Закрыть

Дарение, как способ передать право собственности на квартиру

204

Дарение

Под дарением понимается процесс передачи вещи от ее изначального владельца к другому лицу. Важнейшим отличием от других форм социально-экономических отношений выступает полная безвозмездность сделки, выраженная в отсутствии платы. Данный критерий подразумевает явный отказ также от ответных услуг, передачи благ, различного имущества. Несомненно, что граждане имеют право на передачу встречного дара: подобные действия исполняются как отдельные сделки и устанавливают изолированные правовые обязанности для передающей стороны.

Процедура дарения, являясь одним из самых архаичных инструментов передачи собственности, детально рассмотрена в рамках главы 32 Гражданского кодекса. Сам термин «дарение» не рассматривается в законе – процедура описывается, как механизм, регламентированный заключенным договором дарения.

При осуществлении передачи дара лицо, обладающее имуществом, именуется дарителем, а принимающее лицо – одариваемым. Таким образом разделяются права и обязанности участников сделки. В отличие от наследственной передачи имущества, также подразумевающей отсутствие платы, дарение осуществляется на условиях договора при жизни собственника. Наследство требует привлечение к процедуре неопределенной группы лиц, которые могут выступать получателями, а дарение заключается между сторонами (договор дарения квартиры требует твердого установления обеих сторон), самостоятельно определившими себя как участников сделки. В рамках статьи 572 ГК РФ особо оговаривается, что посмертное осуществление дарения является юридически ничтожной операцией (например, если стороны определили момент передачи дара после смерти).

Договор дарения

К договору дарения, который устанавливает стороны, участников сделки и необходимые условия перехода прав собственности, применяются правила, аналогичные договору купли-продажи. В частности, документ должен быть заключен при стоимости дара более 3 тысяч рублей, а также в случаях, когда объект сделки является регистрируемым предметом (статья 574 ГК РФ). Квартиры, любые жилые строения и земельные наделы подпадают под оба критерия. Надлежащее фиксирование положений документа осуществляется на бумажном носителе после согласования всех важных условий. Принцип согласования выражается в обязательном подписании договора, что традиционно возлагает обязанности по его реализации.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

  • Москва и МО:

    +7 499 938 42 18

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 812 425 13 98

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Помимо подписей сторон в результирующей части, документ содержит:

  • Персональные данные дарителя и одариваемого, позволяющие идентифицировать их при оформлении.
  • Детальное описание дара. Передача недвижимости невозможна без указания адреса, площади и планировки.
  • Условия передачи дара. Данный пункт ни в коем случае не должен включать каких-либо встречных ценных обязательств со стороны одариваемого. В рамках данной части описывается порядок передачи (место, время осуществления сделки), форма фиксации передачи.
  • Стороны определяют права и обязанности, а также виды ответственности, наступающей при неисполнении положений договора. В частности, при негативных действиях со стороны одариваемого, имущество может быть отозвано прежним собственником (например, в случае отсутствия инициативы получателя по заключению акта приема-передачи, регистрации).

Вне зависимости от стоимости имущества и процесса передачи, договор дарения может быть заверен у нотариуса. Данное действие не является обязательным, но лишь подтверждает добровольность осуществления сделки и дееспособность передающей стороны. Параллельная проверка подлинности представленных данных происходит и в отделении Росреестра.

Порядок проведения сделки дарения квартиры

Осуществление дарения невозможно без ведома получателя имущества, поэтому общий вид процедуры состоит из следующих этапов:

  1. Определиться со сторонами сделки. В частности, если одариваемый находится в браке, следует явно указать, что дар передается в виде личного или совместного имущества.
  2. Обсудить условия соглашения с одариваемым. Помимо очевидного выражения желания получить дар, стороны должны согласовать значимые пункты, касающиеся обстоятельств передачи.
  3. Оформить соглашение. Часто применяется образец договора дарения квартиры в 2017 году, уже включающий перечень типовых обязанностей и условий. Данный документ можно скачать и изменить под собственные условия. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора дарения квартиры].
  4. Произвести передачу квартиры де-факто. Процедура передачи фиксируется актом приема-передачи, в рамках которого принимающая сторона указывает свое согласие с получением имущества в текущем виде (допустимо вписывать недостатки).
  5. На основании договора дарения и заявления собственника производится обращение в подразделение Федерального реестра. Данный орган оценивает предоставленные документы и закрепляет право собственности за выгодоприобретателем.
  6. В течение одного месяца происходит процедура регистрации. В случае недостатка предоставленных документов, Росреестр уведомляет заявителя в течение 5 дней.
  7. При отсутствии законных оснований для регистрации, заявителю направляется уведомление об отказе.
  8. В случае положительного решения, Росреестр вручает выписку из ЕГРН. Данный документ является основным подтверждением прав нового собственника.
  9. Договор считается исполненным в момент получения. Прочие пункты, отмеченные в договоре, перестают действовать в этот момент или согласно оговоренным условиям.

Следует отметить, что заявитель регистрирует именно сам факт перехода имущественных прав, а обязанность регистрировать договор отсутствует.

Список необходимых документов

Передача собственности по договору дарения производится на основании пакета документов для регистрации:

  • Паспорт заявителя или доверенность, если регистрация осуществляется представителем.
  • Заявление на бланке, заполненное в свободной форме.
  • Ранее выданное свидетельство о праве на недвижимое имущество.
  • Документы-основания, подтверждающие законность передачи имущества ранее (купля-продажа, мена, приватизация) и в данный момент (договор дарения, составленный по шаблону).
  • Технический план квартиры. Документ выдается в БТИ вместо технического паспорта, упраздненного в рамках нового Жилищного кодекса, определяющего, как составить необходимую экспликацию.
  • Справка из Миграционной службы, содержащая перечень прописанных лиц.
  • Справка из расчетного центра, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  • Согласие супруга на проведение операции.
  • Согласие органов опеки (необходимо в случае, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок или он является собственником).
  • Выписка из домовой книги.

Налоги и госпошлины

Получение дара признается доходом на основании Налогового кодекса. Согласно действующей редакции, доход облагается налогом в размере 13%. Данная сумма выплачивается из стоимости квартиры, определенной на открытом рынке, на основании оценки сторон. Показатель цены может быть указан и в самом договоре. Предоставление отчетности осуществляется в форме налоговой декларации (форма 3-НДФЛ). Примечательно, что налоговая инспекция может оспорить задекларированную стоимость имущества. Кроме того, если одариваемый является несовершеннолетним, все налоги возлагаются на его законного представителя (родителей, опекунов).

Статья 217 Налогового кодекса регламентирует перечень случаев, когда выплата подоходного налога не требуется. В частности, если имущество дарится следующим категориям лиц:

  • Супругам.
  • Детям, как собственным, так и усыновленным (но не взятым под опеку).
  • Братьям, сестрам, в том числе неполнокровным.
  • Родителям.
  • Дедушкам и бабушкам.

Обязанность подачи декларации при этом сохраняется. Документ подается в инспекцию налоговой службы, обслуживающую район, где находится квартира. Вместе с декларацией предоставляются документы, подтверждающие родство (паспорта, свидетельство о рождении, справки из отделения ЗАГС).

В ходе регистрации, заявителю также необходимо оплатить госпошлину за услуги Росреестра. На основании статьи 333 НК РФ, размер пошлины составляет 2000 рублей. Дарение доли квартиры между близкими родственниками в 2017 году также подразумевает оплату полной суммы госпошлины, хоть и не требует выплаты налогов.

Расторжение договора дарения

Отмена договора, означающая также прекращение обязательств по передаче дара, возможна как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке. Для получателя порядок действий очень прост: одариваемый может отменить процедуру до момента фактической передачи имущества. Данный факт фиксируется в заявлении, уведомлении, которые направляются в адрес собственника, или в акте, заключаемом в момент оговоренного приема-передачи.

Собственник, взявший на себя обязательство передать имущество, не может отказаться от дарения без достаточных причин. Законом допускается две возможности:

  • Доказать, что одариваемый утратил право на имущество, поскольку приносит вред дарителю. Вредом считается угроза самому собственнику, его близким или их имуществу (пункт 1 статьи 578 ГК РФ);
  • Если одариваемый портит квартиру, несущую нематериальную ценность для собственника (например, квартира получена от близкого человека). Данные обстоятельства регламентируются пунктом 2 статьи 578 ГК РФ.

Вне зависимости от обстоятельств, отмена уже сделанного дара производится по решению суда.

«Подводные камни» при дарении квартиры

Существенным недостатком дарения для собственника является отсутствие возможности закрепить встречные требования. Любые условия, нарушающие принцип безвозмездности, ведут к ничтожности документа и установлению притворной сделки. В частности, распространены случаи, когда одариваемый выселяет дарителя из жилья на основании установленного права собственности. Согласно закону, если выселение не вступает в противоречие с другими нормами (права несовершеннолетних, отказавшихся от приватизации), оно считается законным.

В сравнении с наследством, передача имущества по договору дарения удобнее для получателя. В первую очередь потому, что не нужно ждать смерти собственника. Во-вторых, наследство является строго описанной процедурой, включающей очередность и обязательные права на имущество, которые учитываются даже при наличии завещания. Всегда существует шанс получить квартиру лишь частично (в виде доли).

Пример по порядку получения квартиры в наследство по завещанию

Гражданин захотел передать квартиру своей несовершеннолетней дочери в качестве дара или наследства. Анализируя обстоятельства (мужчина находился в браке с женщиной, имеющей ребенка от первого брака), он пришел к выводу, что дарение квартиры будет более надежной процедурой, поскольку фактически исключит иных лиц из претендентов на имущество.

Находясь в браке, даже обладая полными правами собственности, гражданин получил согласие супруги (на основании статьи 576 ГК РФ), не знавшей, что она могла бы стать наследницей данного имущества. В качестве сторон выступил сам мужчина и его ребенок. Поскольку несовершеннолетний не обладал правом на заключение сделки, ее подписанием должен заниматься законный представитель. ГК РФ требует, чтобы стороны сделки были различными, поэтому отец ребенка не мог выступить законным представителем. Договор дарения был заключен с матерью в качестве законного представителя получателя. Примечательно, что если бы мать выразила отказ от дарения, имущество могло бы быть передано по решению органов опеки.

Заключение

В сравнении с наследованием, договор дарения предоставляет гораздо большую гибкость по определению условий передачи. Законом определено:

  • Подмена функций наследования соглашением о дарении, условием осуществления которого является смерть, невозможна – дар переквалифицируется в наследство и передается по общим правилам (очередь, обязательные доли).
  • Дарение должно быть полностью лишено каких-либо указаний на встречные действия со стороны одариваемого.
  • По результатам дарения выгодоприобретатель обязан предоставить декларацию в налоговую службу.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов


Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:

    +7 499 938 42 18

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 812 425 13 98

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.