Закрыть

Споры о качестве переданного застройщиком жилья

92

Стандарты качества жилых помещений

Вопрос о нормативах качества жилого помещения в новостройке возникает у покупателя с момента начала эксплуатации сооружения и обнаружения явного дефекта, препятствующего должному использованию купленного товара. Система качества жилья регламентируется различными нормативными актами, основанными на технологической документации и стандартах, установленных Роспотребнадзором и Госстройнадзором.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

  • Москва и МО:

    +7 499 938 42 18

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 812 425 13 98

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Установленные критерии надлежащего жилья включают в себя:

  • Соответствие материалов изготовления дома параметрам, утвержденным инженерами-проектировщиками.
  • Устойчивость и герметичность конструкции, обеспечивающие безопасность для пребывания людей.
  • Соответствие санитарно-эпидемиологическим нормам.
  • Подвод необходимой коммунально-инженерной инфраструктуры, если такое оговорено договором.

При явном нарушении указанных пунктов потерпевшая сторона может обратиться за восстановлением законности к самой строительной компании или непосредственно в судебные органы.

Здесь следует знать о незначительности исковых претензий к застройщику. Часто жалоба возникает по вине увеличения жилплощади квартиры, когда в договоре подряда или ином аналогичном документе указывается один метраж, а фактически передается большая площадь. Поэтому продавец требует дополнительной оплаты, что является причиной подачи многочисленных исков.

Обеспечение выполнения  данной процедуры исходит как из действующего законодательства, так и из новых поправок, начинающих действовать с начала 2017 года. Так, если техническое состояние и иные характеристики незначительно отличаются от плана первоначальной постройки, и это не влияет на целостность и исправность конструкции – строительная компания не несет никакой ответственности. Поэтому право истребовать доплату за лишние метры законно и подтверждается судебной практикой.

Нормативное регулирование вопроса качества жилья

Качество жилья, как институт взаимоотношений между продавцом и покупателем рассматривается многочисленными техническими регламентами и законодательными актами. Перечень основных из них:

  • ФЗ № 14 от 26.01.96 г. (вторая часть ГК РФ). Закон регулирует основополагающие элементы регулирования прав и ответственности сторон такого делопроизводства.
  • ФЗ № 184 от 27.12.02 г. Регламентирует принципы технического контроля и роль государства в вопросах регулирования соблюдения качества возводимого сооружения.
  • ФЗ № 2000-1 от 07.02.92 г. (в ред. 03.07.16 г.) Является основным законом по защите прав потребителей, содержащий сроки предъявления претензий и процедуру их подачи.

При судебных и иных разбирательствах основное внимание уделяется правоустанавливающему документу, на основании которого возникло действие и где указаны права и обязанности сторон. Такой бумагой могут быть:

Следует помнить, что отказ от подписания передаточного акта одной из сторон является существенным нарушением пунктов предварительного соглашения. Если до утверждения этой бумаги собственник обнаружил существенные дефекты в сооружении, он все равно обязан подписать акт, но с указанием выявленных нарушений.

Срок предъявления претензий

Соблюдение разрешенного периода для предъявления рекламаций (претензий) является основной успеха при разрешении споров между заказчиком и исполнителем. Данный срок устанавливается законодательно и зависит от характеристик предмета.

Согласно ГК РФ и закону о защите прав потребителей гарантийный срок, если он не указан в договоре купли-продажи или ином аналогичном документе не может быть менее 2 лет. Для многоквартирного дома этот период продлен до 5 лет, а для установленного в нем технологического оборудования – до 3 лет.

Поэтому, если в течение указанного срока у потребителя возникнет необходимость предъявить рекламацию на качество товара, ему нужно вызвать стороннего оценщика для проведения экспертизы. С полученными доказательствами оформляется соответствующее заявление в дирекцию строительной компании или в суд, где указывается определенное требование для удовлетворения претензии.

Виды требований при выявлении дефектов

Если нарушены требования предъявляемые к качеству жилья в новостройке, потенциальному собственнику необходимо оформить претензионную жалобу к застройщику или исковое заявление в суд. В оформленном документе обязательно указываются методы или средства, по осуществлению которых причина рекламации исчерпывается и требование считается выполненным.

Виды требований при выявлении дефектов:

  • Безвозмездное устранение недостатков. Осуществляется строительной компанией в заранее оговоренные сроки и с проведением заключительной экспертизы.
  • Уменьшение цены договора. Используется до завершения строительства и подписания передаточного акта.
  • Возмещение своих расходов на устранение недостатков. Осуществляется после передачи жилья покупателю и обнаружения последним значительного дефекта. При этом потерпевший собственными силами и средствами полностью или частично устранил несоответствие.
  • Расторжение договора в одностороннем порядке. Происходит до момента подписания передаточного акта, если сооружение не может быть использовано по назначению и не предназначено для проживания.

Любой вид требования может быть оговорен непосредственно с продавцом, а при отказе его выполнить – в судебном порядке.

Порядок судебных разбирательств

Прибегнуть к судебному разбирательству можно только после предъявления рекламации застройщику. Если компания отказала в исполнении претензии следует обратиться в суд. Подача соответствующего иска в госорган начинается со сбора доказательной базы. В ее составе следующие документы:

  • Правоустанавливающий документ на жилье (договор купли-продажи, долевого участия).
  • Передаточный акт (при наличии).
  • Результат проведенной независимой экспертизы, доказывающий факт несоответствия.
  • Справка из БТИ о невозможности ввода объекта в эксплуатацию (при необходимости).

По месту ходатайства составляется исковое заявление, где указывается требование истца и нарушение, подтвержденное ссылками на статьи законодательных актов. При себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность. Поверенному лицу нужно также предъявить нотариально заверенную доверенность, дающую право совершать действия от имени истца или группы заинтересованных лиц.

Пример по спорам о качестве переданного застройщиком жилья

Гражданка Михайлова С.В. является одним из дольщиков, заключивших соответствующий договор со строительной компанией. Последняя для займодателей обязалась возвести многоэтажный жилой дом, отвечающий необходимым техническим характеристикам. После завершения постройки и подписаний передаточного акта явных нарушений предусмотренных норм выявлено не было.

В течение первого года эксплуатации, после снежной зимы оказалось, что в квартиру Михайловой попадает влага. Хозяйка помещения обратилась за экспертизой к независимому оценщику, обнаружившему подтекание воды через примыкание козырька балкона к стене. Причина – ненадлежащая герметизация состыкованных поверхностей.

В соответствии полученного документа об оценке потерпевшая обратилась к застройщику с просьбой устранить обнаруженный дефект. Полученный ответ – попадание влаги в жилое помещение возникло по вине естественного износа сооружения.

Собрав необходимую доказательную базу, Михайлова составила и подала исковое заявление в суд общей юрисдикции. По ходу разбирательств было установлено, что на основании ГК РФ и закона «О защите прав потребителей» строительная компания обязуется предоставить покупателям надлежащего качества товар, а гарантийный срок такого рода сооружения составляет не менее 5 лет.

Вследствие нарушения потребительских прав суд обязал застройщика устранить дефект собственными силами или компенсировать владельцу квартиры убытки за аналогичные действия.

Заключение

Споры о качестве переданного застройщиком жилья возникают в момент обнаружения явных дефектов, препятствующих к полноценному использованию объекта. Данные прения могут быть осуществлены в суде или непосредственно с застройщиком, по следующим этапам:

  1. Проведение независимой экспертизы.
  2. Сбор необходимых документов.
  3. Составление заявления с указанием требования.
  4. Обсуждение рассматриваемого вопроса в дирекции или техотделе строительной компании либо в суде.
  5. Вынесение решения и устранение дефекта или его последствий в оговоренный срок.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по спорам о качестве переданного застройщиком жилья

Вопрос: Здравствуйте. Меня зовут Николай Петрович. Есть ли гарантийный срок эксплуатации для новостройки, если такой период не указан в договоре строительного подряда и передаточном акте? Возможно ли начисление пенни или иных штрафных санкций?

Ответ: Добрый день, Николай Петрович. Гарантийный срок эксплуатации указывается в договоре купли-продажи или ином правоустанавливающем документе. Если он не указан, следует руководствоваться нормативными источниками. Согласно ст. 756 ГК РФ предельный срок, за который должны быть выявлены недостатки, составляет до 5 лет на само сооружение, построенное на основании договора строительного подряда. В иных случаях гарантийный период ограничен двумя годами.

Насчет штрафных выплат можно исходить из судебных процессов и писем Центробанка России. Если строительство документально завершено и покупателю передан передаточный акт, то при обнаружении неготовности жилья за каждый день просрочки (срока о дате завершения строительства, указанного в договоре) начисляется 1/300 установленной ставки. Последняя на 2016 г. равняется 10% от стоимости квартиры.

Если покупатель внес задаток, но еще не рассчитался полностью – штраф рассчитывается как половина процента от величины задатка за каждые сутки просрочки. При этом общая сумма пенни не может превышать сам первоначальный взнос.

Список законов


Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:

    +7 499 938 42 18

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 812 425 13 98

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.