Закрыть

Расторжение договора купли-продажи

919

Условия расторжения

Реализация положений договора купли-продажи квартиры происходит на основании гражданского законодательства. По закону договор обязывает одну сторону делопроизводства на определенных условиях передать имущество, а другую – компенсацию в денежной или натуральной форме.

Рассматриваемое соглашение является двусторонней сделкой, где основные участники процедур — покупатель и продавец жилой недвижимости. Согласно ст. 450 ГК РФ расторгнуть такое соглашение можно в двустороннем порядке по взаимной договоренности заинтересованных лиц.

Прекращение правоотношений односторонним путем возможно, если существенно нарушаются положения этого документа или права конкретного участника ущемляются. К примеру, при реализации договора передаваемое имущество потеряло первоначальную ценность, и покупатель несет убытки.

Основные условия для прекращения отношений:

  1. Нарушены положения текста соглашения: не производится оплата, или оплаченная собственность не передается во владение.
  2. Просрочен период для осуществления сделки. К указанной в договоре дате одна из сторон не может исполнить установленные для нее обязательства.
  3. Купленная квартира имеет существенные недостатки, значительно снижающие ее стоимость.
  4. Продавец не является фактическим владельцем квартиры, а если он – компания, не обладает соответствующей лицензией на продажу недвижимости.
  5. Существенное изменение обстоятельств. К примеру, многоквартирный дом, где расположена приобретаемая квартира, признан аварийным и не пригодным для проживания.

Согласно положениям дела и взаимоотношениям между участвующими лицами расторжение договора купли-продажи осуществляется самостоятельно или в государственных органах. В первом варианте ликвидация договоренности происходит в двустороннем порядке или в одностороннем, если такая возможность указана в тексте соглашения.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

  • Москва и МО:

    + 7 499 703 38 31

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    + 7 812 627 15 60

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Расторжение договора в досудебном порядке

Досудебное разрешение конфликта – рекомендуемый элемент прекращения или изменения договоренности. Перед обращением в государственную службу следует попытаться найти компромисс с оппонентом по сделке.

Причины расторжения договора купли-продажи квартиры рекомендуется указывать отдельным пунктом в тексте соглашения. Если основание для прекращения отношений найдено, заинтересованной стороной оформляется соответствующее уведомление, направляемое оппоненту.

Если предъявленные претензии обоснованы, сторонники отношений могут расторгнуть договор по взаимному согласию. Для этого оформляется соглашение о расторжении договора купли-продажи (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи]). Этот документ оформляется по типу основного договора и должен содержать следующие сведения:

  • Паспортные данные участников взаимоотношений: ФИО продавца и покупателя, адрес их проживания, год рождения, номер и серия документов, удостоверяющих их личности.
  • Описывать предмет собственности, в отношении которого достигнуто соглашение. Указывается адрес квартиры и ее технические характеристики (площадь, количество комнат).
  • Обязанности покупателя и продавца. К примеру, первый обязуется вернуть имущество в первоначальном состоянии, второй – денежные средства полученной величиной.
  • Юридическое обоснование расторжения. Указываются статьи гражданского и семейного кодекса.

Соглашение подписывается участвующими лицами или их представителями. Документ оформляется в трех экземплярах. По одному для участников делопроизводства, третий – в регистрирующий орган.

Если выявлены существенные нарушения пунктов договора, его можно расторгнуть в одностороннем порядке. Для этого ответчику направляется соответствующее уведомление с требованием прекращения договоренности или изменения условий передачи имущества.

Если ответчик оказывает противодействие одностороннему прекращению или изменению договоренности, делопроизводство переходит под юрисдикцию суда.

Прекращение договора прямо не влияет на процесс регистрации недвижимости. Если прекращение договоренности произошло в момент регистрации, в Росреестр необходимо подать заявление от каждой стороны об ее отмене.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации влечет определенные сложности. Здесь можно заключить обратную сделку с последующей повторной регистрацией. К примеру, квартира вновь переходит в собственность продавца. В противном случае нужно отменять регистрацию в судебном порядке.

Расторжение купли-продажи в суде

В случае невозможности урегулировать возникший спор в досудебном порядке оформляется исковое заявление (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи]). Оно подается в районный суд по месту нахождения приобретаемой квартиры. К иску прикладываются документы:

  • Удостоверяющие личности заявители и, при наличии, ответчика.
  • Свидетельствующие о факте наличия задолженности или иного обременения на собственность (к примеру, ипотеки).
  • Подтверждающие количество прописанных граждан на рассматриваемой жилплощади.
  • Лицевого расчетного счета и других платежных бумаг, свидетельствующих о выплаченном задатке либо оплате коммуналки.
  • Подтверждающие несоответствие технического состояния квартиры, объявленным критериям при продаже.

К судебному процессу можно приложить показания свидетелей и независимых экспертов. Возникшие расходы оплачивает проигравшая сторона или они погашаются в порядке, оговоренном в иске.

Обращение в суд происходит в случае, если компромисс между сторонами не найден, или:

  • Получен отказ об оплате за покупку.
  • Из приобретенной собственности не хотят выселяться и сниматься с регистрационного учета.

Порядок рассмотрения дел в суде:

  1. Подача искового заявления со всеми сопутствующими документами.
  2. В течение рабочего дня его регистрация и отнесение к отдельной категории дел для судопроизводства.
  3. В следующие сутки передача дела конкретному судье.
  4. В течение 5 дней принятие решения об исполнении иска или об отказе в нем.
  5. На рассмотрение дел отводится до двух месяцев (у районного) и до одного (у мирового судьи).

Срок расторжения договора

В течение месяца после оформления сделки ее можно отменить по инициативе одного из участников. При этом возврат денежных средств и имущества осуществляется на основании положений самого документа.

Если в тексте не прописан возврат имущества или денег после прекращения договоренности, они могут быть не возвращены даже в судебном порядке. Во избежание таких последствий рекомендуется в документе прописывать отдельные моменты. К примеру, что неоплата квартиры служит существенным основанием для отмены правоотношений или после прекращения действия соглашения происходит возврат задатка.

Срок расторжения договора купли-продажи указывается отдельным пунктом соглашения или составляет 30 календарных дней с момента его заключения.

Недействительность договора купли-продажи

Если прекращение договоренности невозможно по соглашению сторон и затруднительно в одностороннем порядке, можно осуществить это ссылаясь на незаконность сделки. Недействительность соглашения можно обжаловать в течение 3 лет после заключения договора.

Основания для признания сделки ничтожной:

  • Положения договора нарушают нормативно-правовые акты.
  • Одна из сторон сделки признана недееспособной.
  • Договор составлен по принуждению.
  • Сделка признана мнимой – создана, чтобы прикрыть другое правоотношение.

Пример по расторжению купли-продажи

Гражданин Шакарбеков продает квартиру, приобретенную в ипотеку. Селиванов – потенциальный покупатель заключил с продавцом договор покупки. По соглашению Шакарбеков и члены его семьи должны покинуть реализуемую квартиру в течение двух месяцев после заключения договоренности.

В указанный срок Селиванов узнает о наложенном обременении на квартиру (ипотека). Ожидается расторжение договора купли-продажи по инициативе покупателя. По взаимному согласию расторгнуть соглашение не получилось. Был оформлен иск в судебные органы. Одна из претензий: возврат денег, выплаченных продавцу за квартиру.

Вердикт государственного органа: договор купли-продажи расторгнуть. Оплаченные средства за покупку квартиры оставить у продавца, так как в договоре не указана возможность их возврата после его расторжения.

Возврат денег можно обжаловать в порядке отдельного судопроизводства.

Заключение

Соглашение о покупке квартиры прекращается по инициативе участвующих лиц или в судебном порядке. Основные выводы:

  1. Если сделка отменяется по взаимному согласию, составляется соответствующее соглашение. Последнее подлежит государственной регистрации.
  2. В случае отмены правоотношений с одной стороны, потребуется составление соответствующего уведомления оппоненту с призывом к отмене договоренности. Прекращение сделки в таком случае возможно, если это оговорено пунктом самого договора.
  3. Если компромисс между сторонами не достигнут, расторжение происходит в судебном порядке.
  4. Срок судопроизводства: от одного до двух месяцев.
  5. Подача иска происходит в районный суд по месту регистрации недвижимости.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по расторжению сделки купли-продажи

Вопрос: Добрый день. Меня зовут Антон. Решил расторгнуть договор о покупке квартиры по причине ветхости подведенных узлов коммуникации. На подачу искового заявления в суд получен ответ о необходимости предварительного согласования вопроса расторжения договора с продавцом недвижимости. Для этого нужно отправить соответствующее уведомление. В какой срок должен быть получен от продавца ответ для отмены договора?

Ответ: Здравствуйте, Антон. Действительно, для снижения нагрузки на судебные органы теперь обязательно проведение досудебной процедуры. Благодаря этому можно решить взаимные противоречия без привлечения представителей государственной власти.

Уведомление оформляется по усмотрению потерпевшей стороны. В нем указывается срок, в течение которого ответчик должен дать ответ. Если точного времени нет, согласно ст. 452 ГК РФ ответ должен быть получен в течение месяца.

Если достичь компромисса в течение указанного времени не получилось, разрешается продолжить процедуру расторжения в суде.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов


Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:

    + 7 499 703 38 31

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    + 7 812 627 15 60

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.