Закрыть

Задаток за квартиру

4109

Приобретение недвижимости связано с перечислением значительных денежных сумм и переоформлением документов. По этой причине договор купли-продажи нередко сопровождается уплатой аванса или задатка. В чем различие этих понятий, и какие обязанности возлагают они на стороны сделки?

Понятие и функция задатка

Понятие задатка рассмотрено в ГК РФ (ст. 380). Под ним понимается определенная сумма, передаваемая от потенциального покупателя к продавцу и выступающая в качестве гаранта заключения и выполнения договора купли-продажи.

Законодательство указывает, что задатком считается сумма, в отношении которой подписано письменное соглашение сторон. При этом размер суммы не регулируется.

Задаток за квартиру или иную недвижимость призван выполнить 3 основные функции:

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

  • Москва и МО:

    + 7 499 703 38 31

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    + 7 812 627 15 60

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

  1. Идет в сумму оплаты стоимости приобретаемой недвижимости;
  2. Работает в отношении покупателя как стимул для совершения сделки и закрытия платежных обязательств перед продавцом;
  3. Является подтверждением действительности договора купли-продажи и намерений покупателя в отношении конкретного объекта.

Задаток и аванс

Есть ли принципиальные различия между этими понятиями? Гражданский кодекс требует считать задатком те средства, в отношение которых был заключен договор задатка при покупке квартиры. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора задатка при покупке квартиры]. Когда этого сделано не было или существуют какие-либо сомнения относительно назначения полученного платежа, то ГК требует рассматривать полученный платеж как аванс.

Под авансом понимается платеж, который подтверждает желание покупателя приобрести реализуемый продавцом товар. По законодательству он лишен обеспечительной функции, то есть его внесение не связано с обязательствами:

  • Покупателя приобрести объект и выплатить полную сумму;
  • Продавца продать недвижимость.

Если после внесения аванса стороны или одна из сторон не намерена продолжать сделку и расторгает ее, то аванс возвращается в полной сумме и без штрафных санкций (если иное не было прописано в индивидуальном договоре аванса).

Задаток обременен обеспечительной функцией, то есть:

  • Уплативший его покупатель обязан совершить куплю недвижимости и полностью выплатить оставшуюся к уплате сумму;
  • Продавец обязан продать объект и передать его в собственность покупателя.

Это обеспечено штрафными санкциями (ст. 381 ГК):

  1. Если договор не исполняется стороной, которая уплатила задаток, то его сумма остается у другой стороны без возврата;
  2. При срыве договоренностей со стороны, принявшей сумму, она возвращается в двойном размере.

При расторжении сделки до ее начала или при невозможности ее исполнить, а также по взаимному согласию двух сторон средства могут быть возвращены в размере, в котором уплачены.

Авансовый платеж и задаток являются схожими платежами, отражающими намерения сторон на совершение сделки. Однако второй накладывает на обе стороны дополнительные обязательства.

Оформление договора задатка

Если привлекательный объект недвижимости найден и хочется его приобрести, то встает вопрос, как оформить задаток при покупке квартиры. Четко установленного образца для составления договора в подобном случае не существует, однако писать его в свободной форме также не следует. Это может привести к нежелательным последствиям сделки.

Рекомендуется составлять документ по следующей схеме:

  • Сведения о собственнике недвижимости, его праве на владение ей;
  • Информация о самом недвижимом объекте: расположение, площадь;
  • Личные данные продавца и покупателя;
  • Стоимость приобретаемого объекта;
  • Размер задатка;
  • Сроки выплаты первого задаточного платежа и остальной суммы;
  • Ряд иных условий (коммунальные платежи в момент перехода собственности, приобретение вместе с квартирой мебели, сантехники).

По желанию сторон прописывается ответственность за невыполнение условий договора.

Договор подписывается обеими сторонами сделки и может также быть нотариально заверен, что имеет смысл, если сумма сделки достаточно большая.

При составлении договора потребуется ряд документов:

  1. Паспорта участников купли-продажи;
  2. Оригинал права собственности на продаваемый объект;
  3. Справка о зарегистрированных в жилище лицах (должны отсутствовать временно выписанные);
  4. Паспорт объекта, соответствующий реальности (если была произведена перепланировка, то перед продажей она должна быть узаконена).

При передаче денежных средств продавец должен написать расписку о получении. Ее форма подразумевает рукописный текст, содержащий:

  • Название (расписка);
  • Личные данные получателя денег;
  • Информация о лице, которое передало средства;
  • Сумма (цифрами и прописью);
  • Сведения об объекте, за который был уплачен взнос;
  • Дата принятия средств и подпись их получателя.

Рекомендуется передавать средства и составлять расписку об их получении в присутствии нотариуса или свидетелей, дабы обезопасить себя на случай возможных судебных разбирательств или мошенников.

Существует также предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи]):

  • Если в настоящий момент покупатель не готов выплатить всю сумму за жилье, но хочет приобрести именно эту недвижимость;
  • Если продавец в текущий момент не может продать квартиру (не готовы документы, не сняты обременения, квартира не достроена).

Предварительная сделка обязывает стороны в течение определенного времени (законодательство ставит срок до полугода, по решению сторон он может быть изменен) заключить основной договор купли-продажи.

Задаток при покупке квартиры в такой ситуации также будет играть роль обеспечения исполнения сторонами своих обязательств во избежание наступления штрафных санкций. Стороны могут предусмотреть уплату аванса, не имеющего обеспечивающей силы. Если стороны передумают заключать основной договор, аванс будет передан покупателю без применения санкций.

Размер и возврат задатка

Сколько стоит отдавать в виде задатка при приобретении недвижимости? Гражданский Кодекс этого не предусматривает. Сумма устанавливается сторонами и по сложившейся традиции рассчитывается до 10% от стоимости жилья. Важно помнить:

  • Чем ниже сумма, тем меньше потерь понесут стороны при отказе от исполнения договоренности;
  • Повышенный взнос, предложенный покупателем, говорит о серьезности его намерений купить эту квартиру;
  • Маленькая сумма, предложенная продавцом, может говорить о том, что он еще находится в стадии поиска более выгодного предложения от других покупателей.

Рассмотрим ситуации, когда задаток возвращается покупателю:

  1. Продавец отказался продавать недвижимость. Сумма отдается в двукратном размере;
  2. Стороны пришли к обоюдному согласию по расторжению договора. Сумма выплачивается полностью без штрафных санкций;
  3. Исполнение договора невозможно по объективным причинам (смерть продавца, уничтожение объекта недвижимости по независящим от сторон причинам). Средства возвращаются полностью.

Сумма остается у продавца, если покупатель без объективных причин отказался выполнять условия договора.

Пример по задатку за квартиру

В связи с открывшимся отделением фирмы в другом городе Миронов А.Е. решился на переезд и покупку квартиры. Подходящее предложение было у Антонова И.Р. – двухкомнатная квартира по цене в 1 750 000 рублей.

Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи с залогом в размере 7% от полной стоимости – 122 500 рублей. Срок подписания основного договора был назначен на 20 мая 2017 года. Однако в связи с трудностями на работе, Миронов решил расторгнуть договор и получить обратно задаток. С таким положением не согласился Антонов, поскольку упустил время и потенциальных клиентов, и обратился в суд.

В подписанном между сторонами договоре значился пункт об одностороннем расторжении договора, в котором залоговую сумму уплачивает инициатор. В связи с этим суд постановил удержать с Миронова уплаченную сумму в 122 500 рублей в пользу Антонова.

Заключение

  1. Задаток при покупке недвижимости является частью платежа и подтверждением желания реализовать квартиру;
  2. Он обременен обязательством выполнить договор купли-продажи благодаря наличию штрафных санкций при нарушениях со стороны продавца и покупателя. Это отличает его от аванса;
  3. Договор составляется в письменной форме и снабжается распиской о получении денег;
  4. Размер суммы определяется путем личных переговоров сторон;
  5. Задаток возвращается или удерживается, что зависит от обстоятельств дела.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по задатку за квартиру

Вопрос: С потенциальным покупателем заключили соглашение с задатком в 100 тысяч рублей. Там прописали срок сделки до 1 июля 2017 года. Срок уже вышел, а покупатель денег не собрал и меня не известил об этом – пришлось звонить самой. Просят подождать еще неопределенное время. У меня есть другие желающие купить квартиру. Как расторгнуть договор с первым покупателем, и не должна ли я буду выплатить ему задаток в двойном размере?

Ответ: Существует два способа расторжения данного соглашения.

  • По согласию сторон. Если Вы и покупатель не имеете претензий и покупатель согласен искать для покупки иное жилье и получить свой задаток обратно в прежней сумме, то можете написать бумагу, подтверждающую расторжение сделки и передачу денег.
  • В суде. Если вторая сторона не согласна мирно расторгать договоренность, то можно обратиться в суд с иском. В Вашей ситуации договор нарушен со стороны покупателя, так как он к обозначенному времени не выполнил свои обязательства. Суд, если встанет на Вашу сторону, оставит уплаченную покупателем сумму у Вас.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов


Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:

    + 7 499 703 38 31

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    + 7 812 627 15 60

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.