Кадастровая стоимость квартиры

268

Что такое кадастр?

Кадастром называют единый реестр, который включает систематизированные сведения о различных экономических объектах. Информация, которая содержится в кадастре, является базой для налоговых расчетов.

За составление кадастра отвечает федеральная служба, которая осуществляет мониторинг объектов (земельных участков, зданий).

Кадастр позволяет определить правовой статус объекта и его характеристики (расположение, стоимость, доходность). Наиболее востребованным является земельный кадастр, однако существуют другие его разновидности. Система данных создана на лесные, водные ресурсы, подземные воды и другие.

Кадастр недвижимости содержит полный перечень объектов с обозначением границ государств, районов, муниципалитетов и других образований. Сведения в систему заносятся кадастровым инженером. Сначала проводится их тщательная проверка на соответствие подтверждающим документам.

Кадастровая стоимость квартиры – это денежная расценка, которая устанавливается государством без учета каких-либо особенностей объекта. Данная величина отражает средние ценовые показатели на недвижимость в рассматриваемом регионе.

Ее значение используется в следующих случаях:

• определение налога, который выплачивается при обмене или дарении недвижимости;
• расчет цен на услуги в нотариальной конторе;
• решение судебных споров, когда требуется определить собственника;
• получение региональных субсидий.

Рассчитать налог к уплате можно по следующему алгоритму:

1. Определяется площадь квартиры и кадастровая стоимость.
2. Стоимость жилья нужно разделить на площадь (удельное значение).
3. Из суммарной площади вычитается 20 кв.м. Это минимальное значение площади, необходимое для проживания. Данная величина не подлежит налогообложению.
4. Итог вычитания нужно умножить на удельное значение.
5. Полученная величина умножается на ставку налога.

Расчет кадастровой стоимости

Определение необходимой величины включает анализ различных факторов, которые влияют на данный показатель. Порядок, как рассчитать кадастровую стоимость квартиры, должен учитывать следующие показатели:

1. Дата строительства здания. Если здание не имеет ценности с культурной или исторической точки зрения, то его возраст оказывает серьезное влияние на итоговое значение. В старых домах более высокие показатели износа несущей конструкции, фундамента и инженерных систем.
2. Площадь квартиры.
3. Расположение жилья (регион, район, этаж).
4. Средняя стоимость одного квадратного метра в регионе.
5. Экономическое положение в субъекте.

Нормативы, которые применяются для расчета, постоянно меняются. Кадастровую стоимость определяет только специалист ответственного ведомства. При отсутствии доступа к специализированной документации точно рассчитать необходимое значение невозможно.

Кадастровые значения обновляются не реже одного раза в пять лет. Для городов федерального значения информация корректируется каждые два года. В таких случаях корректировка сведений не требует обращения со стороны собственника квартиры. Переоценка объекта может пройти по инициативе местных органов власти.

При изменении каких-либо данных, влияющих на стоимость жилья, нужно обращаться в Росреестр. Изменить кадастровую стоимость можно путем обращения в ответственную службу или в судебном порядке.

Оспаривание кадастровой стоимости

Собственник имеет право на достоверную оценку своего имущества. Одним из вариантов является обращение в специальные комиссии, которые функционируют при Росреестре. Сделать это можно не позднее полугода после внесения информации в кадастр.

Такие комиссии действуют не во всех регионах. Обращение не требует уплаты госпошлины и других расходов. Если собственнику будет отказано в перерасчете, то необходимо обращение в судебные органы.

Первым этапом в процессе, как оспорить кадастровую стоимость квартиры, является сбор следующих документов:

• справка с указанием стоимости, которую необходимо оспорить;
• документ, подтверждающий права собственника на недвижимость;
• справки, устанавливающие недостоверность сведений, использованных при расчете стоимости;
• отчет с указанием рыночной цены квартиры на дату определения стоимости;
• заключение независимых оценщиков;
• документы, устанавливающие наличие ошибки в исходных данных.

Дополнительно в судебные органы необходимо предоставить:

• исковое заявление. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости];
• квитанция о перечислении госпошлины на сумму 300 руб.;
• документы, подтверждающие урегулирование вопроса до обращения в суд.

Оспорить установленную стоимость необходимо в следующих ситуациях:

1. для устранения ошибок и неточностей;
2. установленная сумма завышена по сравнению с рыночной.

Как узнать кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость фиксируется в кадастровом паспорте. Если этот документ утерян, или в нем указана неактуальная информация, то необходимо получить подтверждающий документ с новыми данными.

Чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры, нужно выполнить следующие действий:

1. Собрать документы (свидетельство о праве собственности на жилье, справки из БТИ, подтверждение личности).
2. Обратиться в местное подразделение Росреестра или многофункциональный центр. При отсутствии каких-либо документов сотрудники ведомства получат необходимые сведения по адресу.
3. Заполнение ответственным сотрудником заявления, где ставится подпись гражданина.
4. Получение копии заявления с указанием даты получения справки.

В обычном режиме справка предоставляется бесплатно. Если сведения нужны срочно, то взимается дополнительная плата.

Подготовка справки занимает 5 дней при обращении в Росреестр. Через МФЦ данный срок составляет от 5 до 10 дней.

Рыночная и кадастровая стоимость

Рыночная стоимость отражает действительную ситуацию на рынке недвижимости. Ее значение всегда выше, чем кадастровый показатель. Обычно данные величины совпадают для старых домов, для которых цены на квартиры ниже, чем в новостройках.

Чем отличается рыночная стоимость от кадастровой? При определении рыночного показателя учитывается больше факторов. Его значение зависит от спроса и предложения на текущий момент времени и постоянно меняется.

При определении рыночного значения учитывается престижность района, проведение ремонта, состояние сантехники и внутренних коммуникаций. Все эти факторы не влияют на расчет кадастровой суммы.

Законодательство допускает продажу квартиры по стоимости ниже кадастровой. В таком случае налог рассчитывается исходя из величины, равной 70% от кадастрового значения, даже если за жилье была получена меньшая сумма.

Пример по определению кадастровой стоимости

Семенов Егор Дмитриевич является владельцем квартиры площадью 52 кв.м. В 2012 году ее инвентарная стоимость насчитывала 176 тысяч руб. После перерасчета кадастровая стоимость составила 190 тысяч руб. Данное изменение напрямую отражается на величине налоговых отчислений.

Цена одного квадратного метра в данном случае составит:

190 000 руб. : 52 = 3653,85 руб.

Сумма, необлагаемая налогом, составляет:

3653,85 руб. * 20 = 73 077 руб.

База для определения налога рассчитывается следующим образом:

190 000 руб. — 73 077 руб. = 116 023 руб.

Для жилья стоимостью до 1 млн руб. налоговая ставка составляет 0,1%. Уплате подлежит следующая сумма:

116 023 руб. * 0,1% = 116,023 руб.

Заключение

1. Кадастр является базой данных, где содержатся сведения о различных объектах.
2. В кадастре недвижимости отражаются характеристики объекта, а также его правовой статус.
3. Кадастровая стоимость является величиной, установленной государством без учета особенностей объекта.
4. Использование кадастровой стоимости позволяет рассчитать налоговые выплаты, субсидии и другие перечисления.
5. На итоговое значение влияет местонахождение квартиры, ее площадь и другие характеристики.
6. Уменьшение кадастровой стоимости производится путем обращения в Росреестр.
7. Специальная комиссия проводит повторную оценку или отказывает в перерасчете.
8. При получении отказа от Росреестре необходимо обратиться в судебные органы.
9. Подтвердить необходимость корректировки сведений в Росреестре нужно с помощью документов.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по кадастровой стоимости квартиры

Вопрос: Можно ли узнать, какая кадастровая стоимость квартиры по адресу в интернет-системе Росреестра?

Ответ: С помощью интернет-ресурсов можно узнать кадастровую стоимость жилья, даже если в наличии отсутствуют документы на квартиру. Обычно это необходимо для расчета налоговых выплат. Если необходимо получить официальный документ, то следует обратиться в ответственные органы.

Порядок онлайн запроса включает следующие действия:

1. Переход на сайт Росреестра — rosreestr.ru.
2. Выбор раздела «Справочная информация по объектам недвижимости».
3. Ввести кадастровый или условный номер, расположение, номер права или ограничения.
4. Посмотреть кадастровую стоимость квартиры на Росреестре путем отправки запроса.

В системе отсутствуют сведения об объектах, сделки по которым были зарегистрированы до 2000 года. Ранее указанного срока все операции регистрировались через БТИ.

Если в дальнейшем необходимо рассчитать величину налога, то следует перейти на официальный портал ФНС. Затем выбирается раздел, где приводится налоговый калькулятор. В открывшуюся форму вносят сведения о квартире.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• Образец искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости