Жилищный Консультант

Покупка квартиры

3891

Что нужно учесть перед покупкой

Покупка новой квартиры требует грамотного подхода. Перед заключением сделки учтите ряд нюансов:

  1. Определите параметры жилья – количество комнат, планировка, особенности дома, инфраструктура района и др. Решите, будете покупать вторичное жилье или в новостройке.
  2. Сравните цены. Используйте доски объявлений и сайты по продаже недвижимости. Чтобы облегчить поиск, настройте фильтры, указав площадь, количество комнат и другие параметры.
  3. Определите способ покупки. Если будете покупать за наличные, уточните, какой нужен задаток при покупке квартиры. Если это квартира в ипотеку, сравните условия в разных банках и узнайте ставки, размер первого взноса, возможность использования материнского капитала. Возможно, вы попадаете под условия льготных программ и имеете право на господдержку.
  4. Подумайте, готовы ли вы ждать. Например, покупка квартиры на вторичном рынке в основном возможна только по рыночной ипотечной ставке, но не нужно ждать, пока дом достроят. Купить квартиру в новостройке можно и по льготной программе, где ставки находятся в диапазоне 2–7%, но жильё можно получить не сразу.
Приобрести недвижимость можно самостоятельно или с помощью риелтора. Он избавит от хлопот по подбору квартиры, поможет оформить сделку и сэкономит время, но за это придётся платить.

Выбор на рынке недвижимости

Если решите действовать через риелтора, достаточно озвучить свои пожелания к будущему жилью и получить список вариантов. Если планируете купить квартиру без посредников на вторичке:

  • регулярно мониторьте предложения в интернете;
  • размещайте объявления сами, в том числе обычные бумажные в том районе, где планируете покупку – иногда жильё продают одинокие пожилые люди, которые не дружат с интернетом;
  • оповестите знакомых, родственников и коллег о своем желании приобрести квартиру.

Если будете брать квартиру в новостройке:

  • решите, как будете оформлять сделку – по ДДУ (покупатель приобретает квартиру на этапе строительства) или переуступке (то же, но вы берёте жильё не у застройщика, а у другого дольщика);
  • выберите застройщика, но проверьте все данные о компании, почитайте отзывы о завершённых проектах.

Покупка первичной недвижимости обычно обходится дешевле, она юридически чистая – вы будете первым владельцем. В таком жилье более современные и разнообразные планировки. В то же время новостройки часто находятся в районах, где инфраструктура только начинает развиваться, а сроки сдачи объекта в эксплуатацию могут сдвигаться.

Этапы покупки квартиры

Поэтапная покупка жилой недвижимости:

  • подбор кредита на квартиру в банке (если покупаете за наличные, этот шаг можно пропустить);
  • подбор подходящего варианта, осмотр жилья и самостоятельная проверка документов на него;
  • при ипотеке – заключение кредитного договора в банке с перечислением денег продавцу или самостоятельный расчёт с продавцом (обычно вначале вносят задаток, затем остаток суммы);
  • оформление сделки в Росреестре;
  • получение правоустанавливающих документов.

Покупка жилья на вторичном рынке требует больше времени – важно проверить все документы, чтобы сделка купли-продажи была юридически чистой. Например, проблемы могут возникнуть, если есть несовершеннолетние владельцы жилья – в этом случае продажу должны разрешить органы опеки.

Список необходимых документов

Перед тем как купить квартиру в ипотеку или за наличные, проверьте:

  • документы, подтверждающие право собственности – выписку из ЕГРН (до 2016 года выдавали свидетельство о регистрации права), её можно заказать в МФЦ, зная адрес квартиры;
  • правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, дарения, приватизация или вступление в наследство;
  • ЕЖД или домовая книга – показывают всех зарегистрированных;
  • справка об отсутствии долгов по комуслугам;
  • документы из БТИ – экспликация и поэтажный план (для регистрации сделки не нужны, но позволяют выявить незаконную перепланировку);
  • техпаспорт;
  • если покупаете ипотечную квартиру, нужна справка из банка об отсутствии долгов по кредиту.

Кроме того, понадобятся паспорта продавца и покупателя. Если продаётся недвижимость человека, состоящего в браке, то нужно согласие второго супруга.

Покупка квартиры в ипотеку – инструкция и нюансы

Если решите взять ипотеку на квартиру:

  • сравните требования к заёмщикам, условия кредитования;
  • рассчитайте переплату – это можно сделать на онлайн-калькуляторе;
  • подайте заявку в банк – обратитесь в офис или отправьте с сайта онлайн;
  • в случае одобрения уточните, какие документы нужны при покупке квартиры в кредит, и подготовьте их;
  • найдите жильё – одобрение по заявке действует около 90 дней;
  • когда жилье выбрано, ещё раз обратитесь в банк, оформите договор, внесите первый взнос (квартиру без первоначального взноса купить сложно);
  • деньги продавцу перечисляются напрямую, в основном с помощью аккредитива при покупке недвижимости у физлица и договора эскроу – у застройщика;
  • оформите куплю-продажу в Росреестре или через МФЦ.

Если покупаете недвижимость у застройщика, зарегистрировать сделку можно только после введения дома в эксплуатацию.

Что делать после получения квартиры

После оформления жилья нужно:

  • составить и подписать акт приёма-передачи с продавцом;
  • во всех коммунальных службах переоформить лицевые счета на нового собственника, если это вторичное жильё;
  • если нужно, зарегистрировать членов семьи в новой квартире.

За покупку собственной недвижимости можно получить налоговый вычет – по основным расходам и ипотечным процентам. Вычеты положены только тем, кто работает официально и платит НДФЛ.

Популярные вопросы

1. Какие проблемы могут возникнуть при покупке квартиры?

При покупке жилья можно столкнуться с разными проблемами. Например, если сделка оформляется по доверенности, лучше выйти на собственника. Ещё один нюанс – несогласованная продажа недвижимости, когда после передачи денег продавцу обнаруживаются другие собственники, которые не давали своего согласия на сделку. Рисковым объектом недвижимости считается квартира, доставшаяся по наследству – после процедуры покупки могут объявиться другие наследники. К рискам относятся и долги за коммунальные услуги, которые перейдут покупателю вместе с новой квартирой.

2. Какую квартиру не надо покупать?

Не стоит покупать готовое жильё с неузаконенной перепланировкой, недавно полученное в дар или по наследству. Если недавно прошла приватизация, а кто-то из зарегистрированных не участвовал в ней. Опасно приобретать жильё, по которому несколько раз с короткими промежутками времени проводились сделки купли-продажи недвижимости. Ещё один момент – использование материнского капитала. Тут нужно проверить, выделены ли доли всем детям собственника.

3. Когда можно въехать в купленную квартиру?

В статье 457 ГК РФ говорится о том, что срок освобождения жилья должен быть прописан в договоре купли-продажи, если это покупка вторичного жилья. Можно переехать сразу, если квартира пустая, или позже, когда продавец вывезет вещи. Если в договоре нет такого пункта, то руководствуются п. 2 ст. 134 ГК РФ – он говорит, что купленный товар, а в данном случае квартира, должен быть передан покупателю в течение недели со дня предъявления требований.

4. Сколько можно получить налоговый вычет за покупку квартиры?

Налоговый вычет рассчитывается с суммы не более 2 млн руб. на покупку или строительство жилья и не более 3 млн руб., если погашаются проценты по ипотеке. За покупку жилья могут вернуть до 260 тыс. руб., а за уплаченные по оформленному кредиту проценты – до 390 тыс. руб. Общий размер возврата – до 650 тыс. руб., если квартира стоит 2 млн руб. и более. Если меньше, то исходят из фактической стоимости объекта недвижимости.

Вам будут полезны следующие статьи

  1. Регистрация прав собственности на недвижимость
  2. Договор купли-продажи
  3. Плюсы и минусы покупки квартиры в строящемся доме
  4. Документы для оформления договора купли-продажи