Закрыть

Страховой депозит

1211

Страховой депозит

В обиходе страховой депозит чаще всего называют попросту залогом – суммой средств, которая выступает гарантией соблюдения обязательств по соглашению или проведения каких-либо действий. При помощи страхового депозита собственник жилья может снизить риски при вероятной порче имущества, либо задержках платежей. Также депозит применим, если существует вероятность фактического расторжения договора без ведома собственника (наниматель попросту выезжает из квартиры).

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

  • Москва и МО:

    +7 499 553 09 05

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 812 425 13 98

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Гарантирующая функция страхового депозита также выражается в еще одном его названии – гарантийный платеж. Основной перечень статей, регламентирующих найм жилья (глава 35 ГК РФ) не касается данной темы, рассматривая лишь процедурные вопросы съема квартиры и пользования имуществом. К аренде, как и к любому другому обязательству, применимы нормы статьи 389 ГК РФ, устанавливающей форму принуждения к исполнению обязательств, выраженную в виде залога.

Стоит отметить, что страховой депозит при аренде не должен покрывать какой-либо износ имущества в ходе использования. Во-первых, естественный износ должен быть включен в стоимость аренды (статья 622 ГК РФ). Во-вторых, назначение залога заключено именно в покрытии риска существенного нарушения, которое зачастую приходится доказывать в суде. В противном случае, залог излишне дополнял бы статью 1064 ГК РФ, которая и без того устанавливает обязанность возмещать ущерб.

Договор аренды с условием внесения страхового депозита

Для заключения подобного договора в нем явно должны быть прописаны пункты, дающие право, повод взыскивать всю сумму депозита. Составляя документ, необходимо уделить внимание:

  • Состоянию объекта на момент передачи, включая подробное изложение качества каждого предмета, способного стать спорным.
  • Обязательствам по поддержанию целостности имущества. Вместо расплывчатых формулировок, следует указать конкретные меры (условно говоря, замена осыпавшейся краски и приклеивание отвалившихся обоев).
  • Размер страхового депозита, его делимость в случае причинения ущерба, а также обязанность доплачивать сверх того при значительных повреждениях имущества.
  • Возможность расторжения договора, связанная со страховым случаем. Вместо данной формулировки может быть требование, устанавливающее возмещение вреда с последующим продлением договора.
  • Возвращение депозита при выезде или его зачет за последний месяц проживания.

Для обеих сторон сделки выгодно обращать внимание на следующие нюансы:

  • Обязанность внести гарантийный платеж должна быть указана явно: в данном случае это означает конкретный срок и механизм передачи.
  • Передача должна осуществляться только по акту. Расписка является односторонним документом и не соответствует ситуации.
  • В момент передачи имущества должен быть составлен акт, отражающий (даже если аналогичные сведения есть в договоре) состояние жилья, показания счетчиков.
  • Должен быть обозначен эффективный механизм возврата средств. Для арендодателя не выгодно засчитывать платеж за последний месяц (это следует учитывать арендаторам). Оптимальный вариант – возврат отдельной суммой после окончания срока действия документа.

Порядок внесения страхового депозита при аренде квартиры

Страховой депозит вносится на основании договора, в рамках которого стороны могут предусмотреть любой порядок проведения выплаты и дальнейших действий с ней. В большинстве случаев, все действия, связанные с залогом, ограничиваются данным порядком:

  1. Стороны проводят осмотр объекта, договариваясь о ежемесячной оплате по договору найма.
  2. Согласно обычаю, страховой депозит является равным одному месяцу проживания. Более редки случаи кратного увеличения.
  3. Стороны заключают договор, в рамках которого устанавливают ответственность сторон. При этом оговариваются нарушения, влекущие к оставлению депозита у собственника. Регистрация договора не требуется.
  4. Заключается акт приема-передачи квартиры.
  5. Выплаты фиксируются в отдельном акте. Наиболее распространены бланки, в которых стороны ежемесячно под роспись вносят данные о проведенных платежах и начисленной квартплате. Подобный бланк используется на протяжении всей длительности аренды.
  6. Выплаты могут производиться на лицевой (расчетный) счет в банке. Счет должен быть указан в договоре аренды.
  7. В момент выселения проводится повторный осмотр, данные которого сверяются с изначальными. Из суммы страхового депозита вычитаются расходы, связанные с ремонтом помещения, а остаток возвращается нанимателю.

Депозит вносится одновременно с заключением договора, но существуют случаи, когда возможно внесение по частям, разбитое на несколько месяцев. Опять же, согласно обычаю, если квартира сдается пустой или является старой, мало благоустроенной, депозит может быть вовсе проигнорирован.

Возврат страхового депозита

Возврат платежа часто является камнем преткновения между собственником и жильцом. Одна из функций депозита – гарантировать, что срок аренды будет соблюден полностью и жилец не покинет помещение раньше установленного срока. В случае, если данное требование будет нарушено, депозит остается у собственника (если это определено договором). В иных случаях страховой депозит возвращается.

Закон также будет на стороне арендатора, если начисленная квартплата и стоимость дополнительных услуг, начисленных к моменту выселения, превысили размер внесенного депозита. Аналогичная ситуация с ремонтом, но в данном случае арендатор должен уведомить нанимателя о стоимости проведенных работ.

На практике также встречается незаконное удержание депозита арендатором. В частности, апеллируя к незначительному или вовсе несуществующему нарушению, арендатор может отказывать нанимателю в возврате залога. В данном случае на помощь приходит акт приема-передачи. В большинстве договоров предусмотрен претензионный порядок рассмотрения споров, поэтому изначально необходимо направить претензию заказным письмом (обязательно проведя опись вложения). В случае отказа или отсутствия ответа наниматель должен обращаться в суд. Суд может отказать в принятии иска, если претензия отсутствует или при ее составлении был использован некорректный образец претензии на возврат страхового депозита. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец претензии на возврат страхового депозита].

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по страховому депозиту

Вопрос: Нами был заключен договор на аренду квартиры, в котором был указан депозит в долларах США несколько лет назад, когда курс составлял всего 30 рублей. К моменту расторжения курс вырос более чем в два раза. В договоре не было указаний на курс. По какому курсу сторона должна вернуть депозит? Игорь.

Ответ: Письмо Верховного арбитражного суда №70/02 допускает, что стороны соглашения при его заключении могут указать любую валюту, а также порядок ее пересчета в российские рубли. Если в договоре не указано никаких ссылок на курс («по текущему курсу», «на момент расторжения»), то его величина устанавливается на день внесения данного платежа. Согласно статье 317 ГК РФ, официальной валютой России является рубль и все суммы, без явных указаний на курс, пересчитываются на дату исполнения (в данном случае – внесения средств депозита).

Заключение

Страховой депозит хоть и не является безупречной гарантией исполнения обязательств нанимателем, но все же снижает риски арендатора. Законом прямо не определяется данное понятие применительно к квартире, благодаря чему возможно экстраполировать общие условия ГК РФ:

  • Страховой депозит при аренде квартиры — это залог, вносимый под определенные условия и срок.
  • При соблюдении условий, сумма страхового депозита возвращается.
  • Порядок внесения и величина депозита определяется на основании договора и юридической практики.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов


Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:

    +7 (499) 553 09 05

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 812 425 13 98

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.