Продажа квартиры

1161

Порядок продажи квартиры

Существенным условием купли-продажи является цена, формируемая во время процедуры оценки стоимости. Формирование данного показателя субъективно: предложенная продавцом величина может быть изменена во время торга с покупателем. Цена, определенная кадастровой службой, редко применяется при продаже, поскольку не учитывает рыночные механизмы, обстановку, расположение. Альтернативой может стать найм профессионального оценщика или заключение страхового договора (при этом проводится оценка собственности).

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

Порядок оформления купли-продажи квартиры состоит из следующих этапов:

  1. Производится предложение недвижимости (риелторы, доски объявлений или иные способы);
  2. Квартира подготавливается к продаже (оплачиваются счета ЖКХ, выселяются жильцы, собираются документы);
  3. Порядок продажи доли в квартире содержит дополнительный этап. Собственник должен уведомить всех прочих дольщиков, предоставив им возможность выкупить имущество первыми;
  4. С покупателем заключается предварительный договор, который скрепляется задатком. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Предварительный договор купли-продажи];
  5. Когда квартира готова, оформляется договор купли-продажи. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [договор купли-продажи];
  6. Недвижимость регистрируется в Федеральном реестре;
  7. Вручается полная оплата за квартиру. Помещение полностью передается в распоряжение покупателя.

Документы, предоставляемые при продаже жилплощади, подразделяются на следующие категории:

  • Договор, который доказывает законность приобретения жилья ранее (приватизация, мена). Посмотреть и скачать образцы документов можно здесь: [договор приватизации квартиры], [договор мены];
  • Документ, удостоверяющий личность;
  • Согласие заинтересованных лиц (супруга, органов опеки, кредитора);
  • Документы из Федерального реестра (свидетельство о собственности, выписка ЕГРП);
  • Дополнительно предоставляются справки о прописанных лицах и о погашенных счетах по ЖКХ.

Процедура передачи денег при продаже квартиры определяется в зависимости от степени доверия между участниками. Наибольшую защищенность предоставляет банковский аккредитив. Повсеместно распространено использование депозитарных ячеек, практически полностью вытеснивших передачу наличных. Вручение средств фиксируется распиской о получении денег или аналогичным актом.

Особенности продажи квартир

Распространенной практикой является продажа квартиры по переуступке прав: сторона делегирует часть своих имущественных полномочий третьему лицу, осуществляющему поиск покупателя или предоставление иных интересов. Покупатели относятся настороженно к подобному виду сделки, поскольку она не гарантирует изменения позиции изначального собственника с течением времени. Основанием для переуступки является договор, который должен показывать, что жилье передано не на кабальных условиях. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [договор переуступки прав].

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

В некоторых случаях квартиры реализуются вовсе без посредников: все этапы сделки осуществляет сам продавец. Помимо поиска покупателя, продавец обязан собрать полный перечень документов, составить образец договора (совместно с будущим покупателем), обеспечить надлежащее уведомление заинтересованных лиц. Любые действия, в частности вовлечение в мошеннические схемы, вменяется в ответственность только гражданину, который участвовал в сделке.

Участие риелтора или иного посредника может быть зафиксировано по доверенности. Документ проходит обязательную процедуру заверения у нотариуса и не может распространяться на все стадии передачи недвижимости: регистрация и подписание все же осуществляются лично. В документе следует четко ограничить полномочия доверенного лица.

Частные случаи продажи квартиры

Коммунальные квартиры являются формой общей собственности, что устанавливается Жилищным кодексом. Лица, проживающие в соседних изолированных помещениях, должны предварительно получить уведомление о продаже доли в квартире. Согласно ЖК РФ, собственник вручает письмо или лично под роспись, или посредством почты, параллельно предоставляя право на приоритетный выкуп по той же цене. Продажа комнаты в коммунальной квартире или доли занимает дополнительно один месяц.

Гражданин, собравшийся продать квартиру, должен доказать, что имущество принадлежит именно ему. Лица, проживающие по договору социального найма, не могут продать неприватизированную квартиру, поскольку это нарушает права подлинного владельца – государства. Подобная жилплощадь должна быть сначала получена в частную собственность.

Также закон ограничивает реализацию недвижимости, на которую наложено обременение. Распространенный вариант – ипотека, делающая продажу невозможной, если на то отсутствует согласие кредитора. Банк, защищая свои интересы, может предложить две процедуры продажи квартиры в ипотеке:

  • Полностью погасить кредит из средств, переданных за жилье;
  • Переоформить договор на нового владельца.

Регистрация собственности производится Росреестром с учетом технического плана, который не предполагает существенных отклонений от изначальной планировки. Нарушение соответствия ведет к невозможности реализации жилья: органы кадастра вносят соответствующую запись, а новый владелец может и вовсе оспорить сделку. Незаконная перепланировка должна быть исправлена силами самого продавца.

Налог с продажи квартиры

Реализовав квартиру, гражданин, согласно действующему Налоговому кодексу, получил доход, равный стоимости жилья. Ставка налога с продажи квартиры составляет 13% и может быть вычислена в рамках двух систем. Следует учитывать, что если имущество было приобретено более трех лет назад, то никакие выплаты в пользу государства делать не нужно.

В иных случаях, гражданин может действовать в рамках двух систем:

  1. Воспользоваться налоговым вычетом, действующая величина которого составляет 1 миллион рублей максимум. НДФЛ в таких случаях оплачивается со всей суммы, за исключением указанного показателя;
  2. Доказать понесенные расходы на приобретение жилья. Налогооблагаемая база составляет разницу между покупкой и продажей имущества.

Продавец квартиры должен подтвердить все факты, произвести выплаты и доложить о вычетах в инспекцию, расположенную по месту нахождения жилья.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Покупка квартиры в новостройке

Помимо вторичного рынка, граждане могут обращаться к застройщикам, возводящим новые дома. Современная инфраструктура, идеальное состояние новой квартиры и, зачастую, привлекательная цена в появляющемся спальном районе – весомые плюсы для приобретения. Минусы у такой покупки также имеются: строительная организация не всегда гарантирует соответствие сроков окончания работ, качество конструкций и чистоту документов. Иногда в дело включаются посредники, практически снимающие ответственность с застройщика.

При выборе строительной организации следует обратить внимание на следующие аспекты:

  • Деловая репутация – отсутствие судебных тяжб, нарушений, отзывы в сети Интернет;
  • Количество сданных объектов за последнее время;
  • Число распроданных квартир в конкретном доме;
  • Темпы строительства (наиболее рискованный вариант – покупка жилья на стадии «котлована»);
  • Отсутствие посредников, фирм-однодневок.

Договор должен быть заключен с самим застройщиком (договор о долевом участии) или с фирмой, имеющей бумаги о праве переуступки, произведенной без нарушений. Проверить подобную организацию может только квалифицированный юрист, поскольку передача прав должна сопровождаться процедурой формирования гарантий и обеспечения. Сдача дома в эксплуатацию производится в присутствии государственной комиссии. Жильцам при этом вручается акт, являющийся основанием для регистрации.

Обратный выкуп недвижимости

Застройщик, осуществляющий возведение домов, не всегда может оперативно реализовать все помещения в многоквартирном доме. Механизмом привлечения инвесторов выступает обратный выкуп – возможность вернуть квартиру строительной организации спустя оговоренное время.

Услуга начала развиваться в 2014 году и продолжила интенсивный рост в условиях кризиса, поскольку дает возможность гражданам вкладывать деньги в надежный актив, а застройщикам – привлекать денежные средства на раннем, самом рискованном этапе. Подобная практика защищает потребителей от приобретения неликвидной жилплощади, поскольку у них всегда есть альтернативный вариант возврата денежных средств. Существенным условием договора обратного выкупа недвижимости является срок возврата, раньше которого процедура попросту невозможна.

Обмен квартиры

Обмен, как альтернатива купле-продаже, выражен в возмездной одновременной передаче друг другу жилых помещений. Договор мены заключается при необходимости осуществить разъезд или сменить район проживания. Существенным плюсом по сравнению с куплей-продажей является то, что стороны устанавливают два вида взаимосвязанной ответственности в отношении указанных объектов недвижимости, что исключает отказ одной из сторон от исполнения соглашения.

Порядок обмена устанавливается в договоре и должен содержать сведения о месте и времени заключения акта приема-передачи каждого помещения. В отличие от дарения, мена не освобождает родственников от уплаты налогов. Следует учитывать, что налогооблагаемая база исчисляется из разности стоимости объектов, то есть может быть сведена к минимуму.

Подтверждением законности является следующий список документов:

  1. Сам договор мены;
  2. Паспорта сторон;
  3. Согласие супругов, органов опеки, заинтересованных лиц;
  4. Договор, свидетельствующий о приобретении квартиры;
  5. Свидетельство о регистрации прав собственности;
  6. Выписка ЕГРП.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:


Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.