Закрыть

Задать вопрос


Дежурные юристы-консультанты

Максим Волков

Юрист-консультант высшей категории

Консультации: 52

Специализация: Жилищное право

Роман Беляков

Юрист-консультант высшей категории

Консультации: 47

Специализация: Приватизация

Элла Самойлова

Юрист-консультант высшей категории

Консультации: 91

Специализация: Ипотека

Кирилл Петров

Юрист-консультант высшей категории

Консультации: 26

Специализация: ЖКХ

Схема работы получения консультации

Element Arrows

Пользователь задает вопрос на сайте

Element Arrows

Вопрос обрабатывается, определяется его тематика, анализ вопроса, поиск ответа

Element

Решение проблем пользователя - это ответ на его вопрос

Element

Вопрос поступает дежурному юристу

Element

Связь юриста с пользователем и предоставление ему консультации

Изменения в образце договора при участии доверенного лица в процедуре купли-продажи

Вопрос: Добрый день, меня зовут Евгений. В моей собственности находится квартира, которую планирую продать в ближайшее время. Квартира находится не в городе моего постоянного проживания, поэтому планирую продавать ее по доверенности, написанной на свою мать. Влияет ли такой способ продажи на образец договора купли-продажи квартиры и можно ли вообще продавать недвижимость через доверенное лицо?

Ответ: Здравствуйте, Евгений. Глава 7 ГК РФ, которая описывает порядок составления соглашений в сфере купли-продажи имущества, устанавливает обязательность внесения сведений о продавце и покупателе в договор. Также Гражданский кодекс устанавливает, что реализовать имущество может только непосредственный владелец, обладающий зарегистрированными правами.

Право на доверительную продажу существует и устанавливается статьей 185 ГК РФ. Доверенность оформляется в простой письменной форме с подробным изложением функций продавца (подписание договора, акта, получение денежных средств).

В самом соглашении личность представителя должна быть указана дважды:

  • В начале документа, после указания паспортных данных продавца и покупателя указываются сведения о доверенном лице в том же виде. Принятая на практике формулировка наделения полномочиями звучит, как «действующий от лица».
  • В конце документа проставляется подпись с указанием роли (представитель продавца).

Доверенность должна быть заверена нотариусом в обязательном порядке. Сведения о нотариусе (округ, реестровый номер, регистрационные данные из нотариальной базы) указываются также в начальной части документа.

Освобождение от налогов при продаже имущества, полученного в наследство

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Анна и я хотела бы узнать, как сэкономить на налогах при продаже квартиры. Жилплощадь получена в наследство от бабушки два года назад и оформлена в собственность через Федеральный реестр. Какие методы я могу использовать, чтобы продать эту квартиру?

Ответ: Здравствуйте, Анна. Вероятно, что Вы имеете в виду налог на доходы физических лиц, установленный главой 23 НК РФ. Величина сбора составляет 13% и действительно применяется к любым денежным или натуральным доходам граждан.

В Вашем случае возможно, как получить налоговый вычет, так и полностью избежать уплаты. Выплата НДФЛ с разницы невозможна, поскольку имущество получено безвозмездно. По общему правилу, налогообложение не применяется, если квартира пробыла в собственности более 3 лет (вы указываете 2 года). Но, согласно пункту 4 статьи 1152 Гражданского кодекса, нахождение имущества во владении исчисляется с момента открытия наследственного дела, то есть гибели наследодателя и подачи заявления от первого получателя. На практике, процедура вступления в наследство редко прекращается ранее, чем через 1 год с момента смерти. Платить НДФЛ, а также подавать декларацию в таком случае не надо.

Если срок все равно недостаточный, следует обратиться к налоговым вычетам. Размер уменьшающей суммы может быть составлен из следующих частей:

  • Совокупность понесенных расходов при получении квартиры в собственность. Например, если наследодатель передал значительную задолженность по квартирной плате, выплата которой подтверждена документально.
  • Гарантированный государством вычет, равный одному миллиону рублей.

Суммы не складываются, можно выбрать лишь ту, которая наиболее выгодна в данный момент. По итогам года, 30 апреля подается декларация с указанием суммы продажи и заявлением на применение вычета.

Расторжение договора о найме по причине ненадлежащего состояния, выяснившегося после принятия жилого помещения

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Никифор Вячеславович. Вчера я снял квартиру через риелтора, передав предоплату за три месяца и страховой депозит. Квартиру осмотрел бегло и уже после вселения выяснил, что в ней практически не работает сантехника, отваливается штукатурка и есть трещины на окнах. В договоре, который мы заключили, я расписался под пунктом, что «квартира находится в хорошем состоянии, претензий не имею». Кроме того, там указано, что при расторжении соглашения по моей инициативе, я не получаю предоплату и депозит. Что я могу делать в данной ситуации?

Ответ: Добрый день, Никифор. Самый очевидный метод – обратиться к арендодателю напрямую и предложить исправить нарушения. Если хозяин будет против, необходимо отправить аналогичное требование заказным письмом на адрес, указанный в договоре. Если и в этом случае ответ не будет получен, возврат средств возможен лишь через суд.

Судебная перспектива может быть основана на следующих положениях:

  1. Статья 687 ГК РФ регламентирует перечень обстоятельств, при которых суд встанет на защиту арендатора и расторгнет договор в его пользу. Расторжение производится, если имеются неудовлетворительные условия проживания, непозволяющие вести в квартире быт и повседневную деятельность. Подобное состояние квартиры устанавливается на основании постановления Правительства №47 от 28.01.2006.
  2. В отдельных случаях арендодатель действительно может не возвращать предоплату – если в его действиях нет вины за расторжение документа. Если условия проживания были скрыты намерено и это будет доказано в суде, предоплата возвращается. Удержание страхового депозита вовсе невозможно, даже если иное указано в договоре. Суд примет данный пункт, как ничтожный.
  3. Расторжение также возможно на основании статьи 178 ГК РФ, устанавливающей недействительность сделки при намеренном введении в заблуждение. На арендодателя накладываются обязательства по приведении жилого помещения в надлежащее состояние, что исключает незнание о некачественной сантехнике или щелях на окнах.

Снятие с постоянного регистрационного учета по почте или через портал Госуслуг

Вопрос: Здравствуйте, у меня вопрос по постоянной регистрации. Я хотел бы прописаться у своего друга в Москве на длительный срок, но у меня уже есть действующая прописка в другом городе. Какие документы мне нужны и нужно ли подавать бумаги по месту прежней регистрации для снятия с учета? Максим.

Ответ: Добрый день, Максим. Ваш вопрос детально рассмотрен в приказе Федеральной миграционной службы №288, иными словами, в Административном регламенте. Снятие с учета действительно необходимо провести по месту прежнего проживания, кроме случаев, когда оба жилых помещения находятся в одном городе.

Статья 123 приказа устанавливает, что убытие осуществляется путем предоставления адресного листка убытия (форма №7). Положение также устанавливает, что подача заявления не обязательно производится при личной явке. Возможны следующие способы:

  • Путем почтового уведомления. Заявление пишется от руки, заверяется нотариально и отправляется по почте в отделение ФМС, которое производило регистрацию по прежнему месту проживания. В заявлении необходимо указать требование о передаче сведений в отдел адресно-справочной работы в Москве. При получении заявления, сотрудник ФМС аннулирует прописку.
  • При помощи Единого портала государственных услуг. В заявке необходимо указать территориальное подразделение, в адрес которого направляется обращение. Прописка будет аннулирована после проверки сведений.

Возврат права на наследство после существенного нарушения сроков

Вопрос: Добрый день, меня зовут Наталья. У меня умерла мать, которая не оставила завещания. С ней мы практически не общались, поэтому о ее гибели я узнала лишь спустя несколько лет. Ее родственники за это время оформили на себя квартиру, которую она приватизировала ранее. Могу ли я получить ее себе даже спустя три года?

Ответ: Здравствуйте, Наталья. Срок для принятия наследства, безусловно, уже пропущен, тем более что имущество распределено между другими очередями получателей. Статья 1154 ГК РФ выделяет лишь 6 месяцев на получение собственности, что было значительно нарушено.

В то же время, статья 1155 ГК РФ допускает, что наследник может восстановить свое право в судебном порядке, если на то у него есть уважительные причины. Отсутствие сведений о гибели матери, подтвержденное свидетельскими показаниями, может стать таким основанием. Самое главное в данной ситуации – не пропустить очередной шестимесячный срок, который отсчитывается с момента вскрытия факта о пропущенном наследстве. Заявление в суд нужно подавать немедленно.

Суд не станет распределять наследство, а лишь установит факт пропуска и выпустит постановление, обязывающее нотариуса открыть наследственное дело повторно. Между Вами и Вашими родственниками собственность будет распределена согласно очередности. После получения свидетельства о наследстве, необходимо будет выселить жильцов из квартиры, что зачастую также производится в судебном порядке.

Фиктивное дарение, производимое с целью неуплаты налогов при фактической купле-продаже

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Виктор. Я хочу купить у сестры долю в квартире, которая была получена нами в наследство от матери. Она предлагает оформить все в виде дарственной, чтобы не платить налоги и не оформлять лишних бумаг. Существуют ли какие-нибудь «подводные камни» в подобной процедуре?

Ответ: Добрый день, Виктор. Дарственная действительно освободит Вашу сестру от выплаты налогов, равных 13% от общей стоимости квартиры. При дарении сумма исчисляется не по договору, а по кадастровой стоимости жилья, которая значительно меньше рыночных цен на недвижимость.

Особенность дарения – безвозмездность сделки, что не должно подразумевать какой-либо передачи денежных средств. Осуществляя фиктивное дарение Вы должны понимать, что подобная процедура незаконна (хотя установить это практически нереально), не имеет юридической силы и не полностью защищает Ваши интересы.

В частности, если сестра захочет вернуть долю себе по причинам, изложенным в статье 578 ГК РФ, никакие денежные средства она возвращать не обязана. Чтобы обезопасить себя от потери денег, следует оформить расписку от ее имени, в которой она укажет, что получила перевод на оговоренную сумму.

Так же следует учитывать, что процедура не полностью бесплатная: договор может быть заверен нотариально (стоимость определяется тарифами конторы, которая обслуживает территорию по адресу расположения квартиры). Также следует уплатить государственную пошлину, равную, согласно статье 333 НК РФ, двум тысячам рублей.

Смена предмета соглашения в договоре пожизненного содержания с иждивением

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Иван. Между мной и моей матерью был заключен договор пожизненного содержания, в рамках которого я должен был бы получить одну из квартир, находящихся у нее в собственности. Спустя несколько лет она решила продать квартиру, но в Федеральном реестре мне ответили, что это невозможно вследствие рентного обременения, наложенного в рамках соглашения. Можно ли предоставить ей право на продажу и как обеспечить свои интересы при этом? Она предлагает оформить на меня другую свою квартиру.

Ответ: Здравствуйте, Иван. Закон допускает два пути решения:

  1. Оформление новации. Поскольку стороны договора не меняются, заключается дополнительное соглашения, в рамках которого устанавливаются новые положения, вносимые в исходный документ. Согласно статье 414 ГК РФ, прежние обязательства, в частности необходимость передать квартиру, положенную по договору изначально, аннулируются. Новое свидетельство о регистрации обременения при этом не получается, но подать сведения в Росреестр все равно необходимо, передав сотруднику экземпляр новации.
  2. Расторжение ренты и оформление нового договора о пожизненном содержании. Прекращение прежнего договора допустимо по основаниям, изложенным в статье 605 ГК РФ. Ваша мать будет обязана выплатить выкупную цену, установленную в договоре (дальнейшая судьба этих средств не регулируется, деньги ей можно вернуть). Минус данного способа заключается в том, что расторжение прежнего договора не обязывает ее заключить новое соглашение.

Следует учитывать, что если выкупная цена не указана, она формируется из совокупности платежей, сделанных за год.


Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:

    + 7 499 703 38 31

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    + 7 812 627 15 60

  • Вся Россия:

    +7 800 350 14 83

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.