е. на квартиру;
  • подтвердить право владения на недостроенный объект.

Признание сделки недействительной

Если строительная организация получила денежные средства, хотя не наделена правом выполнять подобные действия, или же был нарушен установленный порядок, то по инициативе участников сделку могут признать недействительной. Таковой может признаться сделка, при которой произошло нарушение норм проектной документации.

Лицо, собравшее средства, обязано вернуть их в полном объеме. Кроме того, согласно ст.395 Гражданского кодекса, ему придется выплатить двойную сумму процентов и дополнительно возместить нанесенный ущерб (ст.3 ФЗ №214).

Привлечение средств дольщиков производится при наличии договора долевого строительства или сертификата на жилье. Если организация вместо указанных документов настаивает на подписании других бумаг и перечислении средств на свой банковский счет, то следует соблюдать особую осторожность.

В исковом заявлении выдвигается требование признать сделку недействительной и выплатить денежные средства в соответствии с законодательными нормами.

Материальная компенсация

Возмещения убытков от застройщика можно требовать в следующих ситуациях:

  • нарушение предписанных сроков выполнения работ;
  • средства получило лицо, не обладающее правом на подобные действия, или же при передаче средств были выявлены нарушения;
  • обязательства не были выполнены или выполнялись ненадлежащим путем.

Если при передаче дома участникам были нарушены сроки, что произошло без предварительного согласования, то организация обязана выплатить неустойку. Ее размер составляет 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости, указанной в документах.

Неустойка выплачивается за каждый день неисполнения обязательств. Если дольщиком является гражданин, то ее величина увеличивается в два раза. Взыскание может осуществляться в досудебном порядке и по решению суда.

Для компенсации морального ущерба достаточно подтвержденного факта, что произошло ущемление прав участника.

Прекращение правоотношений

В определенных ситуациях участник может отказаться исполнять договор:

  • застройщик не выполнил нормы, касающиеся качества возводимого объекта или не устранил нарушения за установленный период времени;
  • дом был передан позже необходимого срока на 2 месяца и более;
  • застройщик не сообщил об окончании действия договора поручительства, причем новый договор не был подписан.

В ряде случаев прекращение договора осуществляется через суд:

  • строительство остановлено или прекращено при определенных обстоятельствах, которые не позволят сдать дом вовремя;
  • изменилась проектная документация или назначение помещений нежилого типа или объектов общего имущества, входящих в состав жилого дома.

Расторжение договора имеет определенные последствия. Застройщик должен перечислить средства, полученные от дольщика на возведение дома в срок от 10 до 20 рабочих дней со дня прекращения действия договора. Также ему необходимо выплатить проценты в двойном размере с учетом 1/300 ставки рефинансирования.

Обращение за содействием к органам государственной власти

Региональные органы власти могут предоставить помощь гражданам, права которых были ущемлены при участии в долевом строительстве. Защита прав дольщиков по договору долевого строительства может производиться различными способами.

Государство помогает закончить возведение дома, найти инвесторов для завершения строительных работ, выплачивает компенсации за счет местного бюджета, предоставляет временное жилье до конца строительных работ, приобретает права требования к недобросовестным застройщикам.

Вид помощи зависит от конкретного региона, поэтому для восстановления нарушенных прав необходимо обращаться в местные органы власти. Также региональные акты устанавливают критерии нуждаемости в государственной поддержке, условия ее получения и перечень необходимых документов.

В каждом регионе создаются реестры, куда вносятся данные об обманутых дольщиках. Полученные сведения размещаются в свободном доступе уполномоченных органов. Также ведется реестр застройщиков, при работе с которыми возникли проблемы.

Заявление требований в рамках дела о банкротстве застройщика

Если застройщик объявлен банкротом, то заинтересованные лица могут предъявить свои требования касательно выплаты средств или получения жилья. Это могут сделать как участники, так и другие граждане, имеющие правоотношения с застройщиком. Указанные требования рассматриваются арбитражным судом в качестве дела о банкротстве.

Данный метод регулируется ст.201.1 (часть 6), ст.201.4 — 201.6 ФЗ №127 от 26.10.2002. Закон касается только тех застройщиков, которые использовали средства участников для проведения строительных работ.

Если застройщик заявил о своей несостоятельности, по решению суда могут применяться дополнительные меры. Сюда относится запрет на использование владельцем земельного участка в иных целях. Также владельцу могут запретить подписывать соглашение с другими арендаторами.

Удовлетворение требований участников производится за счет передачи недостроенного объекта или возведенных жилых помещений, а также путем реализации здания. Чтобы представить свои интересы в суде, рекомендуется прибегнуть к помощи юриста.

Пример способа защиты участников долевого строительства

Общество с ограниченной ответственностью «Парус» изменило этажность здания и начало строительство дополнительного этажа. Предварительно никаких согласований с участниками не производилось.

Поскольку строительный объект был возведен с отступлением от условий, прописанных в договоре, участники могут выдвинуть одно из следующих требований:

  • в разумные сроки вернуть конструкцию к изначальному варианту;
  • снизить цену договора;
  • возместить собственные расходы на устранение несоответствий.

Указанное изменение суд может учесть как основание для расторжения договора. Для суда также необходимо указать неблагоприятные последствия того, что увеличилась этажность дома. Например, в результате появляется необходимость в дополнительных местах для парковки.

Заключение

  1. Долевое строительство имеет свои преимущества в виде более низкой цены.
  2. Наличие зарегистрированного договора не дает гарантии, что объект будет возведен и сдан своевременно и без нарушений.
  3. Защита прав дольщиков регулируется нормами гражданского законодательства.
  4. Права собственности признаются через суд путем подачи соответствующего иска.
  5. Сделка считается недействительной, если при получении денежных средств были обнаружены нарушения.
  6. В определенных случаях дольщики имеют право на получение неустойки, материальной и моральной компенсации.
  7. Если застройщик не выполнил свои требования, то это становится основанием расторгнуть договор.
  8. Когда договор расторгается, застройщик обязан возместить полученные средства и выплатить проценты.
  9. На региональном уровне органы власти предоставляют определенную защиту прав обманутых дольщиков.
  10. Недобросовестные застройщики заносятся в реестр, как и дольщики, пострадавшие от их действий.
  11. В случае несостоятельности застройщика участники могут обратиться за выплатой затраченных средств или получением жилых помещений.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них способам защиты участников долевого строительства

Вопрос: Сколько требований допускается указать в иске к застройщику?

Ответ: В рамках одного иска можно указать несколько требований. Например, о нарушениях в ходе строительства и существенной задержки сроков. Также в указанном иске можно выдвинуть требования о взыскании убытков, помимо неустойки.

К убыткам относятся различные затраты на аренду жилых помещений, хранение отделочных материалов, приобретенных для нового жилья. Если такие расходы были действительно понесены, и имеется подтверждение этого факта, то указанные расходы необходимо также включить в иск.

Список законов


Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:

    +7 499 938 42 18

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 812 425 13 98

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.